서울남부지방법원 2025타경8518. 서울 강서구 화곡동 해솔벨리 4층 403호, 전용 약 27.5㎡ 규모의 다세대주택입니다. 소유자 김택현은 2021년 8월 31일 거래가액 369,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그보다 먼저 임차인 이병목이 2021년 8월 27일 전입과 점유를 시작했고, 보증금은 같은 369,000,000원입니다. 이후 2023년 1월 27일 국의 압류가 말소기준권리로 설정되었고, 2025년 2월 주택도시보증공사의 강제경매가 개시되었습니다.

이 물건의 핵심은 임차권의 대항력과 보증기관의 반환청구권 포기 조건을 분리해서 보는 것입니다. 이병목의 전입·점유와 확정일자는 말소기준 압류보다 앞섭니다. 원칙적으로 임차보증금이 전액 배당되지 않는다면 매수인이 그 부족분을 떠안을 수 있습니다. 다만 주택도시보증공사가 이병목의 주택임차권승계인으로서 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 매각물건명세서에 기재되어 있습니다. 따라서 이 승계채권에 한해서는 예상 부족분이 발생하더라도 실질적인 매수인 인수부담이 0원입니다.

그렇다고 가격이 싸지는 것은 아닙니다. 확약으로 인수액이 해소된다고 보더라도 낙찰자가 실제로 지출할 매각대금은 신건 기준 367,000,000원입니다. 최신 실거래 238,000,000원보다 129,000,000원 높습니다. 오래된 거래를 포함한 전체 평균이 아니라 최근 가격을 기준으로 보면, 현재 최저가는 명백히 높은 수준입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 승계인의 인수청구는 포기

말소기준권리는 2023년 1월 27일 국의 압류입니다. 이 압류 이후의 국민건강보험공단 압류, 의정부세무서장 관련 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이병목의 주택임차권등기는 2023년 8월 31일 접수되었지만, 실제 전입과 점유는 2021년 8월 27일에 시작되었습니다. 임차권등기 접수일만 보고 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다.

임차인 권리분석

이병목은 2021년 7월 29일 임대차계약을 체결하고, 7월 30일 확정일자를 받았으며, 8월 27일 전입 및 점유를 시작했습니다. 이후 2023년 8월 28일 임차권등기명령을 받아 8월 31일 주택임차권등기가 접수되었습니다. 보증금은 369,000,000원이고, 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 분석됩니다.

주택도시보증공사는 등기된 임차권의 승계인이자 이 사건의 강제경매 신청채권자입니다. 보증기관에 승계된 동일 보증금 채권을 실제 임차인과 별도 채권처럼 더하면 위험액을 과대계상하게 됩니다. 따라서 실제 임차인은 이병목 1명이며, 이병목의 보증금과 주택도시보증공사의 승계채권을 각각 369,000,000원씩 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최저가 3.67억은 최근 거래 2.38억보다 높다

같은 건물인 해솔벨리의 전용 약 27.5㎡ 거래 사례를 비교합니다. 전체 12건의 평균 거래가액은 340,583,333원이지만, 2021년과 2023년의 높은 거래가격이 평균을 끌어올린 측면을 고려해야 합니다. 최근 시세 판단에는 최신 거래 238,000,000원과 최근 평균 지표 238,000,000원을 우선 적용하는 것이 보수적입니다.

최신 실거래는 2025년 9월, 전용 27.54㎡, 4층, 238,000,000원입니다. 경매물건 역시 4층이며 면적도 유사해 비교상 중요한 사례입니다. 다만 최신 거래가 2025년 9월에 머물러 있고 최근 평균의 표본도 1건으로 제한되므로, 이 가격 하나만으로 현재 확정 시세를 단정할 수는 없습니다. 그렇더라도 확인되는 최신 거래가격과 신건 최저가의 차이는 상당합니다.

③ 예상배당표 (매각가 367,000,000원 가정)

신건 최저가 367,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액 5,938,000원을 제외한 361,062,000원이 임차보증금 우선변제에 배당됩니다. 보증금 369,000,000원에서 부족한 7,938,000원은 원칙적인 대항력 분석상 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다.

하지만 이 사건에서는 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재되어 있으므로, 룰상 인수 가능액 7,938,000원과 실질 인수액 0원을 구분해야 합니다. 또한 주택도시보증공사의 신청채권 369,000,000원과 이병목의 승계 대상 보증금을 각각 독립된 임차보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

예상배당은 매각대금과 집행비용을 기초로 한 단순 추정입니다. 실제 배당은 조세채권의 종류·법정기일, 우선변제 관계와 법원의 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용·당해세 등은 배당액을 변동시킬 수 있으며, 포기 조건의 적용 여부는 별도 확인사항입니다.

회차별 낙찰가·인수액 시나리오

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가합니다. 별도의 포기 약정이 없다면 총부담은 단순히 낙찰가만큼 내려가지 않고 보증금 369,000,000원 부근에 머물며, 선공제 집행비용 등으로 소폭 상회할 수 있습니다. 이 사건은 그와 달리 승계인의 잔액 청구권 포기 조건이 적용되므로 실질 인수액을 0원으로 보는 사례입니다.

