* 매각물건명세서에 기재된 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우입니다. 조건의 유효성과 실제 이행 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.

서울남부지방법원 2025타경10208. 서울 강서구 화곡동의 '누리에스.에이치.티' 제1동 303호, 전용 51.39㎡ 규모의 다세대주택입니다. 감정평가서상 이용상태는 도시형 생활주택이고, 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층에 위치합니다. 주택도시보증공사가 397,000,000원의 청구금액으로 강제경매를 신청한 사건입니다.

이 물건은 단순히 등기상 권리가 소멸하는지만 봐서는 안 됩니다. 임차인 이우영의 전입신고는 2021.04.14로, 말소기준인 국의 압류 2023.06.16보다 빠릅니다. 임차보증금은 397,000,000원이며 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 원칙적으로 미배당 보증금에 대한 매수인 인수 가능성을 검토해야 하는 사건입니다.

다행히 매각물건명세서에는 중요한 조건이 있습니다. 임차인과 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다는 내용입니다. 따라서 조건대로 매각되고 이행된다면 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 그러나 신건 최저가가 최근 거래가격을 크게 웃돌아, 가격 측면의 불리함은 여전히 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 조건부 인수 해소

등기부상 최초 근저당은 통조림가공수산업협동조합이 설정한 채권최고액 3,840,000,000원의 공동담보 근저당권입니다. 그러나 해당 근저당권설정등기는 2021.04.12 이미 말소되었습니다. 따라서 이 채권최고액을 현재 매수인이 부담할 금액으로 보아서는 안 됩니다.

현재 권리분석에서 말소기준으로 제시된 것은 2023.06.16 국의 압류입니다. 이후 서울특별시의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 임차인은 이 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이므로, 등기상 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 실제 임차인으로 별도 집계하지 않습니다. 매각물건명세서에 주택임차권승계인으로 기재된 보증기관이며, 이우영의 임대차보증금과 관련된 승계 관계입니다. 실제 임차인은 이우영 1명이고, 보증금 397,000,000원을 임차인과 보증기관 각각의 독립 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 감정가가 최근 거래의 143.1%

최근 거래자료를 기준으로 보면 가격 부담이 뚜렷합니다. 누리S.H.T의 최근 12개월 거래는 1건이고, 거래가격은 350,000,000원입니다. 이에 비해 본건의 감정가와 최저매각가는 501,000,000원입니다.

최저매각가 501,000,000원은 최근 실거래 350,000,000원의 143.1%입니다. 금액 차이는 151,000,000원으로, 최근 거래가격과 비교해 신건 최저가가 상당히 높습니다.

다만 비교 거래의 전용면적은 46.6㎡, 본건은 51.39㎡로 동일 면적이 아닙니다. 또한 거래 표본이 한 건에 불과하여 개별 호실의 가치 차이나 건물 내부 상태까지 충분히 반영하지 못합니다. 따라서 350,000,000원을 본건의 확정 시세로 단정할 수는 없습니다. 그렇더라도 현재 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 501,000,000원 가정)

현재 신건 가격을 기준으로 계산된 예상배당은 다음과 같습니다. 다만 임차인 이우영과 주택도시보증공사의 보증금 승계 관계가 연결되어 있으므로, 두 항목을 서로 독립적인 보증금 채권으로 합산해서는 안 됩니다. 아래 금액은 제공된 배당 시뮬레이션의 계산 결과이며, 실제 배당순위와 배당액이 확정된 것을 의미하지 않습니다.

집행비용 7,410,000원은 추정액입니다. 시뮬레이션상 주택도시보증공사의 미배당액은 300,410,000원으로 표시되지만, 이 수치가 곧 매수인의 인수액을 뜻하지는 않습니다. 임차인과 승계인의 동일 보증금 중복 계상 가능성이 있어 배당표는 반드시 실제 채권 승계 및 배당 관계를 대조해야 합니다. 당해세와 최우선변제 등의 영향도 확인해야 합니다.

유찰 시나리오 — 조건부 인수 0원의 효과

대항력 임차인이 존재하는 일반적인 경매에서는 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되어, 낙찰가가 떨어지는 만큼 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 따라서 낙찰가만 내려간다고 실제 취득비용이 같은 폭으로 감소하는 것은 아닙니다.

하지만 본건에는 임차인과 승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 기재되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되는 경우에는 표상 인수 예정액과 실제 매수인이 부담할 금액을 구분해야 합니다.

