* 매각물건명세서의 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 경우입니다. 조건이 이행되지 않는 경우에는 미배당 보증금 인수 위험을 별도로 검토해야 합니다.
서울남부지방법원 2025타경8679. 강서구 화곡동 혜성팰리스 제2동 602호, 전용 29.67㎡의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 2019년 3월 사용승인을 받은 건물로, 지상 7층 중 6층에 자리합니다. 현재 소유자는 문효숙이며, 2019년 4월 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 구조는 일반적인 근저당권 실행 경매와 다릅니다. 등기상 주택임차권자 강남규의 218,400,000원 보증금이 2023년 5월 등기되었고, 이후 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2025년 2월의 강제경매개시결정으로 파악되므로, 그보다 앞선 임차권과 대항력을 반드시 살펴야 합니다.
다행히 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인의 반환청구권 포기·등기말소 조건이 적혀 있습니다. 따라서 등기 순위만 보고 무조건 인수한다고 판단하는 것도, 확약의 이행을 확인하지 않고 무조건 안전하다고 판단하는 것도 잘못입니다. 이 사건은 조건부 권리해소와 실제 취득가격을 분리해 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8679 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 930-1 혜성팰리스 제2동 제6층 제602호 도로명주소: 서울특별시 강서구 국회대로 71-15 |
| 물건종류 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 전용면적 / 층 | 29.67㎡ · 지상 7층 중 6층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 |
| 사용승인 | 2019.03.11 |
| 소유자 | 문효숙 (2019.04.09 소유권이전) |
| 감정가 | 276,000,000원 |
| 최저매각가 | 276,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 218,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 임차보증금 | 218,400,000원 (강남규) |
| 매수인 인수 | 실질 0원* · 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건부 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소
등기상 핵심은 2023.05.03 접수된 을구 1번 주택임차권등기입니다. 임차인 강남규는 2021.04.12 주민등록을 마쳤고, 2021.03.10 확정일자를 받았습니다. 2025.02.20 강제경매개시결정보다 앞선 임차관계이므로 대항력과 보증금 인수 여부가 권리분석의 출발점입니다.
따라서 해당 임차권에 관한 미배당 보증금은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인이 실제 부담하지 않는 것으로 분석합니다. 실질 인수액 0원*이지만, 반드시 이행 여부와 말소 절차를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 주의
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강남규 실제 임차인 |
건물의 전부 주거 · 임차권등기 |
218,400,000원 |
전입 2021.04.12 확정 2021.03.10 점유개시 2021.04.10 |
대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 |
조건부 인수 0원* 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 실제 임차인 | 1명 · 강남규 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.02.24 |
| 점유개시일 | 2021.04.10 |
| 전입신고일 | 2021.04.12 |
| 확정일자 | 2021.03.10 |
| 임차권등기 | 2023.05.03 · 을구 1번 · 임차권등기명령 2023카임825 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.05.03 |
| 대항력 | 있음 · 강제경매개시결정보다 앞선 전입 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 보증기관 관계 | 주택도시보증공사 · 주택임차권승계인 및 경매 신청채권자 |
| 매수인 부담 | 실질 0원* · 명세서상 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건부 |
여기서 혼동하면 안 되는 것이 주택도시보증공사의 지위입니다. 강남규가 실제 임차인이고, 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 표현됩니다. 보증기관의 승계와 경매 신청채권을 별도 임차인이나 별도 임대차보증금으로 단순 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 실거래의 157.7%
혜성팰리스의 최근 실거래 비교 대상은 2026년 3월 거래 1건입니다. 거래된 호수는 전용 29.89㎡, 2층이며 거래금액은 175,000,000원입니다. 경매 대상은 전용 29.67㎡, 6층으로 면적은 유사하지만 층과 개별 상태의 차이가 있을 수 있습니다.
| 거래월 / 구분 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 실거래 | 29.89㎡ | 2층 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.89㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
| 경매 대상 · 감정가 | 29.67㎡ | 6층 | 276,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 29.67㎡ | 6층 | 276,000,000원 |
현재 최저매각가 276,000,000원은 최근 실거래 175,000,000원의 157.7%입니다. 개별 물건의 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이는 있을 수 있지만, 현재 확인되는 거래를 기준으로 신건 최저가는 현저하게 높은 수준입니다.
동일 단지의 경매 관련 평균 유찰 횟수는 4.4회로 집계되어 있습니다. 이는 환금성과 가격 형성에 신중해야 할 신호입니다. 다만 해당 통계만으로 이번 물건이 반드시 같은 횟수만큼 유찰된다고 예측할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,664,000원 |
| 1. 임차인 강남규 · 보증금 우선변제 | 218,400,000원 | 218,400,000원 |
| 2. 경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 218,400,000원 | 52,936,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 예상배당 산정값입니다. 강남규의 임차보증금과 주택도시보증공사의 청구채권은 승계 관계가 있으므로 서로 독립된 임대차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 위 배당 항목은 제공된 계산상의 배분을 표시한 것이며, 실제 권리 귀속·중복변제 여부·배당순위·배당액은 법원 배당절차에서 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영될 수 있습니다.
