울산지방법원 2026타경10617. 울산 남구 신정동 대상웰리움 8층 804호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부에는 실제 주거용 임대차와 민간임대주택 등록 이력도 나타납니다. 따라서 일반 아파트 경매처럼 단순하게 접근하기보다는 임차권등기, 대항력 포기 확약, 민간임대주택 등기를 함께 살펴야 합니다.

소유자 노희창은 2021.03.03. 이 물건의 소유권을 이전받았으며, 당시 거래가액은 139,000,000원입니다. 이후 윤영빈이 2023.02.13. 전입신고와 점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 2024.12.09.에는 임차권등기까지 이루어졌습니다. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정은 그보다 늦은 2026.04.17.입니다. 확약이 없었다면 선순위 임차보증금 인수 문제가 이 경매의 가장 큰 위험이었을 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

말소기준권리는 2026.04.17. 강제경매개시결정입니다. 그런데 윤영빈의 전입·점유·확정일자는 2023.02.13.이고, 임차권등기일도 2024.12.09.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰자가 보증금 미배당액을 인수할 수 있는 선순위 임차권입니다.

실제 임차인 1명. 윤영빈은 임차권등기상 임차권자이며 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 분류되지 않습니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 표시되므로 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 윤영빈은 배당요구를 한 것으로 표시되어 있으며 임차권등기일은 2024.12.09.입니다.

② 가격 검증 — 확약상 실질취득 1.05억, 시세 우위는 미확인

이 사건의 감정가는 105,000,000원, 현재 최저매각가 역시 105,000,000원입니다. 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%가 입찰가격의 출발점입니다.

가격 판단에서 가장 중요한 것은 확약 적용 여부입니다. 확약이 없는 선순위 임차보증금 인수형이라면 낙찰가가 낮아지더라도 미배당 보증금 인수액이 증가하므로, 매수인이 부담하는 실질취득액은 보증금 규모에 가깝게 유지됩니다. 반대로 이번 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 인수액은 0원으로 처리되어, 실질취득액은 낙찰가를 기준으로 판단할 수 있습니다.

원칙상 인수액은 회차별 예상배당에 따른 금액입니다. 확약 적용 실질취득액은 각 회차의 낙찰가에 해당 임차인 인수액 0원을 반영한 값이며, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 부대비용은 제외합니다. 유찰 회차는 가정 시나리오이며 확정 매각가격이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,270,000원을 먼저 공제하고, 나머지 102,730,000원이 임차보증금에 배당되는 것으로 추정됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권자 명의 예상배당은 0원, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원입니다.

이 배당표에서는 임차보증금의 미배당액이 27,270,000원으로 계산됩니다. 다만 이것은 확약을 고려하지 않은 원칙상 인수 위험액입니다. 확약이 적용되는 실제 매수인의 부담액과 혼동해서는 안 됩니다. 확약상 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

