서울남부지방법원 2025타경9038. 서울 강서구 화곡동 트리빌리지 제2층 제202호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2021년 사용승인된 6층 건물 내 한 세대로, 소유자는 최현준 씨입니다. 2021년 소유권이전 당시 거래가액은 298,000,000원이었습니다. 현재 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이고, 청구금액 역시 298,000,000원입니다.

이 물건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 임차권등기입니다. 임차인 오세훈 씨는 2021.03.26 전입·점유를 시작했고 확정일자도 갖췄습니다. 2023.04.21에는 보증금 298,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 경매개시결정일보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이므로, 일반적인 권리분석만 보면 매수인의 보증금 잔액 인수 위험을 반드시 따져야 합니다.

그런데 매각물건명세서 비고에 중요한 조건이 있습니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 잔액 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용입니다. 따라서 이 조건이 유효하게 이행되는 경우, 오세훈 씨의 보증금에서 발생할 수 있는 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 다만 확약은 해당 임차권과 승계인에게만 적용되며, 그 밖의 권리자나 별도 임차인의 위험까지 포괄적으로 없애는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심

수협은행 근저당권은 2021.02.10 설정되었으나 2021.03.26 이미 말소되었습니다. 따라서 채권최고액 3,000,000,000원을 현재 낙찰자가 인수할 근저당 채무로 계산하면 안 됩니다. 해당 근저당은 공동담보 설정 이력이 있는 권리로, 등기부상 말소가 확인됩니다.

현재 권리분석의 기준은 2025.03.11 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞서 대항요건을 갖춘 오세훈 씨의 임차권은 단순히 경매로 모두 사라지는 일반 후순위 권리와 다릅니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액의 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계인

주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자이며, 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 기재됩니다. 따라서 주택도시보증공사의 청구금액 298,000,000원을 오세훈 씨의 보증금 298,000,000원과 더해 별개의 임차보증금으로 계산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이고, 분석 대상 보증금은 298,000,000원입니다.

③ 유찰 시나리오 — 보증금 인수는 확약 전후가 다르다

이 물건은 현재 신건으로 최저매각가격이 감정가와 동일한 316,000,000원입니다. 이 가격에서의 예상배당은 임차보증금 298,000,000원을 전액 배당하는 구조여서 매수인 인수금액도 0원입니다.

문제는 유찰 후입니다. 최저가가 내려가면 임차보증금에 대한 배당 부족액이 커집니다. 확약이 없는 일반 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가 하락분이 인수 보증금으로 옮겨가므로, 실질취득가격이 보증금 수준에서 고정되는 효과가 나타납니다. 그러나 이 사건은 보증금 잔액 청구 포기 조건을 반영해야 합니다.

확약 미반영 인수금액은 회차별 예상배당을 전제로 산출된 위험액이며, 실제 인수 확정액이 아닙니다. 확약 반영 실질취득가격은 매각대금에 해당 임차보증금 실질 인수액 0원을 더한 금액으로, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 지출은 제외했습니다. 유찰 후 금액은 향후 매각이 해당 회차와 조건으로 진행된다는 가정입니다.

④ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와는 근접

가격을 판단할 때는 최근 12개월 실거래 2건을 우선적으로 봐야 합니다. 트리빌리지는 총 18세대의 소규모 다세대 건물로, 실거래 표본이 많지 않습니다. 더구나 확인된 두 거래의 면적도 다릅니다.

최근 12개월 평균은 352,500,000원이고 본건 최저가는 그 89.6%에 해당합니다. 이 수치만 보면 평균보다 낮지만, 2026.07 거래는 면적이 27.54㎡로 본건 비교 대상 면적 29.71㎡와 다르며 거래가격도 385,000,000원으로 높습니다.

면적이 일치하는 최신 거래인 2026.09의 29.71㎡, 4층, 320,000,000원을 중심으로 비교하면 이야기가 달라집니다. 본건 최저가 316,000,000원과 차이는 4,000,000원에 불과합니다. 게다가 본건은 2층이고 비교 거래는 4층으로 층수 차이도 있습니다. 현재 신건 가격을 뚜렷하게 시세보다 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)

매각가 316,000,000원을 전제로 한 추정 배당액입니다. 집행비용은 약 1.7% 기준 추정이며 실제 배당은 채권확정·승계관계·법정 배당순위·집행비용에 따라 달라집니다. 당해세 및 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

이 예상배당표에서 오세훈 씨에게 298,000,000원, 주택도시보증공사에 12,776,000원이 배당되는 형태로 계산되어 있습니다. 주택도시보증공사는 임차권승계인으로도 기재되어 있으므로, 두 금액을 독립된 임차보증금에 대한 배당으로 해석하거나, 보증금 채권을 이중으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당에서는 채권의 승계 범위와 채권자 지위가 정리되어야 합니다.

