* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우에 한합니다. 해당 조건이 없거나 효력이 인정되지 않으면 등기상 임차보증금 269,000,000원에 관한 인수위험을 별도로 검토해야 합니다.

서울남부지방법원 2025타경8351. 서울 강서구 화곡동 까치산로18길 17-23에 위치한 '더원' 501호입니다. 전용면적 23.68㎡의 다세대주택으로, 감정평가서상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 소유자 권혁준은 2022년 5월 18일 매매계약을 원인으로 2022년 5월 25일 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 269,000,000원입니다.

등기부를 살펴보면 초기에는 관악신용협동조합의 근저당권이 설정돼 있었지만 2022년 5월 17일 이미 말소됐습니다. 이후 임차인 문희수의 269,000,000원 주택임차권이 2024년 5월 28일 등기됐고, 2025년 2월 13일 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다. 결국 권리분석의 중심은 이미 말소된 근저당권이 아니라 경매개시보다 앞선 임차인의 대항력과 그 반환청구권 포기 조건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 조건부 인수 해소

이 사건의 말소기준은 2025년 2월 13일 강제경매개시결정입니다. 관악신용협동조합의 근저당권은 그 전에 이미 말소돼 현재 부담으로 남아 있지 않습니다. 그러나 문희수의 주민등록·점유개시일은 2022년 5월 18일이고 임차권등기는 2024년 5월 28일입니다. 모두 경매개시결정보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

확인되는 실제 임차인은 문희수 1명입니다. 주택도시보증공사는 명세서에 기재된 주택임차권승계인이므로 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

등기부에 확정일자 2022.04.08이 기재돼 있으나, 확정일자와 실제 배당상 우선변제권의 인정 여부는 구분해야 합니다. 제시된 예상배당에서는 임차인 배당이 0원으로 처리돼 있으므로, 법원의 배당순위 판단과 권리행사 내역은 원본으로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 과거 평균과 비슷하지만 현재 가격 메리트는 미확인

화곡동 더원(966-3)의 확인된 실거래는 2022년 3~5월 거래 12건입니다. 거래 평균은 286,083,333원이고, 최저 거래는 264,000,000원, 최고 거래는 334,000,000원입니다. 신건 최저가 286,000,000원은 이 평균의 100.0%에 해당합니다.

특히 주목할 거래는 2022년 5월의 전용 23.68㎡, 5층, 269,000,000원입니다. 이 경매물건과 면적·층이 일치하는 거래이자 등기부상 소유권 취득 거래가액과도 일치합니다. 감정가 286,000,000원은 이 거래가격보다 높습니다.

단지의 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 1.7회가 기록돼 있습니다. 그러나 이 수치만으로 이번 물건의 유찰이나 실제 낙찰가격을 예측할 수는 없습니다. 더구나 22세대 규모의 소형 다세대주택으로, 개별 호수의 상태와 실수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)

집행비용 4,804,000원은 추정치입니다. 본 예상배당에서는 주택도시보증공사의 청구금액 280,859,524원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 336,476원입니다. 임차인에 대한 배당은 0원으로 제시돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수위험을 구분해야 한다

이 사건은 현재 신건(0회 유찰)입니다. 제시된 매각가 시나리오는 감정가의 100%·80%·64% 구간으로 나뉩니다. 매각조건에 따른 보증금 반환청구권 포기가 정상적으로 이행된다는 전제에서는 낙찰가가 내려갈 때 실질취득금액도 함께 내려갑니다.

* 위 실질취득은 명세서상 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이행되는 조건부 금액이며, 취득세·등기비용·명도비용 등의 추가 지출은 포함하지 않습니다. 제시된 각 회차의 원칙적 인수위험 표시금액은 269,000,000원이나, 확약 조건 이행 시 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리했습니다.

