서울남부지방법원 2025타경10463. 서울 강서구 화곡동 케이씨타운 9층 902호, 전용 26.04㎡ 다세대주택입니다. 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 소유자 박영희가 2022년 389,000,000원에 취득했고, 등기부에는 같은 금액의 임차보증금을 가진 정주애의 주택임차권이 남아 있습니다.
등기부에 선순위 임차권이 있다는 사실만 보면 보증금 인수가 가장 큰 위험으로 보입니다. 하지만 이 사건은 주택임차권승계인인 주택도시보증공사의 조건부 포기가 명시되어 있습니다. 해당 조건이 이행되면 정주애의 미배당 보증금 반환채무는 낙찰자에게 실질적으로 남지 않습니다. 문제는 그 확약이 별도의 전입자 성소라에게까지 적용되는 것은 아니라는 점입니다.
가격 또한 별개로 검토해야 합니다. 감정가와 최저매각가가 모두 392,000,000원인 신건인데, 확인된 실거래 평균은 379,000,000원입니다. 더구나 거래 표본의 시기가 2022~2023년이므로, 이 평균을 현재 시세로 확정할 수도 없습니다. 권리관계의 조건부 해소만으로 가격까지 매력적이라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10463 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제9층 제902호 도로명주소: 서울특별시 강서구 가로공원로 178-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 26.04㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 9층 |
| 건물 사용승인 | 2022.05.20 |
| 단지 규모 | 케이씨타운 · 24세대 |
| 소유자 | 박영희 (2022.07.29 소유권 취득 · 거래가액 389,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 392,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 389,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.06.18 강제경매개시결정 (갑구 3번) |
| 선순위 임차권 | 정주애 · 보증금 389,000,000원 · 2023.07.26 임차권등기 |
| 별도 전입자 | 성소라 · 2025.05.16 전입 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 포기
권리 흐름에서 먼저 구분할 것은 이미 말소된 근저당권과 현재 경매의 말소기준권리입니다. 완도금일수산업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당은 2022.07.07 등기부상 말소되었습니다. 따라서 이를 현재 존속하는 근저당 채무로 보거나 낙찰자가 6,000,000,000원을 인수한다고 해석해서는 안 됩니다.
이 사건의 말소기준은 2025.06.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 2023.07.26 등기된 정주애의 주택임차권은 선순위 권리로 검토해야 합니다. 정주애는 2022.07.08 전입·점유를 시작했고, 2022.06.20 확정일자를 받았습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 승계인
실제 임차인으로 확인되는 사람은 정주애와 성소라, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 정주애의 주택임차권승계인이자 경매 신청채권자이므로 이를 별도 임차인으로 추가하거나 보증금 389,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정주애 건물 전부 |
2022.07.08 2022.06.20 |
389,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 확인 |
보증기관 승계 조건부 인수 0원 |
| 성소라 점유 부분 미상 |
2025.05.16 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 위험 미확정 |
매각조건에 따라 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하면, 이 임차권으로 인한 매수인의 실질 보증금 인수는 0원으로 판단합니다.
조건부 포기가 없다는 가정의 신건 추정 미배당액은 3,288,000원입니다. 이는 실제 확약 적용 후 인수액과 구분해야 합니다.
특히 정주애에 대한 주택도시보증공사의 확약은 성소라에게 자동으로 적용되지 않습니다. 성소라에게 별도 보증금 반환청구권이 존재하고 대항요건이 인정된다면 매수인이 추가 부담할 가능성이 있습니다. 현재 매수인 전체 인수액을 0원으로 확정할 수 없는 이유입니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.92억은 과거 평균보다 높다
케이씨타운의 확인된 실거래 표본은 12건으로, 거래 시기는 2022년 9월~2023년 6월입니다. 전용 23.65~27.62㎡ 주택이 포함되며, 본건 전용면적은 26.04㎡입니다. 해당 표본의 평균 거래가는 379,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 27.62㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2023.04 | 27.62㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 2023.04 | 27.62㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2023.02 | 23.82㎡ | 6 | 399,000,000원 |
| 2023.01 | 23.82㎡ | 8 | 399,000,000원 |
| 2023.01 | 27.62㎡ | 5 | 339,000,000원 |
| 2022.12 | 23.82㎡ | 7 | 399,000,000원 |
| 2022.10 | 26.04㎡ | 6 | 399,000,000원 |
| 2022.10 | 23.65㎡ | 6 | 399,000,000원 |
| 2022.09 | 23.65㎡ | 9 | 399,000,000원 |
| 2022.09 | 26.04㎡ | 8 | 399,000,000원 |
| 2022.09 | 23.65㎡ | 7 | 399,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 379,000,000원 |
최저매각가 392,000,000원은 확인된 거래 평균 379,000,000원의 103.4%입니다. 가장 최근 거래인 2023.06의 339,000,000원보다도 높습니다.
정주애 관련 인수액은 확약 조건 충족 시 실질 0원이므로, 그 조건을 전제로 한 취득대금의 출발점은 낙찰가 392,000,000원입니다. 다만 성소라 관련 잠재 인수액은 확정되지 않았으므로 실제 취득 부담이 더 커질 수 있습니다. 취득세와 기타 비용도 별도로 고려해야 합니다.
