서울남부지방법원 2025타경9819. 영등포로터리 북측 인근에 위치한 '와이에이치빌리지' 5층 508호 오피스텔입니다. 전용면적은 17.25㎡이고, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 210,000,000원입니다. 소유자 배유빈은 2021년 1월 매매계약을 체결하고 같은 해 4월 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 205,000,000원입니다.

일반적인 근저당권 경매보다 주의해서 살펴야 하는 이유가 있습니다. 이 물건에는 2023년 7월 등기된 주택임차권이 있고, 임차인의 전입일은 2021.04.08입니다. 이는 말소기준인 2024.12.12 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 매각 조건을 확인하지 않은 채 '낙찰로 임차권이 모두 사라진다'고 판단하면 안 됩니다.

반면 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권승계인이 미배당 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 있습니다. 등기 순서만 보면 인수형이지만, 포기·말소 조건이 이행되면 실제 인수는 해소되는 구조입니다. 그래서 이 사건은 권리의 순서와 매각 조건을 반드시 함께 읽어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소

권리분석의 기준점은 2024.12.12 주택도시보증공사 가압류입니다. 갑구 6번 가압류의 등기상 청구금액은 3,762,000,000원으로, 해당 호실의 감정가보다 큽니다. 그러나 이 채권액이 그대로 낙찰자의 인수채무로 이전되는 것은 아닙니다. 해당 가압류와 이를 본압류로 이행한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

핵심은 그보다 먼저 성립한 을구 1번 염종운의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일은 2021.03.22, 점유개시일은 2021.04.07, 전입일은 2021.04.08, 확정일자는 2021.03.26입니다. 임차권등기는 2023.07.26에 접수됐습니다. 대항력 및 우선변제권을 갖춘 임차인으로, 배당을 받고도 보증금 잔액이 남으면 원칙적으로 매수인에게 그 잔액을 청구할 수 있는 선순위 임차권 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 염종운 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 주택임차권승계인으로 기재돼 있으나 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 염종운의 보증금과 보증기관의 승계 대상 보증금을 더해 계산해서는 안 됩니다.

* 인수액 0원 판단은 임차인 및 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 것을 전제로 합니다. 조건이 이행되지 않으면 미배당 보증금 인수위험이 남을 수 있습니다. 이 포기·말소 조건은 염종운의 임차보증금에 관한 것으로, 다른 독립적인 권리가 확인될 경우 그 권리까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최신 거래보다 10.5% 높은 신건

가격 판단의 기준은 과거 전체 거래 평균보다 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격입니다. 와이에이치빌리지의 최근 12개월 거래는 2026년 5월의 190,000,000원이며, 최저가 210,000,000원은 이 가격의 110.5%입니다.

전체 7건 평균은 198,142,857원이고, 거래 범위는 160,000,000원부터 269,000,000원까지입니다. 하지만 전체 평균에는 2022년 11월의 269,000,000원 거래도 포함돼 있어 현재 시세 판단에 그대로 적용하기 어렵습니다.

최근 12개월 평균은 190,000,000원이고 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 거래 추세 지표는 -4.8%로 하락 방향입니다. 따라서 이 물건의 가격을 평가할 때는 오래된 고가 거래보다는 최근 거래가격과 하락 추세를 우선해야 합니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건인 만큼 시세 추정의 불확실성도 큽니다.

④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

신건 최저가 210,000,000원에 매각된다는 가정에서는 추정 집행비용 3,740,000원, 임차보증금 배당 200,000,000원, 주택도시보증공사 가압류채권 배당 6,260,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다.

주택도시보증공사의 가압류 청구금액 3,762,000,000원 중 예상배당은 6,260,000원이며, 채권 미배당액은 3,755,740,000원입니다. 이 미배당 가압류채권액은 매수인의 인수채무와 구별해야 합니다. 임차인의 보증금 반환청구권 문제 역시 별도의 포기·말소 조건에 따라 판단합니다.