유찰로 매각대금이 낮아지면 신청채권자의 예상 배당액도 줄어듭니다. 다만 위 표의 미배당 청구금액은 주택도시보증공사의 청구금액에 대한 배당 부족분이며, 매수인이 그대로 인수해야 하는 임차보증금과 동일한 개념은 아닙니다. 실제 매수인 부담 여부는 임차권 포기·말소 조건의 효력에 따라 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 화곡동 강서구청 남동측 인근에 위치합니다. 주변에 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 5층 501호입니다. 강화석 석재붙임 외벽, 벽지·타일 마감, 급배수·위생설비·도시가스 개별난방·승강기설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
• 이용상태. 전용 23.68㎡의 소형 도시형생활주택입니다. 방 1개와 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니, 현관으로 구성됩니다.
• 도로. 남동측 및 북동측에서 폭 약 5m의 포장도로와 접합니다. 토지는 완경사지에 위치하며 도시형생활주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 등 각종 토지이용 제한이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 별도 확인 대상입니다.
• 토지 현황. 관련 토지면적은 185.5㎡이고, 공시지가 자료상 3,737,000원/㎡입니다. 토지 전체 면적을 해당 구분건물의 전용면적이나 대지권 면적으로 혼동해서는 안 됩니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 표시가 없으며 공부와 현황의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 사용 현황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 22세대 규모의 소형 다세대주택으로 대규모 아파트단지와 동일한 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다. 확인된 거래도 2022년에 집중돼 있어 현재 매매수요와 환금성은 추가 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 포기 조건 원문 대조. 매각물건명세서에서 임차인 문희수와 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 정확하게 확인해야 합니다.
• 실질 인수 0원 확정 가능 여부. 포기의 효력과 적용 범위, 말소 조건의 이행 방법, 낙찰 후 필요한 서류 및 절차를 법원과 관계기관에 확인해야 합니다. 조건의 존재와 조건 이행의 완료는 구분해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 을구 3번 문희수 주택임차권등기가 매각 조건에 따라 실제로 말소되는지 확인해야 합니다. 등기부상 권리가 잔존하지 않도록 말소 절차와 시점을 점검해야 합니다.
• 승계인 중복 계산 방지. 실제 임차인은 문희수 1명이며 주택도시보증공사는 임차권승계인입니다. 두 주체를 별개의 임차인으로 간주해 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실과 현재 실제 점유자는 구분해야 합니다. 현재 점유 상태와 인도 가능 여부를 확인하고, 필요하면 인도명령·명도 절차를 고려해야 합니다.
• 2026년 시세 재검증. 2022년 거래 평균 286,083,333원을 현재 시세로 그대로 사용해서는 안 됩니다. 동일 면적의 최신 실거래 및 인근 유사 다세대주택의 실제 거래가격을 추가 확인해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득 계산. 최저가가 228,800,000원 또는 183,040,000원으로 내려가는 경우에도 포기·말소 조건이 계속 유효한지 확인해야 합니다. 조건 미이행 상태에서 최저가만 기준으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 갑구 2-1번 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매 매각 후 해당 등록의 처리와 임대사업 관련 의무의 존속 여부를 관계 법령·관할기관을 통해 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인에게 문제될 수 있는 공용부분과 당해세·최우선변제 등 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권 관련 서류를 대조하고 매각조건 변경이나 정정 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금 인수 0원은 조건부, 가격 메리트는 별도”

서울남부지방법원 2025타경8351의 본질은 269,000,000원의 대항력 임차보증금이 매수인에게 실제로 남는가입니다. 등기상으로는 말소기준보다 앞선 임차권이 존재하지만, 매각물건명세서에 임차인과 승계인의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재돼 있습니다. 해당 조건이 유효하게 이행된다면 확인된 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다.

그렇다고 곧바로 좋은 입찰가격이 되는 것은 아닙니다. 신건 최저가 286,000,000원은 확인된 거래 평균 286,083,333원과 거의 같고, 같은 면적·층의 2022년 5월 거래 269,000,000원보다 높습니다. 무엇보다 이 거래 이력은 2022년에 집중돼 있어 2026년 현재 시세와 가격 추세를 판단하기에는 부족합니다.

소형 다세대주택의 환금성, 조건부 임차권 말소, 민간임대주택등기까지 고려하면 신건에서 적극적으로 가격을 높여 응찰할 근거는 약합니다. 권리 인수는 조건부 해소, 가격 평가는 보류. 이번 사건의 핵심은 보증금 포기·말소 조건의 확실한 이행을 검증하고, 실제 현재 시세에 맞는 입찰가를 정하는 것입니다.