그럼에도 확인 가능한 평균 대비 신건 최저가가 이미 103.4%이므로, 현재 자료만으로는 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
다만 유찰 횟수만으로 다음 회차의 낙찰가나 실제 환금성을 확정할 수는 없습니다. 이 물건은 24세대 규모의 다세대주택으로, 가격 판단 시 비교 가능한 최신 실거래와 실제 매수 수요를 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 392,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,288,000원 |
| 1. 임차인 정주애 보증금(우선변제) | 389,000,000원 | 385,712,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 389,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 6,288,000원은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사는 정주애의 주택임차권승계인이므로 임차보증금을 중복 채권으로 합산하면 안 됩니다. 별도 신청채권자 배당은 추정상 0원이며, 실제 배당액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
그러나 이 사건은 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 조건이 충족될 경우 정주애 관련 실제 인수는 0원입니다.
성소라 관련 인수 위험은 이 확약으로 해소되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 정주애 인수액은 조건부 0원 유지
일반적인 대항력 인수형 물건은 낙찰가가 낮아질수록 선순위 임차인의 미배당 보증금이 증가해 매수인의 실질 취득부담이 줄지 않을 수 있습니다. 그러나 이 사건은 정주애 관련 반환청구권 포기 확약이 존재하므로 확약이 유효하게 이행되는 경우를 별도로 구분해야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 정주애 미배당 추정 | 정주애 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 392,000,000원 | 3,288,000원 | 0원(조건부) |
| 1회 유찰(80%) | 313,600,000원 | 80,590,400원 | 0원(조건부) |
| 2회 유찰(64%) | 250,880,000원 | 142,432,320원 | 0원(조건부) |
미배당 추정액은 확약이 없다면 인수 문제가 될 수 있는 금액입니다. 주택도시보증공사의 조건부 포기가 이행되면 정주애 관련 실질 인수는 각 회차에서 0원입니다. 다만 성소라 관련 잠재 인수액은 어느 회차에서도 확정되지 않았습니다.
다만 성소라의 권리관계가 확정되지 않아 유찰 후에도 전체 실질취득 부담의 상한을 계산할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 월정초등학교 북측 인근입니다. 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2022.05.20 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 도시가스·개별난방·승강기·CCTV·기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지 및 도로. 3필지가 일단으로 이용되는 평지이며, 북측 약 40m 내외 도로와 서측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 제3종일반주거지역으로, 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역·상대보호구역·과밀억제권역 등의 제한이 확인됩니다. 건축선 관련 사항도 확인 대상입니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 케이씨타운은 24세대 규모의 소규모 건물입니다. 실거래 표본이 오래되었고 가격 편차도 확인되므로, 2026년 기준 실제 거래 가능 가격과 매수 수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 민간임대주택. 2022.07.29 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액 제한 등 관련 사항을 확인하고, 경매 매각 이후의 등록·의무 승계 여부도 관할 기관에서 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정주애 확약 조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 명확하게 기재되어 있는지 확인하세요.
- 성소라의 임대차관계 확인. 2025.05.16 전입자에 대한 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 여부, 점유 범위 및 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 방지. 주택도시보증공사는 정주애의 주택임차권승계인입니다. 동일 보증금 389,000,000원을 별도 임차보증금으로 더하지 않도록 주의하세요.
- 대항력 확정 판정 금지. 성소라는 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자·점유관계가 불분명합니다. 현재는 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
- 신건 가격 재평가. 최저가 392,000,000원은 확인된 실거래 평균 379,000,000원보다 높습니다. 2022~2023년 거래자료에만 의존하지 말고 최신 실거래와 실제 매도 호가를 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 1회 유찰 313,600,000원, 2회 유찰 250,880,000원 시나리오를 검토하되 실제 유찰과 매각조건의 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 명도와 점유 현황. 임차권등기와 실제 점유자는 구분해야 합니다. 매각 이후 인도 과정에서 발생할 수 있는 분쟁과 비용을 확인하세요.
- 기계식 주차·관리비. 주차설비 이용 조건, 유지관리 상태 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 임대사업자 관련 등록 및 의무의 매각 후 처리 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 서류 최종 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 자료 및 배당요구 내역을 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 해소된 위험과 아직 남은 위험을 구분하라”
이 물건의 가장 큰 특징은 389,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재하지만, 보증기관의 조건부 포기로 정주애 관련 실질 인수를 0원으로 볼 수 있다는 점입니다. 등기부의 큰 보증금만 보고 낙찰자가 반드시 전액을 떠안는다고 판단하는 것도, 확약이 있으니 모든 임차 위험이 사라졌다고 판단하는 것도 정확하지 않습니다.
확약은 정주애 관련 반환채무에 적용됩니다. 별도 전입자 성소라는 보증금과 계약관계가 밝혀지지 않았으므로 매수인 인수 위험을 아직 확정할 수 없습니다.
가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 신건 최저매각가 392,000,000원은 확인된 거래 평균 379,000,000원의 103.4%입니다. 가장 최근 확인된 거래도 2023년 자료여서 현재 시장가격에 대한 불확실성이 큽니다. 여기에 24세대 규모의 다세대주택이라는 환금성 검토 요소와 평균 3.1회 유찰이라는 경매 이력도 있습니다.
결론은 신건 입찰 보류, 권리관계 추가 확인 및 유찰 후 가격 재평가입니다. 정주애의 확약 이행 가능성을 확인하고 성소라의 보증금·대항력을 규명한 뒤, 최신 거래가격을 토대로 응찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다. 주된 인수액은 조건부 해소되지만, 전체 권리 안전성과 가격 메리트는 아직 확보되지 않았습니다.
