서울남부지방법원 2025타경10635. 영등포구 영등포동5가 트리베카 A동 8층 801호, 전용 36.28㎡ 오피스텔입니다. 소유자 권현정 씨는 2022년 6월 13일 거래가액 385,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 사건의 핵심은 소유권 취득가격이나 신건 최저가보다 등기부에 먼저 자리 잡은 임차권입니다. 박상원 씨는 2022년 6월 13일 전입·점유를 시작하고 2022년 5월 16일 확정일자를 받았습니다. 이후 2024년 6월 18일 보증금 365,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
말소기준권리는 2024년 7월 11일 박수지 씨의 가압류입니다. 임차인의 전입일과 임차권등기일이 모두 그보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권으로 분석해야 합니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 기재되어 있습니다. 따라서 단순한 선순위 보증금 인수형 경매와 달리, 해당 조건이 이행된다면 매수인의 실질 보증금 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10635 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제에이동 제8층 제801호 도로명주소: 서울특별시 영등포구 영중로24길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 36.28㎡ · 지하 1층, 지상 12층 건물 중 8층 |
| 건물 / 사용승인 | 트리베카 · 28세대 · 철근콘크리트구조 · 2021.06.29 |
| 소유자 | 권현정 (2022.06.13 소유권이전 · 거래가액 385,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 399,000,000원 / 399,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 365,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.11 갑구 6번 · 박수지 가압류 40,000,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 박상원 · 365,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (명세서상 포기·말소 조건 이행 전제) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 용도지역 | 도시지역 · 준주거지역 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소
권리의 순서를 보면 임차인의 권리 형성이 말소기준 가압류보다 빠릅니다. 박상원 씨는 확정일자와 전입·점유 요건을 갖추었고, 임차권등기도 말소기준권리 이전에 마쳤습니다. 따라서 임차보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 경우에는 원칙적으로 매수인에게 미반환 보증금 인수 문제가 발생할 수 있는 구조입니다.
| 임차인 / 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상원 주거 · 전부 |
365,000,000원 | 2022.06.13 2022.05.16 |
있음 | 있음 배당요구 |
선순위 실질 인수 0원 확약 조건부 |
| 주택도시보증공사 주택임차권승계인 |
별도 합산하지 않음 | 원 임차인 권리관계 | 승계관계 | 중복 산정 제외 | 반환청구권 포기 명세서상 조건 |
실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 명세서에 기재된 주택임차권승계인으로, 별도의 임대차계약을 체결한 두 번째 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 배당표에 나타나는 신청채권자 청구액도 동일한 보증금 관계와 중복 합산하지 않아야 합니다.
이 조건을 기준으로 분석하면 박상원의 선순위 임차보증금은 매수인 실질 인수 0원입니다. 이는 임차보증금 자체가 없거나 대항력이 없다는 의미가 아니라, 배당 부족액을 매수인에게 청구하지 않겠다는 조건이 존재한다는 의미입니다.
입찰 전 매각물건명세서의 정확한 문구, 포기 의사 및 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 절차를 확인해야 합니다. 확약 이행이 확인되지 않는 상태에서 단순히 인수액이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
말소기준권리인 2024년 7월 11일 박수지 가압류와 그 이후의 롯데카드, 부산신용보증재단, 국민은행 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 다만 갑구의 민간임대주택등기는 별도로 살펴야 합니다. 2022년 6월 13일 민간임대주택 등록에 관한 등기가 존재하므로, 매각 이후 임대사업 관련 등록·의무의 처리와 존속 여부는 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 실거래 평균의 104.7%
트리베카는 28세대 규모의 오피스텔입니다. 대상 물건의 전용면적은 36.28㎡이며, 제시된 거래 12건에는 전용 36.28㎡뿐 아니라 38.46㎡와 39.01㎡ 물건도 포함됩니다. 따라서 전체 평균만으로 해당 호수의 정확한 현재 시세를 확정할 수는 없습니다.
