서울남부지방법원 2025타경10467. 서울 강서구 화곡동 센트럴파크아파트 11층 1104호입니다. 건물 명칭에는 아파트가 들어가지만, 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 전용면적은 25.43㎡이고, 2021년 사용승인된 건물의 13층 중 11층에 위치합니다. 현재 소유자 박영희는 2022년 6월 26일 매매를 원인으로 같은 해 7월 13일 소유권을 취득했으며, 당시 등기상 거래가액은 330,000,000원입니다.
권리관계에서 가장 중요한 것은 소유권이나 근저당보다 주택임차권등기입니다. 조예서는 소유권이전 무렵부터 임대차관계를 형성했고, 전입신고 및 확정일자를 갖춘 뒤 2023년 임차권등기를 마쳤습니다. 임차보증금 330,000,000원은 최저매각가를 초과합니다. 다만 이 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다.
여기서 분석이 끝나지 않습니다. 별도의 외국인 명의 전입자가 확인되며, 그 점유자의 보증금·확정일자·계약관계는 확인되지 않았습니다. 또한 동일 면적의 비교적 후행 거래는 2022년의 3억 원대 거래와 상당히 다른 수준입니다. 이 사건은 조건부 인수 해소, 별도 점유 위험, 가격 하락을 각각 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10467 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 900-47 센트럴파크아파트 제11층 제1104호 도로명주소: 서울특별시 강서구 강서로7길 52-12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(주거용 오피스텔) · 전용 25.43㎡ · 13층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 박영희 (2022.07.13 소유권이전 · 거래가액 330,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 320,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 갑구 6번 · 2025.06.18 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 을구 1번 · 조예서 · 보증금 330,000,000원 |
| 민간임대주택등기 | 2022.07.13 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 기재 |
| 준공 / 단지 규모 | 2021.11.15 · 36세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025년 6월 18일 강제경매개시결정입니다. 그보다 먼저 2023년 11월 24일 등기된 조예서의 주택임차권은 대항력을 갖춘 선순위 임차권으로, 일반적인 매각에서는 보증금이 전액 배당되지 않으면 매수인에게 잔액 인수 문제가 발생합니다.
조예서의 임대차계약일은 2022년 6월 26일, 확정일자는 2022년 6월 27일, 주민등록일은 2022년 6월 29일, 점유개시일은 2022년 7월 13일입니다. 임차권등기와 배당요구도 확인됩니다. 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차권이라는 점이 중요합니다.
“임차인 조예서의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
따라서 조예서 관련 미배당액은 계산상 15,280,000원이지만, 위 조건대로 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 매수인의 해당 보증금 인수는 실질 0원*입니다. 주택도시보증공사는 조예서 임차권의 승계인이므로 이를 별개의 보증금으로 더하지 않습니다.② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유 관련 2명
임차인 및 점유 관련 인물은 조예서와 ERDENBAT ERKHEMBAYAR의 2명입니다. 주택도시보증공사는 조예서의 주택임차권 승계인으로, 추가 임차인이나 별도의 보증금 채권으로 중복 산정하지 않습니다.
| 성명 / 관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 조예서 건물 전부 · 주거용 임차권등기 |
전입 2022.06.29 확정 2022.06.27 임차권등기 2023.11.24 |
330,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음 HUG 승계 배당요구 |
룰상 15,280,000원 인수 확약 조건 충족 시 0원* |
| ERDENBAT ERKHEMBAYAR 점유·임대차관계 미상 |
전입 2025.06.09 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
인수 가능성 미확정 보증금·계약 및 점유관계 확인 필요 |
HUG는 주택도시보증공사의 약칭입니다. 임차권 승계는 조예서의 보증금 반환채권에 관한 것으로, 임차보증금 330,000,000원을 중복 계산하지 않습니다. 별도 점유자의 전입일만으로 대항력 성립을 확정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 거래 평균의 165.2%
가격 판단에서는 과거 고가 매매가 아니라 후행 실거래를 먼저 봐야 합니다. 동일 전용면적 25.43㎡의 확인된 거래 10건에서 전체 평균은 276,500,000원이지만, 2023년 11월~2024년 5월의 후행 4건 평균은 193,750,000원입니다.
특히 확인된 최신 거래가 2024년 5월 205,000,000원이며, 과거 거래군 대비 후행 거래군의 가격 추세는 -41.6%입니다. 전체 평균에는 2022년의 330,000,000~335,000,000원 거래가 다수 포함되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 25.43㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2024.05 | 25.43㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2023.11 | 25.43㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2023.11 | 25.43㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2022.12 | 25.43㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2022.06 | 25.43㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 2022.05 | 25.43㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2022.05 | 25.43㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2022.04 | 25.43㎡ | 11 | 335,000,000원 |
| 2022.04 | 25.43㎡ | 12 | 335,000,000원 |
| 후행 거래군 평균 | 25.43㎡ | 4건 | 193,750,000원 |
| 전체 평균 | 25.43㎡ | 10건 | 276,500,000원 |
최저매각가 320,000,000원은 후행 거래군 평균 193,750,000원보다 126,250,000원 높습니다. 비율로는 165.2%입니다. 확인된 최신 거래 205,000,000원보다도 115,000,000원 높습니다. 조예서의 보증금 인수가 확약에 의해 실질 0원이 되어도, 매수인이 지불하는 낙찰대금 자체가 비교 거래가보다 높은 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,280,000원 |
| 1. 임차인 조예서 보증금(우선변제) | 330,000,000원 | 314,720,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 5,280,000원으로 추정하고, 조예서 임차보증금에 314,720,000원을 배당하는 계산입니다. 보증금 미배당액은 15,280,000원입니다. 주택도시보증공사의 330,000,000원 청구는 조예서 임차권의 승계 관계에 있는 것으로, 독립된 두 번째 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 달라지는 인수
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어날 수 있습니다. 집행비용을 반영한 일반적인 배당 시나리오는 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 조예서 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 320,000,000원 | 15,280,000원 | 해당 인수 0원* |
| 1회 유찰(80%) | 256,000,000원 | 78,384,000원 | 해당 인수 0원* |
| 2회 유찰(64%) | 204,800,000원 | 128,867,200원 | 해당 인수 0원* |
확약이 없다고 가정하면 신건에서 320,000,000원 + 15,280,000원, 1회 유찰 시 256,000,000원 + 78,384,000원, 2회 유찰 시 204,800,000원 + 128,867,200원으로 실질취득 부담이 보증금 330,000,000원 부근에서 유지됩니다. 집행비용 추정액이 반영되어 합계가 보증금과 정확히 일치하지는 않습니다.
