서울남부지방법원 2025타경10302. 서울 강서구 공항동 위하우스비 6층 601호, 전용 27.12㎡의 도시형생활 다세대주택입니다. 소유자는 김재식 씨이며, 등기부에는 2021년 12월 24일 매매를 원인으로 한 2022년 3월 16일 소유권이전과 거래가액 320,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 2023년 3월 16일 국가의 압류가 설정되었고, 2025년 6월 11일 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시되었습니다.
핵심은 압류보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다. 임차인 이지은 씨는 2022년 3월 16일 전입 및 점유를 시작했고, 2022년 2월 22일 확정일자를 받았습니다. 이는 말소기준인 2023년 3월 16일 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 배당받지 못한 보증금의 인수 문제가 발생할 수 있는 구조입니다.
그런데 매각물건명세서의 특별 매각조건이 결론을 바꿉니다. 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 하는 조건이 기재되어 있습니다. 이 조건이 실효적으로 이행되는 경우에는 계산상 미배당액이 존재하더라도 매수인이 이를 인수하지 않습니다. 입찰 전에는 해당 조건의 적용 범위와 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10302 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 675-7 위하우스비 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 남부순환로11길 40 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 27.12㎡ · 6층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 도시형생활(다세대)주택 |
| 건물규모 | 20세대 · 사용승인일 2021.10.19 |
| 소유자 | 김재식 (2022.03.16 소유권이전 · 등기부상 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 최저가의 10% 적용 시 29,700,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.16 갑구 5번 압류 · 국(인천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소
말소기준권리는 2023년 3월 16일 국가 압류입니다. 이후 등기된 임차권과 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 임차권등기가 말소된다는 사실만으로 선순위 임차인의 보증금 반환채무까지 당연히 없어지는 것은 아닙니다. 이지은 씨의 전입·점유와 확정일자가 말소기준권리보다 빠르기 때문입니다.
임차인 및 주택임차권승계 관계
확인되는 실제 임차인은 이지은 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금과 관련된 주택임차권승계인이자 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 보증금 총액은 320,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이지은 건물전부 · 주거 |
2022.03.16 | 2022.02.22 | 320,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 조건부 |
| 주택도시보증공사 주택임차권승계인 · 신청채권자 |
실제 임차인 아님 | 중복 산정 제외 | 중복 합산 없음 | 임차권 승계 반환청구권 포기 조건 |
이지은 씨의 임차권등기 접수일은 2023.10.27이며, 임대차계약일은 2022.01.28입니다. 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 전제로 실질 인수액을 산정했습니다.
② 시세 비교 — 과거 거래 대비 90.6%, 현재 가격 판단은 보류
위하우스B 동일 전용면적 27.12㎡의 실거래 표본은 12건이며, 평균 거래금액은 327,916,666원입니다. 신건 최저가 297,000,000원은 이 평균의 90.6%로, 과거 거래 평균보다 30,916,666원 낮습니다.
다만 아래 거래는 모두 2022년 1월부터 8월까지의 자료입니다. 최신 확인 거래도 2022년 8월이므로, 2026년 11월 매각기일의 실제 시장가격과 상당한 시간 차이가 있습니다. 이 수치만으로 현재 시세 대비 9.4% 저렴하다고 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 27.12㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2022.05 | 27.12㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2022.05 | 27.12㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2022.05 | 27.12㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2022.03 | 27.12㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2022.03 | 27.12㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 27.12㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2022.02 | 27.12㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2022.02 | 27.12㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2022.02 | 27.12㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2022.01 | 27.12㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2022.01 | 27.12㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 평균 | 27.12㎡ | 12건 | 327,916,666원 |
표본의 최저 거래가는 320,000,000원, 최고 거래가는 345,000,000원입니다. 최신 확인 거래는 2022년 8월의 340,000,000원입니다. 신건 최저가는 이들 과거 거래가격보다 낮지만, 현재의 거래 추세와 최근 실거래 수준까지 확인된 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,958,000원 |
| 1. 임차인 이지은 보증금(우선변제) | 320,000,000원 | 292,042,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 시뮬레이션에서는 집행비용 4,958,000원을 공제하고 임차인에게 292,042,000원을 배당합니다. 같은 임차보증금에 관한 주택도시보증공사 승계채권을 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 확약이 인수 부담을 어떻게 바꾸는가
이 물건은 보증금이 매각가보다 큰 선순위 임차인 인수형 구조입니다. 반환청구권 포기 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 증가하여, 매수인의 총 취득 부담은 대체로 보증금 수준에 머물게 됩니다. 반면 포기·말소 조건이 유효하게 이행된다면 아래 각 회차의 실질 인수액은 0원이며, 실질취득금액은 낙찰가와 같아집니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 일반 인수형 계산상 미배당 | 조건 이행 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 297,000,000원 | 27,958,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 237,600,000원 | 86,526,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 190,080,000원 | 133,381,120원 | 0원 |
일반 인수형 계산상 미배당액은 회차별 배당 시뮬레이션 기준이며, 임차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인 부담액으로 보지 않습니다. 실질취득금액은 취득세·등기비용·명도비용 등을 제외한 매각가와 실질 인수액의 합계 기준입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 공항동 송정중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 다가구주택 등이 밀집한 주택지대입니다.
