울산지방법원 2026타경10556. 경상남도 양산시 물금읍 범어리의 우미린아파트 106동 5층 504호입니다. 전용면적은 59.9915㎡이며, 철근콘크리트구조 28층 건물의 5층에 위치한 공동주택입니다. 현재 소유자는 정옥희 씨로, 2017년 9월 28일 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 213,000,000원입니다.

이번 경매의 말소기준권리는 2023년 4월 21일 설정된 주식회사하나은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 218,900,000원이고 채무자는 노성숙 씨입니다. 이후 유에이치제십일차유동화전문유한회사가 하나은행을 양도인으로 하여 임의경매를 신청했고, 2026년 4월 7일 경매개시결정등기가 이루어졌습니다.

눈여겨볼 것은 가격입니다. 최저매각가 261,000,000원은 같은 단지 동일 평형의 최근 실거래 평균 297,333,333원보다 낮습니다. 최신 거래인 2026년 10월 5층 거래가 279,000,000원과 비교해도 최저가가 낮아 신건 단계에서도 일정한 가격 경쟁력이 확인됩니다. 다만 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 상승할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 선순위 임차권을 확인하라

등기부의 핵심은 2023년 4월 21일 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 현재 진행 중인 임의경매개시결정등기는 그 이후에 설정되었습니다. 따라서 정상적인 매각절차가 완료되면 근저당권과 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 아파트에는 2022.11.01 민간임대주택등기도 설정된 이력이 있습니다. 해당 등록은 2024.04.29 말소되었습니다. 또한 2025.04.23 대형기선저인망수산업협동조합의 강제경매개시결정등기가 있었으나 2026.03.12 이미 말소되었습니다. 이번 2026타경10556 사건과는 구분해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 87.8%

우미린아파트는 720세대이며 준공일은 2013.06.11입니다. 동일 평형인 전용 59.97~59.98㎡대의 최근 실거래 12건을 비교하면 평균 거래금액은 297,333,333원입니다. 거래 시기는 2026년 7월부터 10월까지로, 현 시점의 가격 수준을 판단하는 데 유용한 표본입니다.

최근 거래가격은 258,000,000원~340,000,000원 사이에 분포합니다. 층별 가격 차이가 존재하며, 특히 2026년 10월에는 본건과 같은 5층에서 279,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

신건 최저매각가인 261,000,000원은 최근 12건 평균의 87.8%입니다. 최신 5층 실거래가 279,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 최저가 자체에는 가격 메리트가 존재합니다. 다만 최근 실거래 최저금액 258,000,000원보다 높은 만큼, 모든 거래 사례에 비해 저렴한 가격이라고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)

매각가 261,000,000원을 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 4,454,000원과 근저당 채권최고액 기준 배당 218,900,000원을 반영하면 소유자 잔여금은 37,646,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 확정채권액과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 신청채권자와 등기상 근저당권자의 관계 및 실제 배당수령권자는 관련 서류로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 성산초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다. 단지 주변 가로망 상태는 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 28층 아파트 중 5층입니다. 위생급배수시설·승강기·소화전·도시가스설비가 설치되어 있으며 지역난방 방식입니다.
• 단지 규모. 우미린은 720세대이고 준공일은 2013.06.11입니다. 최근 동일 평형 거래가 12건 확인되어 가격 비교에 활용할 거래 사례가 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당하며 교육환경 보호구역 등 관련 규제가 있습니다. 개별공시지가는 1,583,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실내 상태와 현재 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 최근 거래가 258,000,000원부터 340,000,000원까지 분포하여 거래 수요는 확인되지만 층별·개별 상태별 가격 편차가 존재합니다. 매도 시에도 적정 가격 설정이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 과거 선순위 임차권 말소 확인. 정성렬 명의의 보증금 210,000,000원 주택임차권등기는 2023.04.25 말소되었습니다. 등기말소 원인과 실제 임대차 종료 여부를 원본 서류로 대조하세요.
• 현재 점유·명도 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·현장 확인을 통해 실제 점유자와 명도 가능성을 점검하세요.
• 민간임대주택 등록말소 확인. 2022.11.01 설정된 민간임대주택등기가 2024.04.29 말소된 이력을 확인하고, 관련 임대차관계가 남아 있는지 살펴보세요.
• 이전 경매사건 구분. 2025년 강제경매개시결정등기는 2026.03.12 말소되었습니다. 현재 진행 중인 임의경매 사건은 2026타경10556입니다.
• 실거래 비교. 최근 평균 297,333,333원뿐 아니라 본건과 같은 5층의 최신 거래 279,000,000원, 저층 거래 258,000,000원과 260,000,000원도 함께 검토하세요.
• 응찰가 관리. 현재 최저매각가 261,000,000원은 최근 평균의 87.8%입니다. 낙찰 경쟁으로 가격이 상승하면 실거래 대비 이점이 줄어드는 점을 고려하세요.
• 관리비·실내 상태. 공용부분 관리비 체납 여부, 시설 상태, 수리 필요성 등을 관리사무소와 현장 확인을 통해 점검하세요.
• 입찰서류·보증금. 매각기일 2026.11.05에 앞서 법원 공고의 입찰보증금, 매각조건, 변경·취하 여부를 최종 확인하세요.
• 권리 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 최종 관문은 점유 확인”

양산 우미린 106동 504호는 권리와 가격 양쪽에서 검토할 가치가 있는 신건 아파트입니다. 현재 확인된 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준권리는 2023년 하나은행 근저당권입니다. 과거 보증금 210,000,000원의 선순위 주택임차권등기가 있었지만 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

가격 측면에서는 감정가이자 최저가인 261,000,000원이 최근 12건 실거래 평균 297,333,333원의 87.8%입니다. 최신 5층 거래 279,000,000원과 비교해도 낮아 신건 상태에서 가격 경쟁력이 존재합니다. 다만 실제 낙찰가가 올라가면 이러한 장점은 축소됩니다.

결론은 조건부 접근입니다. 과거 임차권의 말소 사실뿐 아니라 현재 점유관계까지 확인하고, 실제 인수할 임대차보증금이나 별도의 부담이 없다는 점을 검증한다면 검토 가치가 높습니다. 반대로 현재 점유관계를 확인하지 못한 상태에서 인수 위험이 완전히 해소되었다고 단정해서는 안 됩니다. 권리상 인수 0원·최근 시세 대비 87.8%라는 장점을 살리되, 점유 확인과 응찰가 관리가 낙찰 판단의 핵심입니다.