더 중요한 점은 실제 거래 시점입니다. 제시된 거래는 2021년 7월부터 2022년 3월까지의 거래로, 2026년 현재의 실거래를 직접 보여주지 않습니다. 실거래 평균 381,250,000원은 참고 지표로 활용하되, 이를 현재 확정 시세처럼 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 36.28㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2022.02 | 36.28㎡ | 8 | 385,000,000원 |
| 2021.08 | 38.46㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2021.08 | 39.01㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2021.08 | 39.01㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2021.07 | 39.01㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 2021.07 | 39.01㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 38.46㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 39.01㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 38.46㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 38.46㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 39.01㎡ | 6 | 385,000,000원 |
| 전체 평균 | 36.28~39.01㎡ | 12건 | 381,250,000원 |
제시된 거래의 최저가는 360,000,000원, 최고가는 390,000,000원, 평균은 381,250,000원입니다. 경매 최저가 399,000,000원은 이 평균보다 17,750,000원 높고, 최신 거래인 2022년 3월의 360,000,000원보다도 39,000,000원 높습니다.
또한 대상과 정확히 같은 전용 36.28㎡ 거래는 제시된 표에서 2022년 2월 385,000,000원, 2022년 3월 360,000,000원입니다. 현재 최저가 399,000,000원은 두 거래가격을 모두 웃돕니다. 다른 면적까지 섞인 전체 평균보다도 동일 면적 거래와의 비교가 중요한 이유입니다.
특히 실거래가 2021~2022년에 집중돼 있으므로, 현재 시세가 과거 평균을 유지하고 있다는 근거도 충분하지 않습니다. 현시점 거래가격을 확인하기 전까지는 가격 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.
③ 예상배당표 (현재 신건 최저가 399,000,000원 매각 가정)
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 추정 집행비용 6,386,000원을 제외하고 임차인 박상원의 보증금 365,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 남는 금액 중 27,614,000원은 말소기준 가압류 채권자 박수지에게 배당되고, 그 밖의 후순위 채권자 및 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,386,000원 |
| 1. 임차인 · 박상원 | 365,000,000원 | 365,000,000원 |
| 2. 가압류 · 박수지 | 40,000,000원 | 27,614,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 | 32,785,194원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 35,416,674원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국민은행 | 21,884,026원 | 0원 |
| 6. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 365,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 강제경매 청구액은 임차권 승계관계와 연결된 채권이므로 실제 임차보증금과 별개의 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 후순위 채권자의 미배당액은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
다만 가격이 내려가 임차인 배당 부족액이 발생하는 회차에서는 명세서상 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 매수인 인수를 차단하는 핵심 안전장치가 됩니다.
유찰 시나리오 — 최저가는 낮아져도 확약을 함께 봐야 한다
이 사건은 선순위 보증금 365,000,000원이 존재하기 때문에, 확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 매수인 인수 부담이 늘어나는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서상 반환청구권 포기 조건이 적용되면 실질 인수액은 모든 제시 회차에서 0원으로 판단합니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 시 인수 추정 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 399,000,000원 | 0원 | 0원 | 399,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 319,200,000원 | 51,068,800원 | 0원 | 319,200,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 255,360,000원 | 114,015,040원 | 0원 | 255,360,000원 |
실질취득은 각 회차 최저가에 확약 적용 후 실질 인수액을 더한 비교 금액으로, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득비용은 포함하지 않습니다. 확약 미적용 시 인수 추정액은 회차별 배당 시뮬레이션 값이며, 실제 배당과 비용에 따라 달라질 수 있습니다.
