* 255,000,000원은 현재 최저매각가를 기준으로 김서연 관련 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건이 충족된 경우의 취득대금입니다. 취득세·명도비 등 부대비용과 김창하 관련 미확인 인수위험은 포함하지 않았습니다.
서울남부지방법원 2025타경10307. 천왕동 더메종277 9층 903호 오피스텔의 경매입니다. 소유자는 최효원이며, 2021년 10월 8일 매매를 원인으로 2021년 11월 22일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기에 기재된 거래가액은 255,000,000원입니다. 이번 감정가와 신건 최저매각가도 동일한 255,000,000원입니다.
이 물건을 살펴볼 때 가장 중요한 것은 감정가와 과거 거래가가 같다는 사실이 아닙니다. 2023년 12월 4일 등기된 김서연의 주택임차권이 2025년 6월 11일 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 보증금도 255,000,000원이라는 점입니다. 선순위 임차권은 일반적으로 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 다만 이번 사건은 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로, 일반적인 선순위 보증금 전액 인수형과 구별해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10307 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제9층 제903호 도로명주소: 서울특별시 구로구 천왕로 46 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 9층 903호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정 |
| 소유자 | 최효원 (2021.11.22 소유권이전 · 등기 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.06.11 강제경매개시결정 (갑구 8번) |
| 선순위 임차권 | 김서연 · 보증금 255,000,000원 · 2023.12.04 등기 |
| 민간임대주택등기 | 2021.11.22 접수 · 민간임대주택 등록일 2021.11.10 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소
등기 흐름을 보면 초기에는 여러 차례 신탁과 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전이 반복됐습니다. 무궁화신탁, 코리아신탁, 하나은행 관련 신탁등기는 현재 모두 말소된 상태로 정리되어 있습니다. 2021년 11월 22일 최효원이 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 접수됐습니다.
핵심은 갑구 8번 강제경매개시결정보다 앞선 을구 1번 주택임차권입니다. 김서연은 2021년 11월 22일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 10월 13일입니다. 임차권등기는 2023년 12월 4일 접수됐습니다. 모두 경매개시결정보다 앞선 시점이므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인으로 분석됩니다.
2025년 8월 19일 영등포구 압류와 2026년 6월 5일 금천구 압류는 각각 2026년 9월 8일과 9월 7일 말소됐습니다. 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 경매개시결정이 소멸한다는 사실만으로 그 이전 임차권의 보증금 반환문제까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 대상 2명
실제 임차·점유 관계 확인 대상은 김서연과 김창하 2명입니다. 주택도시보증공사는 김서연의 임차권승계인으로 기재된 기관이므로 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 보증금 255,000,000원 역시 중복 합산하지 않습니다. 다만 김창하의 독립적인 임대차계약 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김서연 건물전부 · 임차권등기 |
전입 2021.11.22 확정 2021.10.13 임차권등기 2023.12.04 |
255,000,000원 | 있음 | 있음 | 주택도시보증공사 |
| 김창하 903호 · 주거 |
전입 2025.04.09 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
특히 김창하가 김서연과 어떤 관계에서 점유하게 되었는지, 별도의 보증금 반환청구권이 있는지, 현재 실제 점유자가 누구인지를 확인해야 합니다. 동일 호실에 등장하는 두 사람의 보증금을 임의로 합산해서도 안 되지만, 서로 동일한 권리관계라고 가정해서 미상 점유자를 무시해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,370,000원 |
| 1. 김서연 임차보증금(우선변제) | 255,000,000원 | 250,630,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용을 추정하고 김서연의 선순위 보증금을 우선 배당하는 가정입니다. 신청채권자 미배당 255,000,000원은 별도로 표시된 계산 결과이며, 임차보증금과 주택도시보증공사의 승계채권을 독립된 두 보증금으로 합산하는 의미가 아닙니다. 실제 배당은 승계관계·우선순위·세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 입찰가와 늘어나는 일반 인수액