- 교통. 1층 주차장까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 전철역 송정역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물이며, 외벽은 석재 마감, 내부는 벽지·타일 등으로 구성되어 있습니다. 급배수·위생·난방·승강기·CCTV 설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 평지로, 남측과 서측의 포장도로에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,498,000원/㎡입니다.
- 공항 관련 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역에 해당하고 교육환경보호구역 관련 제한도 포함됩니다. 건축·용도변경 등의 계획이 있다면 관계기관 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 20세대 규모의 다세대주택으로, 2022년 동일면적 거래 12건은 확인됩니다. 그러나 이후 시장의 거래 수준과 현재 매수 수요를 파악하지 않고 과거 거래가격만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
- 민간임대주택. 2022.03.16 민간임대주택등기가 있으며, 임대의무기간 동안의 임대 의무 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 매각 후 등록·말소 처리와 관련 의무의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 확인. 가장 중요한 확인사항입니다. 매각물건명세서 원본에서 포기 주체, 적용 범위, 말소 방식 및 이행 시점을 확인하고, 매수인에게 미배당 보증금 청구가 남지 않는지 검토해야 합니다.
- 실제 임차인 1명·승계관계 확인. 임차인은 이지은 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 임차권승계 관계의 당사자이므로 같은 보증금 320,000,000원을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 실거래 표본이 2022년에 집중되어 있습니다. 2026년 현재의 거래 가능한 가격과 유사한 소규모 다세대주택 매물을 확인하고 응찰가 상한을 설정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.1회입니다. 유찰 시 매각가격이 내려가더라도 포기·말소 조건이 유지되는지 확인하고, 조건이 유지된다면 실제 취득원가 감소 효과를 검토할 수 있습니다.
- 민간임대주택 등록 상태. 등기부에 민간임대주택 관련 기재가 존재합니다. 임대의무기간, 등록 말소 여부 및 매수인에게 적용될 수 있는 의무를 관계기관과 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 현황조사와 현장 확인을 통해 점유자를 파악하고 인도·명도 일정을 검토해야 합니다.
- 체납 세금 확인. 인천세무서장을 처분청으로 하는 국가 압류가 존재합니다. 압류의 매각 소멸 여부와 별개로 당해세 등의 배당 및 매수인 부담 가능성을 점검해야 합니다.
- 관리비·시설 확인. 공용부분 관리비 체납, 승강기와 주차장 사용 상태, 누수 및 내부 시설 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 3.20억의 함정은 매각조건으로 해소, 가격은 아직 미확인”
이 물건은 처음 보면 선순위 대항력 임차인 보증금 320,000,000원이 최저가 297,000,000원보다 커 부담스러운 경매입니다. 실제 예상배당을 계산해도 임차보증금 27,958,000원이 미배당으로 남습니다. 단순한 인수형 경매라면 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 이유입니다.
그러나 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 조건이 이행되는 경우 매수인 실질 인수는 0원이며, 신건 실질취득금액은 297,000,000원입니다.
남은 문제는 가격의 적정성입니다. 과거 동일면적 실거래 평균 327,916,666원보다 최저가가 낮다는 점은 확인되지만, 해당 거래는 2022년 자료입니다. 소규모 다세대주택이라는 특성과 평균 유찰 2.1회의 경매 이력을 고려하면, 현재 시세 확인 없이 90.6%라는 비율만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
결론은 ‘권리 해소 조건 확인, 가격 판단 보류’입니다. 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 확실히 적용되는지 확인하고, 최신 시장가격과 점유 상태를 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다. 권리상 조건부 안전형이지만, 신건 가격만으로 매력적인 투자라고 단정하기는 어렵습니다.