실질취득은 각 회차 최저매각가에 확약 적용 후 실질 인수액 0원을 더한 금액이며, 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 제외했습니다. 1회·2회 유찰 시 수치는 회차별 가정일 뿐, 실제 매각기일이나 낙찰가격을 보장하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 서울월정초등학교 남동측 인근입니다. 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다. 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 건물 상태. 2021년 4월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층 403호입니다. 외벽 석재붙임, 내벽 벽지 및 타일 마감, 샷시창 등이 설치되어 있고 발코니가 확장된 상태로 조사되었습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 화재탐지 및 경보설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역은 지목 도로 한정 조건으로 기재되어 있어 대상 토지에 대한 실제 적용 범위를 별도 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 화곡동 360-3, 360-4, 360-23의 3필지 일단 토지에 위치합니다. 토지면적 144.7㎡, 공시지가 3,762,000원/㎡로 표시되어 있으며, 이는 해당 주택의 개별 전유면적이나 전용 대지지분을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유 현황은 현장 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택 등기. 2021년 8월 31일 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다. 임대의무기간·임대료 증액기준과 관련된 등기이므로, 등록 유지 여부와 매각 후 법률관계 등을 관할기관에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 20세대 소규모 다세대주택으로, 가격을 판단할 때 대단지 아파트 수준의 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다. 최근 거래가격 하락 추세와 평균 2.9회 유찰, 매각률 10.0%를 함께 고려하면 출구전략을 보수적으로 세워야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 승계인의 보증금 포기 조건 확인. 매각물건명세서 원문에 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 임대차보증금 반환청구권을 포기한다는 내용이 정확히 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 조건 확인. 이병목의 주택임차권등기가 매각조건에 따라 말소되는 범위와 절차를 확인해야 합니다. 보증금 포기와 등기 말소는 별개의 확인사항입니다.
• 실제 임차인과 보증기관 승계 구분. 확인된 실제 임차인은 이병목 1명이며, 주택도시보증공사의 승계채권은 동일 보증금을 기초로 합니다. 중복 합산을 피하고, 포기 조건 밖에 있는 별도 임차인이나 점유자가 존재하는지 현황조사·매각물건명세서·현장 확인을 통해 점검해야 합니다.
• 세금 및 배당순위. 포천세무서장·의정부세무서장 관련 압류와 국민건강보험공단 압류를 확인하고, 당해세와 법정기일에 따른 실제 배당순위를 검토해야 합니다.
• 가격 상한 재산정. 신건 최저가 367,000,000원은 최근 거래 238,000,000원의 154.2%입니다. 과거 전체 평균이 아니라 최신 거래와 하락 추세를 기준으로 보수적인 입찰가 상한을 설정해야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정 가격 293,600,000원도 최근 거래가격보다 높습니다. 2회 유찰 가정 가격 234,880,000원은 최근 거래와 유사하지만, 하락 추세와 취득 부대비용을 고려한 추가 안전마진이 필요한지 점검해야 합니다.
• 점유 및 명도. 주택임차권등기만으로 현재 실제 점유상태가 확정되는 것은 아닙니다. 현장점유자, 인도 가능성, 명도 협의 필요성 등을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 상태. 등기된 민간임대주택의 등록 유지·말소 여부와 매각 후 적용되는 법률상 의무를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 부대비용. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 금액, 취득세, 등기비용, 명도비용 등을 별도로 산정해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”이어도 “싸게 사는 경매”는 아니다

화곡동 해솔벨리 403호는 일반적인 대항력 임차인 경매와 다른 특징이 있습니다. 임차인 이병목의 보증금은 369,000,000원이고, 전입과 확정일자가 말소기준 압류보다 빠르므로 원칙적으로 미배당 보증금의 인수문제가 생길 수 있습니다. 그러나 이병목의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 이 승계채권에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

문제는 그다음입니다. 조건에 따라 인수액이 0원이 되어도 현재 최저가 367,000,000원은 최근 실거래 238,000,000원보다 129,000,000원 높습니다. 최근 시세 대비 154.2%이며 가격 추세는 -32.0%입니다. 여기에 20세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 특성과 평균 2.9회 유찰, 매각률 10.0%이라는 경매 통계까지 더하면, 신건에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.

2회 유찰 시 가정 가격인 234,880,000원은 최신 실거래와 유사하지만, 이는 확약이 유효하게 적용되고 별도의 인수권리가 발견되지 않는다는 전제 아래 검토할 수 있는 가격입니다. 최근의 하락 추세를 감안하면 그 수준에서도 충분한 가격 안전마진을 확보했는지 추가 분석이 필요합니다.

결론은 “승계인의 인수청구 포기로 권리부담은 크게 해소되지만, 신건 가격과 환금성은 부적합 — 현재 회차 입찰 보류”입니다. 이 사건의 관건은 겉으로 보이는 보증금 3.69억을 중복 계산하지 않는 것과, 포기 조건의 정확한 적용 범위를 확인하는 것, 그리고 실제 실질취득액을 최근 하락한 시장가격과 비교하는 데 있습니다.