서울남부지방법원 2025타경8822. 서울 영등포구 영등포동2가의 에코하임 8층 803호, 전용면적 41.12㎡ 오피스텔입니다. 2018년 사용승인을 받은 지상 12층 건물이며, 총 16세대로 구성되어 있습니다. 소유자 김지연은 2021년 6월 15일 매매를 원인으로, 같은 달 30일 거래가액 317,900,000원에 소유권을 취득했습니다.
문제는 같은 금액의 임차보증금입니다. 임차인 김은영은 2021.06.30 전입·점유를 시작했고, 2021.06.15 확정일자를 받은 보증금 317,900,000원의 임차권을 가지고 있습니다. 이보다 늦은 2023.03.07 영등포구 압류가 말소기준권리로 제시되어 있어 원칙적으로 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 발생합니다.
하지만 주택도시보증공사가 임차인의 권리를 승계한 뒤 강제경매를 신청했고, 매각물건명세서에 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재되어 있습니다. 따라서 원칙상 인수 위험과 실제 매수인 부담을 구분해야 합니다. 해당 조건의 이행이 확인된다면 김은영 보증금으로 인한 실질 인수액은 0원이며, 가격 비교도 최저매각가를 기준으로 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8822 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-105 에코하임 제8층 제803호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 국회대로54길 53-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 41.12㎡ · 지상 12층 중 8층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층~지상 12층 · 사용승인 2018.11.26 |
| 소유자 | 김지연 (2021.06.30 소유권이전 · 거래가액 317,900,000원) |
| 민간임대주택 | 2021.06.30 민간임대주택등기 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 320,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 317,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2023.03.07 영등포구 압류 (갑구 3번) |
| 점유·임차 현황 | 실제 임차인 2명 · 주택도시보증공사 임차권 승계 |
① 권리 흐름 — 보증금 인수가 원칙, 포기 조건이 예외
이 조건이 유효하게 성립하고 이행되면 김은영 관련 실질 인수액은 0원입니다.
다만 청구권 포기 및 등기말소 조건은 김은영의 승계채권에 관한 것이므로, 다른 임차인의 독립적인 권리까지 포괄하여 소멸시키는 확약으로 해석해서는 안 됩니다.임차인 현황 — 실제 임차인 2명
주택도시보증공사는 김은영의 주택임차권을 승계한 기관이며, 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 보증금 역시 김은영의 317,900,000원을 승계한 것으로, 승계기관 명의의 채권액을 다시 더하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김은영 | 건물전부 | 2021.06.30 | 317,900,000원 | 대항력 있음 우선변제 별도 확인 보증기관 승계 조건 충족 시 인수 0원 |
| 박상민 | 803호 | 2024.03.18 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김은영은 2023.08.09 임차권등기가 이루어졌고, 임대차계약일자는 2021.06.15 및 2021.06.30으로 기재되어 있습니다. 박상민의 전입일은 말소기준권리보다 늦으며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
에코하임은 16세대 규모의 오피스텔입니다. 비교 거래는 전용 39.12~44.07㎡의 유사 면적대 거래이며, 전체 12건 평균은 309,883,333원입니다. 그러나 이 평균에는 2021~2024년 거래가 다수 포함되어 있어 최근 시세를 판단할 때는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 44.07㎡ | 5 | 319,000,000원 |
| 2025.01 | 39.12㎡ | 4 | 291,000,000원 |
| 2024.12 | 39.12㎡ | 5 | 294,000,000원 |
| 2024.12 | 40.23㎡ | 3 | 296,000,000원 |
| 2024.04 | 41.12㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2022.09 | 44.07㎡ | 8 | 333,500,000원 |
| 2022.09 | 40.23㎡ | 2 | 308,400,000원 |
| 2022.05 | 39.12㎡ | 3 | 304,300,000원 |
| 2021.12 | 40.23㎡ | 4 | 314,800,000원 |
| 2021.11 | 44.07㎡ | 2 | 317,300,000원 |
| 2021.11 | 39.12㎡ | 6 | 305,400,000원 |
| 2021.11 | 41.12㎡ | 2 | 304,900,000원 |
| 전체 평균 | 유사 면적 | 12건 | 309,883,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.07㎡ | 1건 | 319,000,000원 |
전체 평균 309,883,333원과 비교하면 최저가 320,000,000원은 103.3%입니다. 더 중요한 최근 12개월 평균 및 최신 거래 319,000,000원과 비교해도 최저가는 100.3%입니다. 따라서 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
최근 거래와 이전 거래 사이의 추세 지표는 +3.2%입니다. 다만 최근 12개월 거래 표본이 1건뿐이어서 이것만으로 지속적인 가격 상승을 확신하기는 어렵습니다. 오피스텔의 면적·층별 차이도 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)
다음은 제시된 배당 추정에 따른 매각대금 배분입니다. 배당액과 매수인의 보증금 인수액은 별개의 개념이며, 주택도시보증공사의 청구권 포기 조건이 성립하는 경우 해당 임차보증금 반환채무를 추가 취득비용으로 중복 계산하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,280,000원 |
| 1. 주택도시보증공사 · 강제경매 신청채권 | 317,900,000원 | 314,720,000원 |
| 미배당 채권액 | 3,180,000원 | — |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 김은영 보증금 · 조건 충족 시 실질 인수 | 317,900,000원 | 매수인 인수 0원 |
집행비용 5,280,000원은 추정치입니다. 주택도시보증공사 청구액 317,900,000원 중 314,720,000원이 배당되고 3,180,000원이 미배당되는 가정입니다. 별도로 산정된 원칙상 보증금 인수 위험액은 317,900,000원이나, 명세서상 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 김은영 관련 실질 인수액은 0원입니다. 실제 배당순위와 배당액은 조세채권·우선변제관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 인수 위험과 실질취득의 구분
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 별도 포기 조건이 없다면 낙찰가가 내려가더라도 보증금 반환채무가 매수인에게 남아 실질취득비용이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 이 사건은 승계인의 반환청구권 포기 및 등기말소 조건이 있으므로 그 이행 여부에 따라 결과가 달라집니다.