위 배당은 제시된 추정 순위와 집행비용을 따른 시뮬레이션입니다. 임차권등기 말소 동의·대항력 포기 확약의 구체적 효력, 조세채권의 우선순위, 실제 배당요구 및 채권관계에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금과 신청채권자 청구액을 별개의 실제 임차인 보증금처럼 합산하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 신정동 울산중앙초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역입니다. 순수 주거단지보다는 다양한 용도가 함께 형성된 생활권입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 18층 건물 중 8층 804호입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 난방설비 등이 설치되어 있습니다. 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 토지 및 용도지역. 일반상업지역에 해당하며, 토지는 평지의 가로장방형입니다. 주변 가로망 상태는 보통 수준으로 평가되어 있습니다. 공시지가는 1,493,000원/㎡입니다.
• 규제 및 공부. 도시지역·일반상업지역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함되며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 감정상 오피스텔로 이용되고 있으나 경매상 물건 용도는 근린시설입니다. 일반 아파트의 매매가격이나 환금성을 그대로 적용하기 어렵습니다. 실제 건축물 용도, 사용 현황, 금융 취급 가능 여부 및 유사 물건 거래를 함께 확인해야 합니다.
• 임대사업 관련. 민간임대주택등기가 남아 있는 상태이므로 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간 및 경매 매각 이후 의무 처리 관계를 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인 — 최우선. 2026.09.02. 제출된 확약서가 을구 1번 임차권등기의 말소와 대항력 포기를 명확하게 다루는지 확인하세요. 제출 주체의 권한과 확약 내용이 매각조건에 반영되는지도 중요합니다.
• 매각물건명세서 최종 확인. 윤영빈의 임차권등기가 매각으로 말소되는 조건과 매수인에게 남는 권리가 없는지 원문을 통해 확인하세요. 확약의 해석이 달라질 경우 원칙상 인수 위험 27,270,000원이 다시 중요한 판단 요소가 됩니다.
• 임차인 및 점유관계 확인. 실제 임차인은 윤영빈 1명으로 파악됩니다. 임차권등기 후 실제 점유 여부와 현장 점유자를 확인하고, 확약 대상 밖의 별도 임차관계가 존재하는지도 점검해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 상태 확인. 갑구 5-1번의 민간임대주택등기 및 관련 행정 등록 상태를 확인하세요. 경매 매각이 이루어진 뒤 임대사업 의무가 어떻게 처리되는지는 관련 기관의 확인을 거치는 것이 안전합니다.
• 주택도시보증공사의 채권관계 확인. 신청채권자 청구액은 130,000,000원이며, 임차인 보증금과 금액이 같습니다. 양자의 법률관계, 배당수령 관계 및 확약 권한을 확인하되 동일 금액이라는 이유만으로 대위변제나 승계 사실을 단정해서는 안 됩니다.
• 세금압류·관리비 확인. 울산광역시 남구 압류의 원인과 체납액, 배당 과정에서의 조세채권 우선순위를 확인하세요. 공용부분 관리비 체납이나 기타 인수 가능 비용도 별도로 점검해야 합니다.
• 실거래 시세 검증. 감정가와 과거 취득가격만으로 입찰가를 정하지 마세요. 대상웰리움 내 유사 물건의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격, 하락·상승 추세를 확인하고 응찰 상한을 결정해야 합니다.
• 용도 및 금융조건 확인. 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태, 건축물대장상 용도 및 실제 사용 현황을 대조하세요. 관련 사항에 따라 대출 가능 여부와 향후 매각 조건이 달라질 수 있습니다.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류 및 확약서 원문을 확인하세요. 배당액은 추정치이므로 확정 배당으로 간주해서는 안 됩니다.

맺으며 — “보증금보다 낮은 최저가, 확약이 판단을 바꾼다”

이 물건은 일반적인 무인수 경매가 아닙니다. 130,000,000원의 선순위 임차보증금이 있고, 말소기준권리 이전에 전입·확정일자 및 임차권등기가 성립한 구조입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 원칙상 인수액 27,270,000원을 낙찰가에 더해 판단해야 합니다. 유찰되어 낙찰가가 낮아지더라도 인수액이 늘어나 실질취득액은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.

하지만 이번 사건에서는 2026.09.02. 임차권등기 말소 동의와 대항력 포기 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 평가하며, 현재 회차의 실질취득액은 낙찰가 기준 105,000,000원입니다. 이 점은 권리 위험을 실질적으로 낮추는 중요한 요소입니다.

그렇다고 곧바로 입찰가가 매력적이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 시세가 검증되지 않았고, 경매상 근린시설·감정상 오피스텔이라는 용도 특성과 민간임대주택등기의 행정적 처리 문제도 남아 있습니다. 확약의 효력이 실제 매각과 인도 과정에서 유지되는지 확인하는 절차 역시 필요합니다.

종합하면 주된 인수 위험은 확약으로 해소되었지만, 가격과 잔여 확인사항 때문에 신건 입찰을 적극 권하기는 어려운 물건입니다. 등기 및 확약 원문 확인과 최신 실거래 검증이 먼저입니다. 권리는 조건부로 개선, 가격 판단은 보류. 이 사건의 승부처는 낮아 보이는 최저가가 아니라 확약의 확실성과 실제 시장가격입니다.