울산지방법원 2026타경10439. 경상남도 양산시 물금읍의 양산물금양우내안애5차리버파크 504동 1701호입니다. 전용면적 약 95.202㎡, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 17층에 있는 아파트입니다. 현재 소유자는 양유정이며, 2017년 3월 20일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기상 당시 거래가액은 298,400,000원입니다.

권리 구조를 보면 과거 경남은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2019년 8월 27일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 260,700,000원입니다. 이후 신제천새마을금고의 가압류, 국가의 압류, 강제경매개시결정이 순서대로 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 국세 압류에 따른 실제 배당 우선순위와 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.

가격은 권리보다 더 신중하게 볼 필요가 있습니다. 같은 단지의 유사 전용면적 최근 실거래 12건 평균은 414,500,000원으로, 신건 최저가보다 낮습니다. 최근 거래 중에는 380,000,000원에 거래된 사례도 있고, 가장 최근인 2026년 10월 거래는 439,000,000원입니다. 거래별 차이가 상당하므로 한 건의 고가 거래만으로 현재 최저가에 가격 경쟁력이 있다고 판단하면 곤란합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준

이 사건의 핵심은 2019년 8월 27일 부산은행 근저당권입니다. 최초 경남은행 근저당권은 2019년 8월 27일 해지로 이미 말소됐으므로, 현재 말소기준권리로 보지 않습니다. 부산은행 근저당권 설정 이후 등장한 신제천새마을금고 가압류와 국가 압류, 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임차인·점유 관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

현재 확인된 임차인 명세는 없으며, 보증금 인수를 전제로 계산할 수 있는 임차인도 확인되지 않았습니다. 따라서 확인된 권리만을 기준으로 한 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 이 표현은 임차인이 존재하지 않는다는 확정적 판단과 다릅니다. 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 기타 점유자인지에 대한 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 3.7% 비싸다

양산물금양우내안애5차리버파크는 559세대 규모의 아파트 단지입니다. 대상물건 전용면적은 약 95.202㎡이며, 아래는 같은 단지에서 2026년 3월부터 10월까지 거래된 전용 95.2~95.41㎡ 내외의 유사면적 실거래 12건입니다.

최근 실거래의 최저가는 380,000,000원, 최고가는 446,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 414,500,000원입니다. 감정가이자 현재 최저매각가인 430,000,000원은 평균보다 15,500,000원 높은 가격입니다.

특히 대상물건과 동일한 17층, 전용 95.2㎡ 거래가 2026년 6월에 410,000,000원으로 기록돼 있다는 점도 참고할 만합니다. 대상물건의 430,000,000원은 이 거래보다 20,000,000원 높습니다. 다만 실제 호수별 향·조망·내부 상태 등이 같다고 확인된 것은 아니므로, 해당 거래 한 건만으로 적정가를 확정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 430,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용 6,700,000원을 우선 반영하고, 부산은행 근저당권을 채권최고액 기준으로 계산한 다음 신제천새마을금고 채권에 잔액을 배분한 추정입니다.

부산은행의 260,700,000원은 실제 채무잔액이 아닌 등기상 채권최고액입니다. 신제천새마을금고의 강제경매개시결정은 기존 갑구 4번 가압류의 본압류로의 이행이므로, 이를 별도 확정 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 국세채권의 실제 배당, 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정표입니다.

위 가정에서 전체 채권 합계는 1,072,038,372원이고, 채권자에게 배당되는 금액은 423,300,000원입니다. 따라서 예상 미배당액은 648,738,372원입니다. 미배당 채권이 크지만, 이것을 곧바로 매수인이 인수하는 것으로 계산해서는 안 됩니다. 확인된 권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 비교 결과가 달라진다

현재는 유찰 이력이 없는 신건입니다. 아래는 현재 가격과 1회·2회 유찰 시 가정 가격을 비교한 것입니다. 해당 가격은 향후 실제 매각기일의 확정 가격을 의미하지 않으며, 각 회차에서 확인된 권리 기준 예상 인수액은 모두 0원입니다.

현재 최저매각가 430,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 1회 유찰 가정가 344,000,000원은 최근 평균보다 낮아집니다. 2회 유찰 가정가 275,200,000원에서는 차이가 더 커집니다.

이는 단순한 가격 비교이지, 해당 금액에 실제로 낙찰받을 수 있다거나 곧바로 수익을 확보할 수 있다는 의미는 아닙니다. 유찰 이후 시장 시세 자체가 달라질 수 있고, 입찰 경쟁, 내부 상태, 명도 및 보유비용도 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 물금읍 물금리 소재 물금동아중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 17층 1701호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 등이며, 내부에는 벽지·타일 마감과 샷시창호 등이 사용됐습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 지형은 평지입니다. 토지 공시지가는 1,228,000원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 소로2류·중로1류 도로에 접하며, 가축사육제한구역과 교육환경 관련 상대보호구역 사항이 있습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 559세대 아파트 단지이고 유사면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 매매 사례가 존재한다는 점은 긍정적이지만, 거래가격이 380,000,000원부터 446,000,000원까지 분산돼 있어 개별 호수별 가격 경쟁력을 구분해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2019.08.27 부산은행 근저당권이 기준입니다. 2017년 경남은행 근저당권은 이미 말소됐으므로 구분해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 2026.01.28 국(제천세무서장) 압류가 있습니다. 세목, 법정기일, 실제 배당 우선순위와 관련 조세채권을 확인해야 합니다.
• 신제천새마을금고 채권 확인. 가압류 청구금액은 811,338,372원이고 사건 청구금액은 440,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행이므로 동일 채권의 중복 계산에 주의해야 합니다.
• 임대관계·점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 점유를 확인해야 합니다.
• 신건 가격 재검토. 최저가 430,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 414,500,000원의 103.7%입니다. 신건에서 최근 평균보다 저렴하다는 주장은 성립하지 않습니다.
• 동일층 실거래 참고. 2026년 6월 같은 단지 17층, 전용 95.2㎡ 거래가 410,000,000원입니다. 대상물건의 상태와 차이를 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 가정가 344,000,000원, 2회 유찰 가정가 275,200,000원을 참고하되 실제 매각조건과 시세 변화를 다시 확인해야 합니다.
• 관리비 및 명도비용. 장기 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 실제 점유자에 따른 명도비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원이라고 신건 가격이 싼 것은 아니다”

이 사건은 부산은행 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 가압류와 압류, 강제경매개시결정이 매각으로 정리되는 구조입니다. 신제천새마을금고의 예상 미배당액이 크지만, 확인된 권리상 매수인에게 그 채무가 승계되지는 않습니다. 예상 인수액 0원이라는 점은 긍정적입니다.

그러나 가격은 별개입니다. 현재 신건 최저가 430,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 414,500,000원보다 15,500,000원 높습니다. 최신 거래 439,000,000원과 비교하면 낮지만, 같은 단지에서 410,000,000원에 거래된 동일층 사례도 존재합니다. 현재 제시된 실거래만으로는 신건 가격에 확실한 할인 매력이 있다고 보기 어렵습니다.

종합하면 권리 구조는 비교적 양호하지만, 가격은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 감정평가상 임대관계 미상과 국가 압류의 배당 영향을 확인한 다음, 실제 호수의 상태를 반영해 응찰 상한을 결정하는 것이 합리적입니다. 유찰에 따른 가격 조정 가능성은 참고하되, 미래의 유찰이나 특정 가격대 낙찰을 확정적으로 기대해서는 안 됩니다.