서울남부지방법원 2025타경8507. 강서구 화곡동 으뜸캐슬 제5층 제501호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건은 단순한 압류 경매가 아닙니다. 소유자 김택현의 주택에 보증금 263,000,000원의 임차권이 등기되어 있고, 주택도시보증공사가 임차권 승계인으로서 강제경매를 신청했습니다.
임차인 서정민은 말소기준권리보다 먼저 주민등록과 점유를 갖춘 것으로 기재되어 대항력 있는 임차인입니다. 일반적인 경매라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 중요한 매각 조건이 붙어 있습니다. 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 이행되면 서정민의 보증금 부족분을 매수인이 실질적으로 인수하지 않습니다.
문제는 이 확약이 모든 점유자에게 적용되는 것은 아니라는 점입니다. 배인영의 전입이 별도로 확인되어 있으며, 점유 범위와 보증금은 확인이 필요합니다. 더욱이 현재 최저가가 최근 거래가격을 크게 웃돌아 권리가 해결되더라도 신건 입찰을 서두를 근거가 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8507 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 105-445 으뜸캐슬 제5층 제501호 도로명주소: 서울특별시 강서구 강서로24길 6 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 전용면적 | 23.83㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 5층 |
| 소유자 | 김택현 · 2021.03.29 소유권이전 · 거래가액 263,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 263,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 현재 유찰 | 0회 |
| 준공일 / 규모 | 2020.11.11 · 18세대 |
| 등기 확인 | 2026.10.23 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 선행 임차권은 확약이 핵심
2020.11.17 설정된 포항수산업협동조합의 근저당권은 채권최고액 3,840,000,000원으로 기재되어 있지만, 2021.03.05 말소되어 현재 인수 대상 근저당으로 계산하지 않습니다. 반면 2022.11.30과 2024.04.26에 기재된 압류 및 2025.02.20의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
2021.07.16에는 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준과 관련된 등기인 만큼 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 관계도 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 범위를 구분해야 한다
임차인으로 기재된 사람은 서정민과 배인영, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 서정민의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 별도의 실제 임차인으로 추가하거나 같은 보증금 263,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 배인영의 실제 임대차관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
서정민 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2021.03.05 확정 2021.02.10 배당요구 2023.04.26 |
263,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
승계·확약 HUG의 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
|
배인영 점유 범위 미상 |
전입 2024.11.01 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 미확인
보증금 미상 말소기준 이후 전입 · 임대차 및 점유관계 확인 필요 |
현 회차 예상 미배당액은 3,496,000원이지만, 해당 확약이 이행되면 이 금액의 실질 매수인 인수액은 0원입니다.
서정민에 대한 확약은 배인영에게 자동으로 적용되지 않습니다. 임차인 사이의 계약관계와 점유 현황을 확인하기 전에는 물건 전체의 인수·명도 위험이 완전히 해소되었다고 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격이 최근 실거래의 140.4%
으뜸캐슬은 18세대 규모의 도시형생활주택입니다. 최근 12개월 동안 확인된 실거래는 1건이며, 거래금액은 188,000,000원입니다. 현재 최저매각가 264,000,000원과 비교하면 140.4%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 25.91㎡ | 7층 | 188,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 188,000,000원 |
비교 거래의 전용면적은 25.91㎡, 경매 물건은 23.83㎡이므로 완전히 동일한 면적의 거래는 아닙니다. 또한 비교 거래는 7층이고 경매 물건은 5층입니다. 거래 표본도 1건에 불과하므로 이를 확정적인 시장가격으로 볼 수는 없습니다.
