서울남부지방법원 2025타경11041. 서울 강서구 화곡동 파크아리온 제101동 12층 1202호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건이며, 전용면적은 25.18㎡입니다. 소유자 정지은은 2021년 12월 6일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 337,000,000원입니다.

이 사건은 일반적인 근저당 실행 경매와 구조가 다릅니다. 2025년 2월 18일 국(고양세무서장)의 압류가 말소기준권리로 제시되어 있고, 이후 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 그보다 앞서 이세형의 337,000,000원 주택임차권등기가 존재합니다. 선순위 임차권 자체는 원칙적으로 인수 문제가 생길 수 있지만, 이번 매각조건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 명시되어 있다는 점이 결정적인 차이입니다.

그러나 권리문제가 해결된다는 사실이 가격까지 정당화하지는 않습니다. 최근 거래가격은 234,000,000원으로, 신건 최저가보다 낮습니다. 과거 거래가 포함된 전체 평균 319,750,000원만 보면 저렴해 보일 수 있지만, 최근 거래와 하락 추세를 기준으로 보면 가격 부담이 뚜렷합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소

가장 먼저 확인할 권리는 이세형의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 11월 3일, 전입신고는 2021년 12월 3일, 점유개시는 2021년 12월 6일입니다. 모두 2025년 2월 18일 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 선순위 임차인으로 판단됩니다.

실제 임차인 1명(이세형). 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 명시된 주택임차권승계인으로, 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 가격은 이미 크게 내려왔다

비교 대상은 파크아리온101동102동으로, 총 28세대이며 2021년 7월 29일 사용승인된 건물입니다. 전용 25.18~25.44㎡대의 실거래 12건을 비교할 수 있습니다. 다만 오래된 거래가 다수 포함되어 있어 전체 평균보다 최근 실거래와 가격 추세를 우선해야 합니다.

과거 전체 실거래 12건의 평균은 319,750,000원입니다. 이 평균과 비교하면 최저가 288,000,000원이 90.1% 수준으로 보입니다. 하지만 2021~2022년의 높은 거래가격이 평균을 끌어올리고 있기 때문에, 그 수치만으로 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다.

가장 최근인 2026년 8월 실거래는 234,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건이므로 최근 12개월 평균 역시 234,000,000원입니다. 신건 최저가 288,000,000원은 이보다 54,000,000원 높으며, 최근 시세의 123.1%에 해당합니다.

③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)

예상배당은 매각대금 288,000,000원, 집행비용 4,832,000원을 적용한 추정치입니다. 임차보증금 미배당액은 별도의 매수인 추가 배당금이 아닙니다. 주택도시보증공사의 청구액은 승계 관계가 있는 보증금 채권과 중복 합산하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가와 인수액은 구분해야 한다

이 사건에서 가장 주의할 점은 입찰가격의 하락이 곧 실질취득비용의 하락을 의미하지는 않는다는 것입니다. 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수한다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 증가할 수 있습니다. 반면 이번 사건의 포기·말소 조건이 유효하게 적용되면 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 평가할 수 있습니다.

원칙상 인수 추정액은 회차별 예상 미배당 보증금입니다. 실제 인수액이 아니라 포기·말소 조건이 적용되지 않는 경우의 위험을 설명하는 수치입니다. 유찰 후 회차별 집행비용 추정 등이 반영되어 낙찰가와 추정 인수액의 합계는 보증금 337,000,000원과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 강서구 화곡동 화원중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔과 근린생활시설 등이 밀집한 주상지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 북동측 인근에 지하철 5호선 화곡역과 간선·지선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2021년 7월 29일 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 개별난방, 위생·급배수설비, 승강기 등이 갖춰져 있습니다.
• 주거 형태. 전용 25.18㎡의 다세대주택으로 방 2개·욕실·거실·주방·현관 구조입니다. 대형 아파트와 다른 소형 주거상품이므로 거래 표본과 매수 수요를 별도로 고려해야 합니다.
• 단지 규모. 총 28세대입니다. 거래가 꾸준히 형성되는 대규모 단지와 비교하면 개별 거래의 가격 영향이 크게 나타날 수 있습니다.
• 도로. 북측 왕복 7차선 도로, 서측 약 8~10m 포장도로와 접하고 있습니다.
• 토지 규제. 제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 및 건축선 관련 사항도 확인이 필요합니다.
• 공부 및 위반 여부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 전체 실거래 평균 319,750,000원과 최근 거래 234,000,000원 사이의 차이가 큽니다. 특히 최근 거래 추세 -28.6%와 제한적인 최근 거래 표본을 고려하면 단기간 재매각가격의 불확실성이 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 포기 조건 확인. 이세형 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 범위와 효력을 매각물건명세서 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 매각 후 임차권등기가 실제 말소되는 조건과 절차를 확인해야 합니다. 포기·말소 조건이 이행되지 않는 경우에는 선순위 임차권 인수위험이 다시 발생할 수 있습니다.
• 실제 임차인과 승계 구분. 실제 임차인은 이세형 1명입니다. 주택도시보증공사의 주택임차권 승계는 동일 보증금의 권리 승계 관계이므로 보증금 337,000,000원을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 선순위 조세채권 확인. 고양세무서장 및 용인시 압류와 관련한 조세채권의 성립·법정기일, 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 세금 배당에 따라 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021년 12월 6일 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 경매 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 최근 시세 재확인. 2026년 8월 거래가격은 234,000,000원입니다. 신건 최저가 288,000,000원은 이보다 23.1% 높으므로 입찰 전 최신 거래 및 매물을 다시 비교해야 합니다.
• 유찰 후 가격 판단. 평균 유찰 횟수 2.5회를 참고하되 실제 유찰이 보장되는 것은 아닙니다. 유찰 후에는 변경된 최저가와 포기·말소 조건을 함께 재검토해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 현황조사와 현장 점유상태를 확인하고 명도비용을 검토해야 합니다.
• 관리비 및 세금. 미납 관리비의 공용부분과 취득 관련 비용을 확인해야 합니다. 예상배당표의 집행비용과 별도로 발생하는 비용입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건이 싼 것은 아니다”

이 사건은 선순위 임차보증금 337,000,000원이 존재한다는 점에서 처음에는 인수위험이 큰 물건처럼 보입니다. 실제로 별도 포기 조건이 없다면 신건에서만 53,832,000원의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.

그러나 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 그 조건이 유효하게 이행된다면 이세형 보증금의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 따라서 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 일은 해당 조건의 정확한 효력과 이행을 확인하는 것입니다.

가격 판단은 별개입니다. 신건 최저가 288,000,000원은 최근 실거래 234,000,000원의 123.1%에 해당합니다. 최근 거래 추세도 -28.6%로 하락 방향입니다. 전체 실거래 평균 319,750,000원을 근거로 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

총 28세대의 소규모 다세대주택이라는 특성과 평균 2.5회 유찰 이력까지 고려하면, 현재 신건은 가격 매력이 부족합니다. 향후 유찰로 최저가가 낮아지더라도 임차보증금 포기·말소 조건이 유지되는지 먼저 확인해야 합니다.

최종 판단은 ‘조건부 권리위험 해소, 신건 가격 보류’입니다. 권리조건을 확인한 뒤 최근 실거래가격을 기준으로 충분한 가격 여유가 생기는 시점을 검토하는 접근이 적절합니다.