추정 배당상 경매신청채권자의 미배당액은 285,224,000원입니다. 그러나 이 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무라는 뜻은 아닙니다. 채권자 배당부족과 대항력 임차인의 보증금 인수는 서로 구분해야 합니다. 이 사건의 해당 임차보증금은 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 분석합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 화곡동 화곡3동 주민센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택이 밀집한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 화곡역과 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용편의도는 양호한 편입니다.
• 건물. 2021.02.01 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 도시가스·개별난방·승강기·CCTV·주차장과 기본 위생·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측 약 8m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 2필지 일단의 사다리형 평지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역 및 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역과 개발행위허가제한지역 관련 사항도 입찰 전 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 주택임차권등기가 존재합니다.
• 환금성. 총 18세대 규모의 다세대주택으로 대단지 공동주택과 달리 거래 표본이 제한적입니다. 최근 확인된 거래는 2건이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.4회이므로, 향후 매도 시 가격 협상과 매수자 확보에 유의해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 반환청구권 포기 조건 원본 확인. 매각물건명세서에 기재된 임차인 오세훈 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 잔액 청구 포기 조건을 반드시 직접 대조해야 합니다. 특히 매각조건의 효력과 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차 확인. 을구 3번 주택임차권등기의 말소가 어떤 절차와 조건으로 진행되는지 확인해야 합니다. 확약이 있다는 사실과 실제 등기 말소 완료는 구분해야 합니다.
• 보증기관 승계관계 확인. 주택도시보증공사는 임차권승계인으로 기재됩니다. 오세훈 씨의 보증금과 보증기관 청구채권을 중복합산하지 않도록 승계 범위와 배당상 채권자 지위를 확인해야 합니다.
• 별도 점유자·임차인 조사. 현재 확인되는 실제 임차인은 오세훈 씨 1명입니다. 그러나 임차권등기 후 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 다른 독립적인 임차인이나 점유자가 확인되면 그 권리와 명도 위험은 기존 확약과 분리하여 분석해야 합니다.
• 2021년 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 관할 기관 및 관련 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 실거래 비교의 우선순위. 최근 12개월 평균 352,500,000원보다 면적이 일치하는 최신 거래 320,000,000원에 우선적으로 주목해야 합니다. 본건은 2층이고 해당 비교 거래는 4층이므로 층수·상태 차이도 고려해야 합니다.
• 유찰 가능성과 입찰가격. 이 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.4회입니다. 현재 신건 가격에 무리하게 응찰하기보다 예상 낙찰가격과 매각조건 유지 여부를 함께 검토해야 합니다.
• 미납 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 미납 여부와 실제 점유자, 인도 절차에 따른 비용 부담을 확인해야 합니다. 실질 인수 0원은 별도의 취득·명도·관리비 부담까지 없다는 의미가 아닙니다.
• 등기부·명세서 최신본 대조. 2026.10.23 기준 등기 확인 내용과 매각기일 2026.11.05 사이에 변경 사항이 없는지 확인하고, 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서를 입찰 직전에 재검토해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험은 해소되지만, 가격까지 매력적인 것은 아니다”

이 물건은 겉보기에는 위험한 선순위 임차권 물건입니다. 실제 임차인 오세훈 씨의 보증금은 298,000,000원이고, 경매개시결정보다 훨씬 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 확약이 없었다면 유찰 후 매각가격이 낮아질수록 매수인이 보증금 부족분을 떠안는 구조였을 것입니다.

하지만 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되는 한 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다. 그렇다고 확약 밖의 독립된 임차인이나 인수 위험까지 모두 사라진다고 보아서는 안 됩니다.

가격은 별개의 문제입니다. 현재 실질취득가격은 316,000,000원으로, 최신 동일 면적 실거래 320,000,000원과 차이가 작습니다. 352,500,000원이라는 최근 평균은 2건에 불과하고 면적이 다른 거래도 포함하므로, 평균 대비 89.6%라는 숫자만으로 높은 가격 매력도를 부여하기 어렵습니다. 소규모 다세대주택의 환금성과 평균 유찰 3.4회 이력도 보수적으로 평가할 요소입니다.

결론은 ‘권리 조건부 해소, 신건 가격 메리트 제한, 입찰 신중’입니다. 확약 조건과 말소 절차가 명확히 확인되고 실제 점유·관리비·독립 인수 권리에 문제가 없는지 검증한 뒤, 최신 동일 면적 거래를 기준으로 입찰가격을 판단하는 것이 타당합니다. 현재 최저가만으로는 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다.