그럼에도 현재 경매 최저가는 확인된 최근 거래가를 크게 웃돕니다. 확약 조건에 따라 서정민의 보증금 인수가 실질 0원이 되더라도, 현 회차 실질취득 기준금액은 264,000,000원으로, 최근 거래가격 대비 140.4%입니다. 배인영 관련 추가 비용은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,496,000원 |
| 1. 임차인 서정민 보증금(우선변제) | 263,000,000원 | 259,504,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 263,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정 기준입니다. 서정민의 보증금과 주택도시보증공사의 승계채권을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 집행비용, 조세채권, 채권 승계관계 및 배당 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
신건 매각가 264,000,000원을 가정하면 집행비용 4,496,000원을 제외한 259,504,000원이 서정민의 보증금에 배당되는 것으로 추정됩니다. 따라서 보증금 부족분은 3,496,000원입니다. 일반적인 인수 구조라면 이 부족분이 문제되지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어 확약 이행 시 서정민 관련 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수 위험은 따로 계산
서정민의 보증금은 263,000,000원입니다. 유찰로 낙찰가가 보증금보다 낮아지면, 통상적인 대항력 인수형에서는 낙찰가 하락분만큼 보증금 미배당액이 늘어나 실질취득금액이 보증금 부근에 머무르는 구조가 됩니다. 이 사건은 확약이 이행될 경우 해당 보증금 부족분을 실질 인수하지 않는다는 차이가 있습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 룰상 인수 | 확약 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 264,000,000원 | 3,496,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 211,200,000원 | 55,556,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 168,960,000원 | 97,205,440원 | 0원 |
룰상 인수금액은 제시된 회차별 예상 미배당액입니다. 실질 인수 0원은 서정민의 임차권에 관한 확약 및 말소 조건이 이행된 경우에 한정됩니다. 배인영의 미확인 권리와 점유 위험은 포함하지 않습니다.
반면 이 사건의 확약이 정상적으로 이행되면 서정민 관련 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 판단됩니다. 따라서 실제 매수 판단의 출발점은 확약의 효력과 이행 확인입니다.
가격 측면에서도 1회 유찰 시 최저가 211,200,000원은 최근 실거래 188,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 168,960,000원은 해당 거래가격보다 낮아지지만, 비교 거래가 1건뿐이고 전용면적·층이 다르므로 그 자체로 안전마진이나 적정 낙찰가가 확정되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대·다가구주택과 근린생활시설이 혼재하며 입지여건은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 7층 건물입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 소화 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 5m, 북측 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사의 사다리형입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 지정 사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 적용 범위도 확인 대상입니다.
- 공시지가. 3,083,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지 않으며, 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 2020.11.11 준공된 18세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 최근 12개월 확인 거래가 1건이므로 시세 판단과 향후 재매각 시 유동성에 신중한 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 정확히 기재되어 있는지 확인합니다.
- 승계관계 확인. 서정민과 주택도시보증공사의 임차권 승계관계를 확인하고, 동일 보증금이 중복 청구·계산되지 않도록 검토합니다.
- 배인영 조사. 실제 점유 여부, 점유 범위, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인합니다. 서정민의 확약으로 배인영의 위험까지 해소된다고 판단해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 2021.07.16 기재된 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 매각에 따른 처리 관계를 확인합니다.
- 가격 상한 설정. 신건 최저가 264,000,000원은 최근 거래가 188,000,000원의 140.4%입니다. 단일 거래를 절대적인 시세로 단정하지 않되, 감정가를 기준으로 성급하게 응찰하지 않습니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가뿐 아니라 인수권리, 취득 관련 비용, 미납 관리비, 명도비용 등을 구분해서 계산합니다.
- 명도 가능성. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유자가 남아 있다면 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 공적 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인합니다.
- 매각기일 확인. 2026.11.05 매각 진행 여부 및 변경·취하·정지 여부를 법원 공고에서 확인합니다.
맺으며 — “인수 면제와 가격 메리트는 별개다”
이 사건에서 가장 중요한 권리 요소는 보증금 263,000,000원의 서정민 임차권입니다. 서정민의 대항력은 말소기준권리보다 먼저 성립한 것으로 기재되어 있으므로 임차보증금 미배당액을 가볍게 보아서는 안 됩니다. 다행히 주택도시보증공사의 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어, 조건 이행 시 서정민 관련 실질 인수는 0원으로 판단됩니다.
다만 배인영의 미확인 점유관계는 별개의 문제입니다. 확약의 대상과 효력을 정확히 확인하고, 다른 점유자의 권리를 조사해야 합니다.
가격은 더욱 분명합니다. 최저가 264,000,000원은 최근 실거래 188,000,000원의 140.4%입니다. 동일 면적의 풍부한 거래 표본도 확보되지 않은 상황에서 현재 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급입니다. 권리상 긍정 요소인 확약이 존재하지만, 그 밖의 점유 위험이 남아 있고, 무엇보다 실질취득 기준가격이 최근 거래가격을 크게 초과합니다. 신건 입찰보다는 권리관계와 가격을 재검증하고, 유찰 여부를 관찰하는 신중한 접근이 합리적입니다. 유찰 후에도 확약 조건과 실제 점유관계가 해결되었는지를 반드시 다시 확인해야 합니다.
