울산지방법원 2026타경10610. 경상남도 양산시 주진동 소재 양산천년가더힐 104동 15층 1502호입니다. 전용면적은 59.654㎡, 단지는 625세대 규모이며 2024년 1월 31일 준공된 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사아라마루이고, 주식회사 내일건축의 청구금액 205,712,427원에 따른 강제경매가 진행 중입니다.

등기부를 보면 2024년 2월 5일 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 후 2024년 9월 10일 전세금 181,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2026년 4월 16일 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후의 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류돼 있습니다.

다만 이번 물건을 단순한 '권리 깨끗한 신축 아파트'로 평가하기는 어렵습니다. 민간임대주택 등록등기가 존재하고 임대관계가 확인되지 않았으며, 무엇보다 근저당권의 변경등기 내용을 예상배당표가 충분히 반영했는지 점검해야 합니다. 그리고 이 문제들을 모두 해소하더라도 현재 최저가는 최근 실거래 시세보다 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권은 후순위, 근저당 변경은 필수 확인

권리분석의 출발점은 2024.02.05 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권보다 나중에 등기된 전세권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 따라서 제공된 권리 소멸 판단과 배당모형에서는 매수인이 승계하는 등기상 금전채무가 없는 구조입니다.

특히 최초 근저당의 채권최고액은 공동담보가 기재된 금액입니다. 이를 이 아파트 한 호실에서 전액 회수하는 확정 채권액으로 간주해서는 안 됩니다. 변경등기와 공동담보 해제의 효력을 확인하지 않은 상태에서는 아래 예상배당 결과를 실제 배당순위 확정표로 사용할 수 없습니다.

민간임대주택등기에도 주의가 필요합니다. 해당 등기에는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간의 계속 임대 의무와 임대료 증액기준 준수사항이 기재돼 있습니다. 매각 이후 등록상태 및 관련 의무가 어떻게 처리되는지 확인해야 하며, 근저당이나 전세권의 말소 판단만으로 임대사업 관련 문제가 모두 해결된다고 보아서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 신건 가격이 최근 실거래보다 높다

가격 판단은 과거 거래가 섞인 장기 평균보다 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래를 우선했습니다. 양산천년가더힐 전용 59.65㎡대의 최근 거래는 7건이며, 2026년 7월부터 10월까지의 실거래를 확인할 수 있습니다.

최근 7건의 거래가격은 159,000,000원~170,000,000원에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 165,642,857원이며, 가장 최근인 2026년 10월의 거래가격은 167,500,000원입니다.

그런데 이번 경매물건의 감정가와 신건 최저가는 192,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 115.9%에 해당하며, 최신 거래가격뿐 아니라 확인된 최근 거래 최고가격인 170,000,000원도 웃돕니다. 현재 최저매각가만으로 가격 경쟁력이 있다고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)

현재 회차의 최저매각가인 192,000,000원에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용으로 3,488,000원을 공제하고 나머지 188,512,000원을 우리은행 근저당권에 배당하는 구조입니다.

위 배당액은 집행비용 추정과 최초 근저당 채권최고액을 사용한 시뮬레이션입니다. 변경등기 반영 여부, 실제 채권잔액, 배당요구 및 조세채권 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 전세권자와 강제경매 신청채권자는 같은 법인으로 표시되지만, 전세금과 신청채권을 서로 독립된 실제 채무로 확정하거나 단순 합산해서는 안 됩니다.

이 모형에서 채권자 총청구액은 65,658,312,427원, 총예상배당액은 188,512,000원, 미배당액은 65,469,800,427원입니다. 그러나 거액의 최초 공동담보 채권최고액이 반영된 수치이므로 실제 미회수 채권액을 나타낸다고 볼 수 없습니다. 또한 모형상 미배당액이 곧 매수인 인수채무가 되는 것도 아닙니다.

회차별 가격·미배당 시나리오

유찰에 따라 매각가격이 낮아질 경우의 시뮬레이션입니다. 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 이는 현재 권리 소멸 및 배당 가정에 따른 결과입니다. 실제 점유관계와 임대차 권리의 확인을 대체하지 않습니다.