즉 선순위 보증금 인수형은 낙찰가가 내려가도 총 부담이 보증금 수준에 묶이기 쉽습니다. 이 사건은 해당 임차권의 반환청구권 포기 조건 때문에 이 위험이 실질적으로 해소되는 구조라는 점이 중요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 영등포시장역(지하철 5호선) 남동측 인근입니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 영등포시장역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2021.06.29 사용승인된 지하 1층·지상 12층 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·승강기·주차장·화재탐지 및 경보설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대체로 평지의 부정형 토지이며, 북측 포장도로에 접하고 있습니다. 토지면적은 677.0㎡, 공시지가는 7,812,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 포함되고 교육환경보호구역에 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 확인 대상입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 감정평가상 기재 내용과 실제 현장 상태는 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 28세대 규모의 오피스텔로, 제시된 거래 표본이 오래되었고 면적도 혼재돼 있습니다. 대단지 공동주택처럼 풍부한 거래를 전제로 가격을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 박상원 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 정확히 기재되어 있는지 확인하세요. 실질 인수 0원 판단의 가장 중요한 근거입니다.
- 확약 이행 절차. 보증금 미배당 잔액에 대한 청구권 포기 효력과 임차권등기 말소 절차를 확인하세요. 매수인이 별도 부담 없이 임차권등기 말소를 완료할 수 있는지가 중요합니다.
- 임차인·승계인 중복 확인. 실제 임차인은 박상원 1명입니다. 주택도시보증공사의 승계채권을 별도의 임차보증금처럼 더하지 않되, 승계 관련 권리의 범위와 배당관계를 확인하세요.
- 추가 점유자 확인. 확약 대상에 포함되지 않은 별도 점유자나 대항력 있는 임차인이 확인되면 그 권리와 인수위험은 별도로 분석해야 합니다. 현황조사와 실제 점유 상태를 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2022.06.13 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간, 임대료 증액기준, 등록 관련 의무 및 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 상한 재검토. 신건 최저가 399,000,000원은 거래 평균 381,250,000원보다 높습니다. 특히 같은 전용 36.28㎡의 과거 거래 360,000,000원 및 385,000,000원과 비교하고 현재 시세를 추가로 검증해야 합니다.
- 유찰 시 총액 분석. 확약 미적용 가정에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수 추정액이 증가합니다. 확약 적용 전후 시나리오를 혼동하지 말고 실질취득액 기준으로 판단하세요.
- 세금·관리비·명도비용. 예상배당에 반영되지 않은 당해세와 실제 미납 관리비, 공용부분 관리비 승계 가능성, 인도·명도비용을 점검하세요.
- 원본 서류 및 현장 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실제 점유 상태와 최신 거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 싸게 사는 것은 아니다”
영등포 트리베카 801호의 핵심은 선순위 임차권과 매각물건명세서상 확약 조건입니다. 박상원 씨는 말소기준권리보다 앞서 전입·점유하고 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 보증금은 365,000,000원으로, 확약이 없었다면 유찰 후에는 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 함께 고려해야 하는 물건입니다.
하지만 이 사건에는 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있습니다. 그 조건이 이행된다는 전제에서는 실제 임차인 박상원의 보증금 인수는 실질 0원이며, 주택도시보증공사 승계관계를 별도 보증금으로 중복 계산할 필요도 없습니다. 이는 경매 권리분석에서 분명한 긍정 요소입니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 신건 최저가이자 실질취득액인 399,000,000원은 제시된 거래 평균 381,250,000원보다 높고, 최신 거래가격 360,000,000원도 웃돕니다. 더욱이 거래는 2021~2022년에 집중되어 있어 현재 시세를 충분히 반영한다고 보기도 어렵습니다. 소규모 오피스텔의 환금성과 민간임대주택등기 확인 부담도 남아 있습니다.
결론은 권리 인수는 조건부 해소, 가격 판단은 보수적 접근입니다. 매수인 인수액이 실질 0원이라는 사실만으로 신건 최저가를 정당화하기는 어렵습니다. 확약의 이행 가능성과 현재 실거래 수준을 먼저 검증하고, 낙찰가가 충분히 낮아졌을 때 실제 총취득비용을 기준으로 판단하는 것이 적절합니다.
