* 매각물건명세서에 기재된 임차인 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우입니다. 조건 미충족 시 인수 위험은 별도로 판단해야 합니다.

서울남부지방법원 2025타경8371. 서울 양천구 신월동 가로공원로67길 20에 위치한 대양팰리스 302호입니다. 2021년 10월 18일 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트 건물의 3층 다세대주택으로, 방 3개·거실 및 주방·화장실·발코니 등을 갖추고 있습니다. 소유자 김건회는 2022년 6월 22일 거래가 355,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 국세 압류가 설정되고, 주택도시보증공사의 강제경매가 개시된 구조입니다.

권리분석의 중심은 근저당권이 아닙니다. 기존 관악신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 현재 핵심은 말소기준인 2023년 국세 압류보다 앞서 전입·점유를 시작한 임차인입니다. 임차권등기는 2024년에 이루어졌지만, 임차인의 대항력 판단에는 2022년의 전입·점유 사실이 중요합니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 임차보증금 인수 위험이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국세 압류보다 임차인이 먼저다

등기상 말소기준권리는 2023.07.13 국 명의 압류(처분청 의정부세무서장)입니다. 그 이전에 임차인 심혜성은 2022년 5월 2일 전입신고와 점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 3월 29일입니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석됩니다.

말소기준권리 이후의 주택임차권등기·강제경매개시결정·양천구 압류는 등기상 매각 소멸 대상입니다. 다만 임차인의 대항력은 별개의 문제이므로, 미배당 보증금이 발생할 경우 원칙적으로 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 이 사건에서는 이를 해결하기 위한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 명시되어 있다는 점이 결정적입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 인수 포기 조건이 있다

실제 임차인은 심혜성 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 기재된 기관이며, 원 임차인의 보증금과 별도로 새로운 임차보증금 355,000,000원이 추가 발생하는 구조로 계산해서는 안 됩니다. 따라서 보증금 노출액을 중복 합산하지 않습니다.

③ 회차별 실질취득 — 낙찰가만 내려간다고 싸지는 게 아니다

확약이 적용되지 않는 대항력 임차보증금 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다. 따라서 매수인의 실질취득 부담은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수 보증금으로 비교해야 합니다. 이 사건의 보증금은 355,000,000원이므로, 확약이 없다면 실질 부담은 보증금 규모에 가깝게 유지됩니다.

회차별 인수액은 제시된 모의배당 시나리오 기준입니다. 확약 전 실질취득은 매각가와 인수액을 합산한 값이며, 회차별 차이는 집행비용 등 배당 가정의 영향을 받습니다. 확약 적용 시에는 해당 보증금 인수액이 0원*이 되어 실질취득 기준이 각 회차의 매각가와 같아집니다.

④ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)

신건 매각가 360,000,000원을 기준으로 집행비용 5,840,000원을 차감하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 354,160,000원입니다. 보증금 355,000,000원과의 차이는 840,000원으로, 원칙적인 미배당 인수 가능액에 해당합니다. 다만 명세서상 포기·말소 조건을 적용하면 매수인 실질 인수 0원*으로 분석합니다.

주택도시보증공사는 경매신청채권자로 355,000,000원을 청구하고 있으나, 모의배당에서는 별도 배당액이 0원으로 제시됩니다. 이는 신청채권자 미배당액에 관한 계산 표시이며, 원 임차인의 보증금과 독립된 두 번째 임차보증금으로 합산할 근거는 아닙니다. 실제 배당관계 및 승계 범위는 관련 서류를 통해 최종 확인해야 합니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 국세 및 지방세 압류가 존재하므로 세금의 법정기일과 배당순위에 따라 실제 임차인 배당액 및 미배당액이 달라질 수 있습니다. 확약 조건의 적용 여부는 이러한 모의배당 수치와 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 시세·환금성 — 감정가를 시세로 착각하지 말 것

대양팰리스는 6세대 규모의 다세대주택으로 사용승인일은 2021년 10월 18일입니다. 최근 실거래 평균과 최신 실거래를 대조할 수 있는 가격 근거가 확인되지 않아, 현재 최저가 360,000,000원을 시장가격 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 소유자 김건회의 2022년 취득 거래가 355,000,000원은 확인되지만, 이는 과거 취득가격일 뿐 현재 시장가격을 대표하는 지표로 사용하기 어렵습니다.