| 회차 | 최저가 | 신청채권 예상배당 | 미배당액 | 조건 충족 시 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 320,000,000원 | 314,720,000원 | 3,180,000원 | 320,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 66,284,000원 | 256,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 204,800,000원 | 201,132,800원 | 116,767,200원 | 204,800,000원 |
실질취득은 매각대금과 임차보증금 인수액을 합산한 권리분석상 금액으로, 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 제외합니다. 표의 실질취득액은 김은영 관련 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되고 다른 인수채무가 없다는 전제입니다. 조건이 성립하지 않으면 보증금 317,900,000원의 원칙상 인수 위험을 다시 평가해야 하며, 배당 및 잔존채무의 법률관계를 확인하지 않고 단순 합산해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 영등포시장역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 공동주택, 기계공구상가 등 근린생활시설이 혼재하는 지역이며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스·마을버스 정류장 및 영등포시장역이 위치합니다. 대중교통 사정은 무난한 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2018.11.26 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 급배수·소화전·난방·승강기·기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다. 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지면적은 473.0㎡이고 공시지가는 6,341,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 구체적 적용 조건도 확인해야 합니다.
- 접근성. 남동측으로 폭 약 6미터 도로와 접하며 토지는 대체로 평탄한 장방형입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 실내 상태와 설비 유지관리 수준은 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 오피스텔이며, 비교 가능한 최근 12개월 실거래가 1건에 그칩니다. 거래 표본이 적어 실제 매도 가능 가격과 매각 소요기간의 불확실성이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증기관 포기 조건 최우선 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매수인에게 어떻게 적용되는지 최신 매각물건명세서 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 원칙상 인수 위험과 실질 인수액 구분. 김은영 보증금은 317,900,000원이며 대항력이 인정되는 구조입니다. 포기 조건 이행 시에는 실질 인수 0원으로 보지만, 조건 이행 전에는 이를 확정적인 무위험 물건으로 취급하지 않아야 합니다.
- 승계기관 중복 계산 방지. 주택도시보증공사는 김은영의 임차권승계인입니다. 별도 임차인으로 세거나 317,900,000원을 보증금에 중복 합산하지 마세요. 실제 임차인은 김은영과 박상민, 2명입니다.
- 박상민 점유 확인. 박상민은 2024.03.18 전입했고 보증금은 1,000,000원입니다. 대항력은 없는 것으로 조사되나, 실제 거주 여부와 명도 가능성, 확정일자·배당요구 및 우선변제관계는 확인해야 합니다.
- 압류와 조세채권 확인. 영등포구 및 국의 압류가 등기되어 있습니다. 등기상 말소와 별개로 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권과 우선순위를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 2021.06.30 민간임대주택등기가 존재합니다. 등록 상태, 임대의무 및 매각 이후 관련 행정절차를 확인해야 합니다.
- 응찰가 상한 관리. 최저매각가 320,000,000원은 최근 거래 319,000,000원의 100.3%입니다. 전체 평균 309,883,333원보다도 높으므로 신건에 별도의 할인 효과가 있다고 판단하기 어렵습니다.
- 유찰 가능성 단정 금지. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 1회 유찰 시 256,000,000원, 2회 유찰 시 204,800,000원의 시나리오가 있으나 실제 유찰과 후속 매각가격이 보장되는 것은 아닙니다.
- 관리비·점유·시설 확인. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 점유자의 인도 협의 및 기계식 주차시설 등의 유지관리 상태를 점검해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 채권승계 관계, 최신 실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 조건부 해소, 가격 메리트는 아직 없다”
이 사건은 대항력 있는 임차인의 거액 보증금이 존재한다는 사실과 보증기관이 미배당 반환청구권을 포기한다는 매각 조건을 함께 읽어야 정확히 판단할 수 있습니다. 김은영 보증금 317,900,000원은 원칙상 인수 위험이 있는 채무이지만, 명세서에 기재된 포기·등기말소 조건이 유효하게 이행된다면 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
다만 박상민의 점유관계와 조세채권, 임차권등기의 실제 말소절차는 별도로 확인해야 합니다. 그리고 권리 문제가 해결되더라도 신건 최저가 320,000,000원은 최근 거래 319,000,000원보다 높습니다. 총 16세대의 소규모 오피스텔에 최근 실거래 표본도 1건이므로 가격과 환금성에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
결론은 조건부 권리 검토 가능, 신건 가격은 보류입니다. 승계인의 청구권 포기·임차권등기 말소가 확실히 이행되는지 검증하고, 그다음 실질취득비용을 최근 시세와 비교해야 합니다. 현재 가격에서는 유리한 매입 기회라고 단정하기 어렵습니다.