미배당액은 변경 전 공동담보 채권최고액을 반영한 모델 수치로 실제 채권 부족액과 다를 수 있습니다. 회차별 최저가는 향후 유찰을 가정한 시나리오이며 매각 일정이 확정됐다는 의미가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 평산동 소재 신명초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 주변 가로망 상태도 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 19층 아파트 건물 중 15층 1502호입니다. 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
• 단지. 양산천년가더힐은 625세대 규모이며 2024.01.31 준공됐습니다. 비교적 최근 준공된 아파트라는 점은 건물 연식 측면에서 고려할 요소입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 포함됩니다. 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며 가축사육제한구역 관련 제한사항이 기재돼 있습니다. 공시지가는 545,800원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 기재돼 있지 않고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 관리상태와 하자는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 면적대에서 최근 7건의 실거래가 확인되며 거래가격은 159,000,000원~170,000,000원 수준입니다. 거래 사례는 존재하지만, 신건 최저가인 192,000,000원은 확인된 최근 거래가격 범위를 초과합니다.

준공 연식과 단지 규모만으로 높은 경매가격을 정당화할 수는 없습니다. 실제 시장에서 같은 면적대가 형성한 거래가격을 우선해서 판단해야 합니다. 특히 대상 물건은 15층이므로 층별 차이를 고려할 필요는 있지만, 층수만으로 최근 거래가격을 초과하는 금액의 타당성이 입증되지는 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 근저당권 변경등기 원문 확인. 을구 1번의 최초 채권최고액 65,271,600,000원과 을구 1-1번의 변경 채권최고액 87,600,000원 및 공동담보 해제를 대조해야 합니다. 실제 유효 채권최고액과 담보 범위를 먼저 확정해야 합니다.
• 배당표 재산정. 변경등기가 반영되지 않은 것으로 보이는 예상배당표를 그대로 신뢰하지 마세요. 실제 채권액과 우선순위에 따라 전세권자 및 신청채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 전세권자의 권리 확인. 주식회사내일건축의 전세금 181,000,000원, 전세권 설정등기일 2024.09.10, 존속기간 만료일 2026.03.30을 확인하세요. 강제경매 신청채권과 전세금의 관계도 별도로 검토해야 합니다.
• 실제 점유자 및 임대차 확인. 감정평가에서 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사·매각물건명세서·전입세대 관련 자료를 통해 실제 점유자, 보증금, 전입 및 확정일자, 대항력과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록상태 확인. 2021.03.16을 등록 원인일로 하는 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 등록 유지 여부, 매각 후 관련 의무의 처리 가능성을 확인하세요.
• 입찰가격 상한 설정. 신건 최저가 192,000,000원은 최근 12개월 평균 165,642,857원의 115.9%입니다. 단순히 감정가보다 낮게 낙찰받는 것이 아니라, 실제 시세와 총취득비용을 기준으로 입찰가격을 산정해야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 153,600,000원, 2회 유찰 122,880,000원 시나리오를 최근 실거래와 비교하되, 유찰 여부 및 향후 매각조건은 실제 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 관리비·명도·실물 확인. 미납 공용관리비, 실제 점유관계, 내부 상태, 인도 가능성, 취득세 및 기타 비용을 확인해야 합니다. 배당모형상의 인수액 0원은 이러한 부대비용까지 0원이라는 의미가 아닙니다.
• 최종 서류 대조. 매각물건명세서, 최신 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역을 상호 대조하세요. 특히 근저당 변경과 민간임대주택 등록사항은 최종 확인이 필요합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 가격 메리트”

양산천년가더힐 104동 1502호는 2024년 준공된 625세대 아파트로, 건물 연식과 단지 규모 측면에서는 살펴볼 만한 요소가 있습니다. 등기상 말소기준은 2024년 2월 5일 우리은행 근저당권이며, 이후 전세권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 여기서 입찰 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 신건 최저가 192,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 165,642,857원의 115.9%이기 때문입니다. 최신 거래가격 167,500,000원과 비교해도 현재 최저가가 높습니다. 신건에서 가격 메리트는 확인되지 않습니다.

권리 측면에서도 추가 확인사항이 명확합니다. 우리은행 근저당권의 채권최고액 변경등기가 예상배당 계산에 반영되지 않은 것으로 보이며, 민간임대주택 등록등기가 존재하고 실제 임대관계는 미상입니다. 등기된 전세권의 소멸 여부와 별개로 실제 점유 및 대항력 문제를 확인해야 합니다.

종합 판단은 C등급, 신건 입찰 보류 관점입니다. 변경등기와 점유관계가 정리되고 향후 매각가격이 최근 실거래 수준을 충분히 반영할 때 다시 평가할 수 있습니다. 현재의 핵심은 권리 확인을 선행하고, 감정가가 아니라 실제 거래시장을 기준으로 가격을 판단하는 것입니다.