이 물건은 일반적인 선순위 보증금 인수형 계산과, 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 조건을 적용한 실질 인수액을 구분해야 합니다. 매각가격이 낮아질수록 임차인에게 배당할 수 있는 금액이 줄어 일반 계산상 미배당 보증금은 커지지만, 해당 잔액에 관한 포기가 유효하다면 김서연 관련 실질 인수액은 0원으로 처리됩니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 일반 계산상 인수 | 김서연 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 감정가 100% |
255,000,000원 | 4,370,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 가정 감정가 80% |
204,000,000원 | 54,656,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 가정 감정가 64% |
163,200,000원 | 94,884,800원 | 0원* |
* 주택도시보증공사가 김서연 관련 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 매각조건이 충족된다는 전제입니다. 김창하의 미확인 보증금이나 별도 인수위험은 포함하지 않습니다. 유찰 후 금액은 가정 시나리오이며 확정된 차기 최저매각가격은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 천왕동 천왕초등학교 동측 인근입니다. 주위에는 공동주택·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 천왕역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물의 9층 903호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 32m, 북동측으로 약 12m 도로에 접합니다. 차량 접근성과 도로 조건을 갖춘 입지로 볼 수 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 4,179,000원/㎡이며, 토지면적은 438.3㎡입니다. 이는 개별 호실의 대지권 면적이나 시장가격을 뜻하지 않습니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 실제 내부 상태 및 수선 필요성은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 지하철 접근성을 갖춘 오피스텔이지만, 아파트와는 임대수요·대출조건·거래층이 다를 수 있습니다. 동일 건물 및 주변 유사 오피스텔의 최근 거래가격, 임대수익률, 공실 수준을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주택도시보증공사의 포기 조건 확인. 매각물건명세서에 기재된 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매수인에게 어떻게 적용되는지, 실제 말소절차는 어떻게 진행되는지 확인해야 합니다.
- 김창하의 점유·임대차관계 확인. 2025.04.09 전입자 김창하의 보증금, 계약 상대방, 확정일자, 실제 점유 및 김서연과의 관계를 확인해야 합니다. 미상임차인을 권리 없음으로 처리해서는 안 됩니다.
- 임차보증금 중복 계산 방지. 김서연과 주택도시보증공사의 승계관계에서 255,000,000원을 별도 채권으로 이중 계산하지 않도록 배당요구 및 승계 증빙을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021년 등록된 민간임대주택의 현재 등록상태, 말소 여부, 임대의무기간 및 매수 이후 적용되는 의무가 있는지 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 최저가 255,000,000원을 인근 오피스텔 최근 실거래, 동일 건물 거래 및 임대차 사례와 비교해야 합니다. 과거 거래가액만으로 응찰가격을 결정해서는 안 됩니다.
- 실제 명도 부담. 임차권등기와 실제 거주·점유는 구분됩니다. 현재 점유자를 확인하고 인도명령 가능 여부, 이사 협의 및 명도 소요를 검토해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납된 공용관리비, 당해세, 최우선변제 가능성 등 배당 외 부담요소를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 승계·포기 관련 서류 및 매각조건을 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 조건부 해소, 미상 점유는 여전히 위험”
서울남부지방법원 2025타경10307의 핵심은 선순위 보증금 255,000,000원과 주택도시보증공사의 조건부 반환청구권 포기입니다. 일반적인 배당 계산상 현재 회차의 미배당 보증금은 4,370,000원이지만, 명시된 포기 및 임차권등기 말소 조건이 충족되면 김서연 관련 인수액은 실질적으로 0원이 됩니다.
그렇다고 이 물건이 즉시 권리상 안전한 물건으로 바뀌는 것은 아닙니다. 2025년 4월 9일 전입한 김창하의 보증금과 임대차관계가 불명확하기 때문입니다. 이 위험은 김서연의 임차권승계인이 포기한 권리와 별개로 남습니다. 또한 민간임대주택등기 및 현재 오피스텔 거래가격에 대한 추가 검증도 필요합니다.
따라서 결론은 “주된 보증금 인수는 조건부 해소 가능, 전체 권리·점유 위험은 미확정, 가격 판단은 보류”입니다. 최저매각가 255,000,000원에 응찰하기 전에 김창하의 권리관계와 주택도시보증공사 포기 조건의 실행 가능성부터 확인하는 것이 우선입니다. 선순위 임차권에 관한 조건부 안전장치가 있다는 점은 긍정적이지만, 미상 점유자가 해소되지 않은 상황에서는 보수적인 접근이 필요합니다.