⑥ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 신화중학교 남측 인근의 기존 주택지대입니다. 다세대주택·도시형생활주택·소형 아파트·단독주택·근린생활시설·노변상가가 혼재되어 있으며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 도로. 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.
• 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 5층 건물이며, 외벽은 치장벽돌 및 일부 인조석 마감, 창호는 PVC 창호 등입니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수설비, 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 195.1㎡, 제2종일반주거지역이며 개별공시지가 표기액은 2,938,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 정비구역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역 등 규제사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 이력에는 2024.08.31~2025.08.30의 기간이 나타나므로 입찰 시점의 실제 적용 여부를 재확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 6세대 규모의 소규모 공동주택이므로 개별 호실의 상태, 거래 표본 확보 가능성, 매수 수요가 환금성 판단에 중요합니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 매각물건명세서 원본. 임차인 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 최종 명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 포기 의사와 말소 의무의 이행 방식, 말소에 필요한 서류, 매각 후 절차를 확인해야 합니다.
• 보증금 중복계상 방지. 심혜성 보증금 355,000,000원과 주택도시보증공사 청구금액 355,000,000원을 독립된 임차보증금 두 건으로 합산하지 않아야 합니다. 보증기관의 승계 범위와 실제 채권관계를 확인해야 합니다.
• 조세 압류 확인. 의정부세무서장 명의 국세 압류 및 양천구 지방세 압류가 있으므로 세목·법정기일·배당순위·체납액을 확인해야 합니다. 모의배당과 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택 등록. 등기된 민간임대주택의 등록 및 임대의무 관련 사항, 매각에 따른 지위와 의무의 처리 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 실제 점유·명도. 등기된 임차인의 점유개시 사실과 현재 점유자가 동일하다고 단정할 수 없으므로 현황조사·현장 방문으로 실제 점유 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 미납관리비를 포함한 실제 부담 가능 항목을 관리 주체에 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 감정가가 아닌 실제 거래가격을 기준으로 유사 다세대주택의 층·면적·상태·도로 접근성 등을 비교해야 합니다.
• 정비구역·규제. 정비구역과 토지이용 규제의 현재 효력 및 권리관계에 영향을 줄 사항을 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전에 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 사건 진행상태를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 인수는 줄지만, 가격 검증은 남는다”

이 사건은 대항력 있는 임차인 보증금 355,000,000원을 어떻게 해석하느냐에 따라 투자 판단이 크게 달라지는 다세대주택입니다. 선순위 전입·점유와 확정일자가 있어 원칙적으로 미배당 보증금 인수 가능성이 존재하고, 신건 모의배당에서도 840,000원의 부족분이 확인됩니다.

하지만 매각물건명세서에는 임차인과 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재되어 있습니다. 그 조건이 유효하게 이행된다면 해당 보증금에 대한 매수인의 실질 인수 부담은 0원*입니다. 주택도시보증공사의 승계 관련 금액도 임차인 보증금에 중복하여 더하지 않습니다.

그렇다고 신건 최저가 360,000,000원이 매력적인 가격이라는 결론까지 바로 이어지지는 않습니다. 최근 실거래에 근거한 시세 검증이 이루어지지 않았고, 6세대 규모 다세대주택의 환금성도 살펴봐야 합니다. 또한 민간임대주택 등록, 조세 압류, 실제 점유 및 명도 문제는 별도로 남아 있습니다.

권리 관점에서는 포기·말소 조건이 핵심적인 긍정 요소지만, 조건 이행과 가격 경쟁력은 아직 확인해야 할 사항입니다. 따라서 이 물건은 확약 조건의 원본 확인을 전제로 검토하되, 최근 시세와 최종 권리관계가 검증되기 전에는 신건 가격에 대한 적극적인 평가를 보류하는 것이 적절합니다.