* 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 적용·이행되는 것을 전제로 한 계산입니다. 실질취득은 낙찰가와 해당 보증금 인수액만 합산했으며 취득세, 명도비, 금융비용, 미납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 유찰 회차는 가정이며 확정된 향후 매각 일정이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신정여자중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물로, 외벽은 석재붙임, 내부는 벽지와 타일 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터·소방설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사지에 등고평탄하게 조성된 사다리형입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있습니다. 이용계획과 관련한 적용 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 155.0㎡이며 공시지가는 3,252,000원/㎡입니다. 해당 공시지가는 토지 기준 단가로서 본건의 개별 시장가격을 뜻하지 않습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 13세대 규모의 소형 다세대주택으로, 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.6회로, 재매도 시 매수자 확보와 적정가격 형성에 대한 보수적 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원본 확인. 매각물건명세서에서 이우영 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 실제로 명시되어 있는지 대조하세요. 조건의 유효성과 이행 절차도 확인해야 합니다.
• 임차인과 승계기관의 중복채권 확인. 보증금 397,000,000원을 이우영과 주택도시보증공사에 각각 독립적으로 적용해서는 안 됩니다. 승계 범위, 신청채권, 배당요구 및 배당순위를 확인하세요.
• 대항력과 실제 점유 확인. 임차인은 말소기준 이전에 전입한 대항력 임차인입니다. 임차권등기와 보증금 채권이 해소되더라도 실제 점유 및 인도 여부는 별도 문제이므로 현황을 확인하세요.
• 시세 재검증. 최근 거래는 350,000,000원이고 본건 최저가는 501,000,000원입니다. 비교 거래의 전용면적이 46.6㎡로 다르므로, 본건 전용 51.39㎡와 유사한 면적·층·상태의 거래를 추가로 비교해야 합니다.
• 유찰가격만으로 판단하지 않기. 1회 유찰 시 400,800,000원, 2회 유찰 시 320,640,000원이지만, 실제 매수인 부담은 반환청구권 포기·말소 조건에 따라 달라집니다. 각 회차마다 해당 조건의 유지 여부를 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 말소기준은 국의 압류이고, 이후 서울특별시 압류도 등기되어 있습니다. 등기상 소멸 여부와 별도로 실제 배당에서 조세채권이 차지하는 순위 및 영향을 확인해야 합니다.
• 관리비·인도비용. 체납 공용관리비와 현장 점유 상황을 확인하고, 발생 가능한 명도·인도비용을 총취득비용에 반영하세요.
• 토지이용 제한과 원본 대조. 공항 관련 고도제한, 토지거래허가구역 등 규제사항의 적용 범위를 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 실거래자료를 대조하세요.

맺으며 — “인수 해소 ≠ 가격 메리트”

이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 대항력 있는 임차인이 존재하지만 매각물건명세서의 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 매수인의 실질 인수액이 0원*이 될 수 있다는 점입니다. 일반적인 대항력 임차인 인수형 경매와 달리, 포기·말소 조건이 실제로 효력을 발휘한다면 유찰 후 낙찰가 하락이 실질취득비용 감소로 연결됩니다.

둘째, 현재 신건 최저가가 최근 실거래보다 상당히 높다는 점입니다. 감정가 501,000,000원은 최근 실거래 350,000,000원의 143.1%입니다. 비교 거래의 면적이 다르고 표본이 적어 직접적인 시세 확정에는 한계가 있지만, 현재 가격이 싸다는 판단은 성립하기 어렵습니다.

더구나 13세대 규모의 다세대주택이라는 특성과 단지 경매 통계의 평균 유찰 4.6회를 감안하면 환금성과 낙찰가격에 관한 불확실성도 작지 않습니다. 별도의 하락 추세 수치가 확인된 것은 아니지만, 최근 가격 자료 자체가 현재 감정가를 충분히 뒷받침하지 못합니다.

종합 판단은 D등급입니다. 대항력 임차인의 보증금 인수 위험을 포기·말소 조건으로 해소할 수 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 신건 최저가가 최근 거래가격을 크게 웃돌고, 소형 다세대주택의 제한적인 거래 표본과 환금성 우려가 겹칩니다. 권리는 조건부 검토 가능, 신건 가격은 보류. 이 물건은 매각조건의 실제 이행 가능성과 객관적인 적정가격을 함께 확인한 뒤 접근해야 합니다.