반면 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 그대로 적용된다면 조예서 관련 인수는 각 회차에서 실질 0원*이므로, 그 부분에 한정해 매수 부담은 낙찰가를 따라 내려갑니다. 다만 ERDENBAT ERKHEMBAYAR의 미확정 임대차 위험은 어느 시나리오에서도 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 까치산역(지하철 2·5호선) 남서측 인근입니다. 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 까치산역 및 노선버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 접근성은 확보되어 있으나 감정평가상 종합 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021년 사용승인, 총 36세대 규모이며 철근콘크리트구조 13층 건물의 11층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 있습니다.
- 용도. 건물 명칭은 센트럴파크아파트이지만 해당 호실의 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 공동주택과 업무시설이 함께 있는 건물의 특성을 감안해야 합니다.
- 도로. 북측과 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다. 토지는 3필지 일단의 세장형 형태입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 적용됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인됩니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 사용관계는 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 36세대 규모의 소형 단지이고 동일 면적 실거래 표본이 제한적입니다. 특히 2022년 3억 원대 거래 이후 2023~2024년에는 1억 원 후반~2억 원 초반 거래가 확인됩니다. 과거 대비 하락한 가격 흐름과 낮은 거래 표본은 매각 시 환금성 평가에 불리한 요소입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주택도시보증공사 포기 조건 원문. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 어떻게 확정되어 있는지 매각물건명세서 원본 및 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 조예서 임차권등기 말소. 을구 1번 주택임차권의 실제 말소 절차와 매수인에 대한 추가 청구 여부를 확인해야 합니다. 룰상 미배당 15,280,000원과 확약 적용 인수 0원*을 혼동하지 않아야 합니다.
- 별도 점유자 확인. ERDENBAT ERKHEMBAYAR의 전입일은 2025.06.09로 말소기준일 이전입니다. 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차관계가 미상이므로 대항력 가능성을 확인하고 인수위험을 별도로 검토해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 조예서의 임차권 승계인이므로 임차인 조예서의 330,000,000원과 공사의 330,000,000원을 서로 다른 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 등록. 갑구 5-1번 민간임대주택등기의 처리, 경매 매각 후 등록 상태와 관련 의무의 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 시점. 최신 확인 거래가 2024.05에 머무르므로 2026년 입찰 전 최근 매물·거래 상황과 호실별 층·향·내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 입찰가격 보수적 산정. 320,000,000원은 후행 거래군 평균 193,750,000원의 165.2%입니다. 기존 취득가액이나 과거 고가 거래를 기준으로 가격 상한을 높여서는 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 256,000,000원, 2회 유찰 시 204,800,000원입니다. 유찰 후에도 후행 거래군 평균, 최신 거래 및 점유 리스크를 기준으로 다시 판단해야 합니다.
- 점유·명도 비용. 임차권등기 말소와 실제 명도는 별개의 문제일 수 있습니다. 현장 점유 상태와 인도 가능성을 확인하고 관련 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비 및 조세. 미납 관리비, 공용부분 부담, 당해세 및 우선변제 항목이 실제 매수 부담이나 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*이어도 비싼 물건은 비싸다”
이 사건의 가장 큰 장점은 주택도시보증공사의 조건부 보증금 반환청구권 포기입니다. 조예서의 보증금 330,000,000원이 낙찰가보다 크지만, 공사가 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 지켜지면 해당 인수액은 실질 0원*으로 처리할 수 있습니다.
그러나 실제 임차인·점유 관련 인물은 2명입니다. 조예서 외에 ERDENBAT ERKHEMBAYAR의 전입이 확인되며, 이 점유자의 계약 및 보증금 관계는 미상입니다. 주택도시보증공사의 포기 조건은 그 미상 점유자에게 자동 적용되지 않습니다. 따라서 이 사건 전체를 인수 위험 없는 깨끗한 물건이라고 단정해서는 안 됩니다.
가격에서는 더욱 엄격해야 합니다. 감정가 320,000,000원은 후행 거래군 평균 193,750,000원의 165.2%이고, 확인된 최신 거래 205,000,000원보다도 상당히 높습니다. 2022년 거래와 비교한 후행 거래 추세가 -41.6%인 상황에서, 과거 330,000,000원대 매매 이력만으로 신건 가격을 합리화하기 어렵습니다. 비교 거래의 최신 시점이 2024년이라는 한계까지 감안하면 더욱 보수적인 접근이 필요합니다.
결론은 조건부 인수 완화, 별도 점유 위험 잔존, 가격 경쟁력 부족입니다. 확약의 이행 여부와 별도 점유자의 권리를 먼저 확인하고, 실제 입찰 여부는 갱신된 시장가격을 토대로 판단해야 합니다. 현재 신건 가격만 놓고 보면 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