이 가정에 따르면 집행비용 4,664,000원, 임차보증금 관련 우선변제 218,400,000원, 주택도시보증공사 관련 배당 52,936,000원으로 매각대금이 배분됩니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 신청채권 기준 미배당액은 165,464,000원으로 산출되어 있습니다.
여기서 신청채권의 미배당액 165,464,000원을 곧바로 매수인의 보증금 인수액으로 이해해서는 안 됩니다. 신청채권자의 배당 부족과 임차인의 대항력에 따른 매수인 인수는 별개로 판단해야 하며, 이 물건에는 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질취득의 차이
이 사건에서는 유찰을 가정할 때 낙찰가만 낮아지는 것이 아니라, 선순위 임차보증금의 미배당액도 달라진다는 점을 함께 확인해야 합니다. 아래는 제공된 회차별 추정치를 그대로 비교한 것입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 룰상 보증금 인수 | 조건 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 276,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰(80%) | 220,800,000원 | 1,491,200원 | 0원* |
| 2회 유찰(64%) | 176,640,000원 | 45,032,960원 | 0원* |
그렇다면 확약이 정상 이행되는 경우 2회 유찰 가격 176,640,000원은 어떨까요? 최근 실거래 175,000,000원보다 여전히 높습니다. 즉 2회 유찰을 가정하더라도 최근 실거래 대비 명확한 가격 할인으로 평가하기 어렵습니다. 여기에 취득세·명도비용·수리비 등 실제 취득 부대비용을 고려하면 가격 판단은 더 보수적이어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡1동주민센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능합니다. 인근 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2019.03.11 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 7층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샤시 창호 등으로 되어 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재 관련 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄한 사다리형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 동측과 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 전체 토지면적은 597.1㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제가 관련됩니다. 토지 관련 제한사항은 실제 활용계획에 맞추어 확인해야 합니다.
- 공시지가. 4,118,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 혜성팰리스는 28세대 규모로 최근 거래 표본이 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.4회라는 점까지 고려하면, 대규모 아파트와 같은 거래 유동성을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 임차인 강남규와 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각 절차에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소 방법과 관련 서류, 권리자의 협조 및 절차를 구체적으로 확인해야 합니다. 확약 기재만으로 등기가 이미 말소된 것은 아닙니다.
- 보증기관 승계관계 확인. 주택도시보증공사가 주택임차권승계인 및 신청채권자로 등장합니다. 강남규의 임차보증금과 보증기관의 청구를 별도 보증금으로 중복 계산하지 않도록 실제 권리귀속과 배당관계를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 사실만으로 현재 거주자의 실제 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 현장 방문 및 현황조사 원본을 통해 점유자, 인도 가능 여부와 명도 절차를 확인하세요.
- 실거래 비교. 최근 확인되는 전용 29.89㎡ 실거래는 175,000,000원입니다. 본건은 전용 29.67㎡, 6층이므로 층·향·내부 상태 등을 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 가격 착시 주의. 2회 유찰 가정 매각가 176,640,000원은 최근 실거래 175,000,000원보다 높습니다. 인수 포기 조건이 없다면 미배당 보증금 인수액까지 합쳐 실질취득가격을 계산해야 합니다.
- 공용관리비 및 추가 비용. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 미납 세금, 취득세, 수리비, 명도비용 등을 확인하세요. 배당표의 집행비용은 추정치입니다.
- 규제·원본 확인. 공항 관련 고도제한, 교육환경 관련 규제, 지구단위계획 및 건축물대장을 확인하고, 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*이어도 157.7%는 비싸다”
화곡동 혜성팰리스 602호는 단순히 선순위 임차권이 있으므로 위험하다고 결론낼 물건은 아닙니다. 임차인 강남규의 보증금은 218,400,000원이지만, 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 이행된다면 해당 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있습니다.
그러나 권리 해소가 곧 투자 매력을 뜻하지는 않습니다. 신건 최저매각가는 276,000,000원이고, 최근 12개월 실거래는 175,000,000원입니다. 가격 비율이 157.7%에 달하며, 2회 유찰 가정 최저가도 최근 실거래를 소폭 웃돕니다.
더욱이 28세대 규모의 소규모 다세대라는 특성, 최근 거래 표본 1건, 평균 유찰 횟수 4.4회라는 점을 고려하면 환금성과 재매각 가능성도 보수적으로 판단해야 합니다. 조건부 권리해소는 긍정적이지만, 신건 가격에는 뚜렷한 경쟁력이 없습니다.
종합하면 이 물건은 권리확인 필수·가격 매력 낮음으로 판단됩니다. 반환청구권 포기·말소 조건의 실제 이행을 확인하는 동시에, 최근 실거래와 실제 매수비용을 기준으로 입찰가격을 엄격하게 검토해야 합니다. 현재 회차에서는 관망이 합리적이며, 유찰되더라도 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
