* 신제현 관련 320,000,000원은 임차권의 명목상 보증금입니다. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 것을 전제로 실질 인수를 0원으로 평가합니다. 한승문의 별도 권리는 이 확약의 적용 대상이 아닙니다.

서울남부지방법원 2025타경11093. 서울 강서구 화곡동 루미힐스 401호, 2021년 사용승인을 받은 5층 건물의 4층 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김대하이며, 주택도시보증공사가 320,000,000원을 청구하면서 강제경매를 신청했습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 329,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 320,000,000원 주택임차권입니다. 신제현은 2022년 1월 28일 전입·점유를 시작했고, 2024년 2월 13일 임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정 이전의 임차권이므로 원칙적으로 인수 여부를 신중하게 살펴야 합니다. 다만 매각물건명세서에는 임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다.

그런데 현황조사와 매각물건명세서에는 2025년 5월 12일 전입한 한승문도 등장합니다. 전입일은 경매개시결정보다 빠르지만, 보증금·확정일자 및 구체적 권리관계가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자에 대해서는 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 신제현에게 적용되는 확약만으로 모든 인수 위험이 해소되었다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차권은 확약 확인

등기부상 2021년 11월 30일 설정된 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 2,088,000,000원 근저당권은 2022년 1월 28일 이미 말소되었습니다. 공동담보로 설정되었던 이 근저당을 현재 매수인이 인수하는 살아 있는 권리로 계산해서는 안 됩니다.

이후 신제현 명의의 주택임차권이 등기되었고, 2025년 7월 22일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 본 사건의 말소기준은 2025.07.22 강제경매개시결정으로 제시되어 있습니다. 신제현의 임차권은 그보다 앞서 성립·등기되어 있어 통상적인 후순위 소멸권리와 구별됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 보증금 중복 금지

확인된 실제 임차인은 신제현과 한승문 2명입니다. 주택도시보증공사는 신제현의 임차권승계인으로 기재되어 있으므로 실제 임차인 수나 보증금을 별도로 더하지 않습니다.

신제현의 확정일자는 등기사항에 기재된 날짜입니다. 우선변제의 구체적인 순위와 배당관계는 관련 원본 확인이 필요합니다. 한승문의 경우 전입일만으로 보증금 반환의무나 확정적인 대항력을 단정할 수 없습니다.

③ 가격 검토 — 최저가 3.29억, 시세 우위는 미확인

루미힐스는 2021년 11월 25일 사용승인을 받은 16세대 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 329,000,000원으로 같으며, 신건이므로 감정가 대비 할인은 아직 없습니다.

현재 비교할 수 있는 동일 면적·동일 건물의 확정적인 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 시장가격보다 저렴한지, 적정한지, 비싼지 단정할 근거가 부족합니다. 가격 메리트에 대한 가점도 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)

신건 매각가 329,000,000원을 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 5,406,000원, 신청채권자 배당 320,000,000원, 소유자 잔여 3,594,000원으로 구성됩니다. 주택도시보증공사의 승계채권과 신제현의 임차보증금은 같은 보증금 관계이므로 별개의 320,000,000원 채무로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 별도 점유자의 권리관계 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰별 배당과 미배당 — 인수액과 구별해야 한다

유찰 시 신청채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 미배당액이 곧 매수인의 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사가 신제현의 임차보증금 반환청구권 중 배당받지 못하는 잔액을 매수인에게 청구하지 않겠다는 조건이 명시되어 있기 때문입니다.

따라서 1회 유찰의 미배당 61,284,800원이나 2회 유찰의 미배당 113,187,840원을 낙찰가에 그대로 더해 신제현 관련 실질취득액을 계산하면 확약의 효력을 누락하는 오류가 됩니다. 반대로 한승문의 별도 보증금이 미상인 상태에서 전체 인수액을 0원으로 확정하는 것 역시 오류입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신정초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2021.11.25 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 새시창호이며 위생·급배수·난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됩니다.
• 토지·도로. 2필 일단의 세장형 주거용 건부지이며, 북서측 포장도로와 접합니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.
• 공항·고도 관련 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 해당사항이 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 점유관계 확인이 중요합니다.
• 환금성. 16세대 규모의 다세대주택으로, 동일 면적의 최근 실거래 비교가 확보되지 않았습니다. 단지 평균 유찰 횟수 2.2회는 참고할 수 있으나 실제 환금성과 적정 매수가격을 입증하는 지표로 보기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 및 적용 범위. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본으로 재확인하고, 매각 후 말소 이행절차를 점검하세요.
• 한승문 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 전입세대, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 2025.05.12 전입만으로 대항력과 인수금액을 확정해서는 안 됩니다.
• 실제 점유·명도. 등기된 신제현의 임차권과 현황조사상 한승문의 점유관계가 어떻게 연결되는지 확인하고, 실제 거주자 및 명도 가능성을 조사하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.02.11 민간임대주택 등록 관련 등기가 있으므로 매각에 따른 등기 처리, 임대사업자 관련 사항 및 남는 의무 유무를 확인하세요.
• 가격 상한. 신건 최저가 329,000,000원을 곧바로 시장가격으로 보지 말고 동일 건물 또는 비교 가능한 다세대주택의 실거래·호별 상태를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 263,200,000원·210,560,000원은 후속 회차의 가정가격입니다. 각 회차에서 신제현 확약의 적용 여부와 한승문의 별도 인수 위험을 함께 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세, 최우선변제 가능성과 기타 매각대금 외 비용을 별도로 확인하세요.
• 입찰서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 임차권 해소 ≠ 모든 인수 위험 해소”

이 사건은 320,000,000원이라는 큰 임차보증금이 등기되어 있지만, 주택도시보증공사의 확약으로 주된 인수 위험이 실질적으로 해소되는 구조입니다. 기존 근저당권도 이미 말소되어 있어 등기상 핵심 권리만 보면 긍정적인 면이 있습니다.

하지만 판단을 여기서 끝내서는 안 됩니다. 한승문이라는 별도 전입 점유자가 존재하며, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 해당 점유자의 실제 대항력과 보증금 반환관계에 따라 매수인의 부담은 달라질 수 있습니다. 신제현의 보증금 320,000,000원을 다시 인수액에 더해서도 안 되지만, 한승문의 위험을 근거 없이 0원으로 처리해서도 안 됩니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저가 329,000,000원은 감정가 그대로이며, 동일 조건의 최근 실거래 비교가 확보되지 않았습니다. 1회 또는 2회 유찰로 가격이 낮아진다고 해서 자동으로 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 더구나 16세대 규모 다세대주택은 개별 호수의 거래 가능성과 실제 내부 상태에 대한 점검이 중요합니다.

결론은 입찰 보류·추가 확인 우선입니다. 신제현의 확약 이행과 임차권등기 말소를 확인하고, 한승문의 실제 권리관계 및 적정 실거래 시세를 파악한 뒤에야 안전한 응찰 상한을 설정할 수 있습니다. 주된 인수는 0원*, 별도 인수는 미상, 가격 메리트는 미검증 — 이 세 가지를 분리해 판단해야 하는 물건입니다.