* 실질 인수 0원은 매각물건명세서의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 해당 임차인에 관하여 유효하게 이행되는 경우입니다. 취득세·명도비·기타 취득 부대비용은 별도입니다.

서울남부지방법원 2025타경9749. 서울 금천구 독산동 롯데블르빌3차 3층 303호, 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 256,000,000원이며, 아직 유찰이 없는 신건입니다. 소유자는 황신비 씨로, 2021년 6월 18일 공유자 전원의 지분을 이전받았고 당시 등기된 거래가액은 255,000,000원입니다.

이 사건에서 가장 먼저 살펴야 할 것은 가격이 아니라 임차인의 권리 순위입니다. 임차인 전창민 씨는 2021년 6월 16일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 4월 12일입니다. 이후 2023년 7월 11일 보증금 255,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 말소기준권리는 2024년 1월 17일 주택도시보증공사의 가압류이므로 임차인의 대항력 취득과 임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다. 특별한 매각조건이 없다면 보증금 미배당분의 승계 여부를 반드시 검토해야 하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다

등기부에는 과거 관악농업협동조합의 768,000,000원 근저당권이 확인되지만, 이 근저당권은 2021년 4월 29일 이미 말소되었습니다. 따라서 현 경매에서 존속하는 선순위 근저당권으로 취급하지 않습니다.

현재 말소기준권리는 2024년 1월 17일의 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 이루어진 강제경매개시결정과 금천세무서장의 압류 등기는 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 압류 등기의 말소와 조세채권의 실제 배당순위 문제는 구분해서 보아야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 255,000,000원

주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 기재됩니다. 따라서 이 기관을 전창민과 별도의 임차인으로 세거나 보증금 255,000,000원을 다시 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 전창민 1명이며, 보증기관의 승계는 기존 임대차보증금 반환채권에 관한 문제입니다.

③ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 보증금 인수의 관계

선순위 대항력 임차인이 있는 물건은 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 배당받지 못한 보증금이 증가할 수 있습니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 낙찰가만으로 취득가격을 판단하는 것은 위험합니다. 이 사건은 반환청구권 포기 조건이 있어 일반적인 선순위 보증금 인수형과 결과가 달라지는 사례입니다.

산식상 인수 가능액은 각 회차의 예상배당 및 집행비용을 반영한 추정치입니다. 특별매각조건이 없으면 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금이 증가해 총 취득부담이 보증금 규모에 가깝게 유지됩니다. 실질 인수 0원은 해당 회차에서도 반환청구권 포기·말소 조건이 유효하게 적용·이행됨을 전제로 합니다.

현재 신건에서 포기·말소 조건을 반영한 실질취득 추정액은 256,000,000원입니다. 이 금액은 특별매각조건을 반영한 매각대금 기준이며, 취득세·등기비용·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다. 실거래 시세와의 가격 우위가 입증된 것은 아니므로 실질 인수 0원이라는 이유만으로 저렴하다고 평가하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 경매 신청청구금액은 동일 기관 관련 항목으로, 독립된 임대차보증금이나 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 독산초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 303호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며 샷시창호, 위생·급배수시설, 난방시설 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다. 토지는 2필지 일단의 유사 사다리형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 이용·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 규제사항이 기재되어 있습니다. 건축허가·착공제한지역과 토지거래허가구역 관련 고시 이력도 있어 입찰 시점의 최신 규제 상태를 확인해야 합니다.
• 공부·건물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 다세대주택은 동일한 건물·면적·층·상태의 비교사례를 기준으로 개별적인 가격 검증이 필요합니다. 감정가 256,000,000원을 곧바로 현재 시장가격으로 간주하지 않아야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2021년 6월 18일 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기사항이므로 현재 등록 상태와 경매 취득 이후의 법적 효력을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문. 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 해당 매각기일에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
• 포기·말소 이행. 전창민과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 포기 범위 및 임차권등기 말소 절차를 확인하세요. 이 조건이 실질 인수 0원 판단의 핵심입니다.
• 임차인·승계인 구분. 실제 임차인 전창민 1명과 주택도시보증공사의 승계 관계를 분리해 보세요. 동일 보증금을 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 실제 점유관계. 임차권등기가 있더라도 현장의 실제 점유자와 명도 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다. 포기 조건이 곧바로 자진 퇴거를 보장하는 것은 아닙니다.
• 가격 검증. 감정가와 최저가가 모두 256,000,000원인 신건입니다. 실질 인수 0원이더라도 최근 인근 다세대 실거래와 개별 건물 상태를 확인한 뒤 응찰가격을 결정하세요.
• 배당 검증. 집행비용 4,384,000원, 임차인 예상배당 251,616,000원, 산식상 미배당 3,384,000원은 추정 결과입니다. 조세채권과 실제 배당순위에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택 관련 의무. 기존 민간임대주택 등록의 유지·말소 상태 및 취득 이후 적용될 수 있는 의무를 관계기관과 원본 자료로 확인하세요.
• 미납 관리비·명도비. 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 체납액, 실제 점유자와의 인도 협의에 드는 비용을 취득 부대비용에 반영하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “대항력 있음 ≠ 반드시 인수”

서울남부지방법원 2025타경9749는 보증금 255,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 존재하는 다세대주택 경매입니다. 일반적인 권리 순위만 놓고 보면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다. 실제 신건 예상배당에서도 3,384,000원의 미배당이 계산됩니다.

그러나 매각물건명세서는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 명시하고 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 매수인이 해당 임차보증금으로 추가 부담할 실질 인수액은 0원*입니다.

이 물건을 단순한 선순위 보증금 인수형으로만 판단하는 것도, 반대로 아무 조건 없이 권리가 깨끗하다고 판단하는 것도 정확하지 않습니다. 핵심은 특별매각조건의 이행 여부입니다. 조건이 유지·이행되는 경우 취득부담은 낙찰가를 중심으로 판단하되, 실거래 시세가 검증되지 않은 상태에서 가격 메리트까지 인정해서는 안 됩니다.

결론은 ‘조건부 권리위험 해소, 가격 판단은 별도’입니다. 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 확인하고, 민간임대주택 등록과 점유관계를 점검한 다음 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.