배당은 추정 집행비용과 기재된 채권액에 기초한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류채권과 주택임차권승계에 따른 권리관계는 구분해서 판단해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액은 별개

이 사건은 유찰 시나리오를 단순히 최저매각가의 하락만으로 이해하면 안 됩니다. 원칙적으로 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면, 미배당 잔액이 매수인 인수액으로 이어질 수 있습니다. 그러나 이 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있으므로 그 이행 여부에 따라 취득 구조가 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동2가의 영등포로터리 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔과 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 8층 건물로, 2015.08.28 사용승인을 받았습니다. 개별난방, 천장형에어컨, 승강기, 스프링클러, CCTV, 기계식주차 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용형태. 거실 겸 방, 욕실, 현관, 보일러실, 다락 등을 갖춘 소형 오피스텔입니다. 아파트와는 수요층 및 환금성 특성이 다릅니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역이며, 공시지가는 ㎡당 7,115,000원입니다. 과밀억제권역과 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 거래자료상 단지 규모는 9세대이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 5.1회, 매각률 0.0%로 나타나므로 재매각 가능성과 거래가격의 불확실성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 포기 조건 확인. 염종운 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 범위와 실제 조건 충족 여부를 매각물건명세서 원본으로 확인하세요. 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 문제가 핵심입니다.
• 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소의 주체·절차·시점과 말소 조건이 실제 이행되는지를 확인하세요. 포기·말소 조건이 충족되지 않으면 미배당 보증금 인수위험이 남을 수 있습니다.
• 보증기관 승계 중복 계산 방지. 실제 임차인은 염종운 1명입니다. 주택도시보증공사의 승계 관계와 가압류채권은 각각의 법률관계에 따라 구분해야 하며, 동일 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
• 신건 입찰가격 재검토. 최저가 210,000,000원은 최근 거래가 190,000,000원의 110.5%입니다. 보증금 인수가 해소되더라도 현재 가격은 최근 시세보다 높습니다.
• 하락 추세 반영. 거래 추세 -4.8%, 최근 12개월 거래 1건이라는 조건에서 전체 평균 198,142,857원만을 근거로 입찰가를 높이지 마세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 등기부에 민간임대주택 등록사항이 남아 있으므로 임대의무기간, 임대사업자 지위 및 매각 후 관련 의무를 관할 기관과 원본 서류를 통해 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재한다고 현재의 실제 점유상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 현장 방문과 현황조사 원본을 통해 실제 점유자를 확인하고 인도 절차를 검토하세요.
• 관리비·설비 점검. 공용부분 미납관리비, 기계식주차 이용조건, 누수·다락·개별난방·냉방설비 상태를 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 조건이 있다고 가격까지 좋은 것은 아니다”

이 사건에서 가장 중요한 사실은 선순위 대항력 임차보증금 200,000,000원과 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 함께 존재한다는 점입니다. 조건이 이행되면 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원*이지만, 조건을 확인하지 않은 채 선순위 임차권을 무조건 소멸하는 권리로 판단해서는 안 됩니다.

가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 210,000,000원은 최근 실거래 190,000,000원을 웃돌고, 최근 대비 비율은 110.5%입니다. 시장 추세는 -4.8%로 하락 방향이며, 단지 경매 통계에는 평균 5.1회 유찰이라는 경고 신호도 있습니다. 전체 평균에 포함된 과거 고가 거래만 보고 현재 가격을 매력적으로 평가해서는 안 됩니다.

유찰이 진행되면 최저매각가는 168,000,000원, 134,400,000원으로 낮아지는 시나리오가 있지만, 포기·말소 조건의 실제 이행이 전제돼야 낙찰가 하락이 실질적인 취득비용 감소로 이어집니다. 조건 미이행 시에는 인수액이 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.

종합 판단은 D등급입니다. 임차보증금 인수위험을 해소할 수 있는 매각 조건은 긍정적이지만, 현재의 실질취득 기준금액이 최근 시세보다 높고, 가격 하락 추세와 소규모 오피스텔의 환금성 우려가 겹칩니다. 권리조건 확인은 필수, 신건 가격은 보수적으로 판단. 이 물건의 관건은 '보증금 인수가 실제로 해소되는가'와 '최근 시세보다 충분히 낮은 가격에 취득할 수 있는가'입니다.