서울남부지방법원 2025타경11097. 서울 강서구 화곡동 루미힐스 5층 501호의 강제경매 사건입니다. 소유자는 김대하이며, 경매신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 315,000,000원이고, 청구금액은 320,000,000원입니다. 겉으로는 신건인 평범한 다세대주택 경매지만, 등기부에는 임연희의 320,000,000원 주택임차권이 존재합니다. 해당 임차인의 전입일은 2022.02.23, 확정일자는 2022.01.14로, 2025.07.22 경매개시결정보다 앞섭니다.

여기에서 일반적인 선순위 임차권 경매와 차이가 생깁니다. 매각물건명세서 비고에 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 이 확약 때문에 임연희의 미배당 보증금을 그대로 매수인 인수금액으로 계산하면 안 됩니다. 다만 그 효력은 임연희의 승계 보증금 채권에 관한 것이며, 다른 점유자 김윤성의 권리까지 포기시킨 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기부에 한때 설정됐던 경인북부수산업협동조합의 2,088,000,000원 근저당권은 2022.01.28 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 살아 있는 선순위 근저당권으로 계산하거나, 이 금액을 매수인이 떠안을 채무로 보아서는 안 됩니다.

실질적인 권리분석의 중심은 을구 3번 임연희의 주택임차권입니다. 임연희는 경매개시결정 전에 전입·점유를 시작했고 확정일자도 확보했습니다. 따라서 배당받지 못하는 보증금이 발생하면 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생길 수 있는 선순위 대항력 임차권입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 승계 채권과 별도 점유를 구분

확인되는 임차권자 및 점유 관련 명의자는 임연희와 김윤성, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 임연희의 주택임차권승계인이자 경매신청채권자로, 별도로 보증금 320,000,000원을 가진 제3의 실제 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액을 먼저 공제하고 임연희의 선순위 임차보증금에 배당되는 구조입니다. 계산상 임연희 보증금 전액이 배당되지 않지만, 주택도시보증공사의 포기·말소 조건을 별도로 반영해야 실제 인수를 판단할 수 있습니다.

집행비용 5,210,000원은 추정치입니다. 표의 주택도시보증공사 청구액은 경매신청채권 기준으로 표시한 것이며 임연희의 보증금과 독립된 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않은 예시 배당입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 늘어나는 미배당

이 사건의 중요한 특징은 선순위 보증금이 낙찰가보다 크다는 점입니다. 확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당하지 못하는 보증금이 늘어나기 때문에, 매수인의 실질취득금액이 보증금 수준인 320,000,000원 안팎으로 유지됩니다. 집행비용 때문에 합계는 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다.

회차별 가격과 미배당액은 제시된 매각 시나리오의 추정치입니다. '확약 없을 때 합계'는 낙찰가에 임연희의 계산상 미배당액을 더한 비교값입니다. '확약 반영 실질취득'은 임연희 관련 인수를 0원으로 처리한 낙찰가 기준 최소금액으로, 김윤성 관련 잠재적 인수금과 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.

⑤ 시세·환금성 — 가격 메리트는 아직 검증되지 않았다

루미힐스는 16세대 규모의 다세대주택으로, 사용승인일은 2021.11.25입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.2회이며, 매각률은 0%로 집계되어 있습니다. 다만 통계의 표본 규모가 확인되지 않으므로, 이 수치만으로 향후 낙찰 가능성을 단정해서는 안 됩니다.

같은 건물의 비교 기준 면적은 29.82㎡로 표시되어 있지만, 경매 대상 호수와의 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 또한 가격 판단에 필요한 최근 12개월 실거래 평균, 최신 실거래가 및 거래 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 315,000,000원의 감정가나 확약 반영 최소 실질취득금액이 최근 시세보다 낮다는 근거는 없습니다.

⑥ 입지·건물·규제 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신정초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 저층 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 남서측에 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다. 인근에는 마을버스와 노선버스 정류장이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕이며 벽돌쌓기 등의 외벽과 PVC 창호가 설치되어 있습니다. 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지·도로. 2필지 일단의 장방형 완경사지에 조성된 주거용 부지이며, 북측으로 도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역·공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역 등이 표시되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있어 관련 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 3,081,000원으로 표시되어 있습니다. 이는 해당 호수의 실거래 시세를 직접 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 확인되지 않으며, 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 총 16세대 규모이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.2회로 표시됩니다. 동일 물건의 거래 비교가 충분하지 않아 매도 기간과 회수 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 확약 원본 확인. 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건과 이행 절차를 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• 김윤성 점유·임대차관계 확인. 2025.05.07 전입자 김윤성이 독립 임차인인지, 다른 임차인과 관계된 점유자인지 확인해야 합니다. 보증금, 계약일, 실제 점유 상태를 확정하는 것이 중요합니다.
• 김윤성의 대항력·우선변제 확인. 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 주택 인도·점유, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 여부를 함께 검토해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 방지. 임연희의 320,000,000원과 주택도시보증공사의 320,000,000원 청구가 승계 관계에 있음을 고려해야 하며, 별개의 임대차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.03.04 등기된 민간임대주택 관련 사항에 대해 매각 후 등록·임대 의무와 말소 처리 등 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰가와 실질취득금액 구분. 신건 최저가 315,000,000원은 확약 반영 후 임연희 인수액을 제외한 최소 부담 기준입니다. 김윤성 관련 인수액과 취득 부대비용을 더해 실제 자금계획을 세워야 합니다.
• 실거래 비교 보완. 루미힐스 동일 호수 조건에 가까운 거래와 주변 다세대주택의 최근 거래를 확인하여 315,000,000원이 적정한지 검증해야 합니다.
• 현장·관리비 조사. 실제 점유자, 내부 상태, 수리 필요 여부, 관리비 체납 및 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 규제·서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지이용계획을 대조하여 잔존 권리와 적용 제한을 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수 0원 ≠ 전체 인수 0원”

이 경매는 표면적인 숫자보다 확약의 적용 범위를 구분하는 능력이 중요한 사건입니다. 선순위 임연희의 보증금 320,000,000원은 최저가 315,000,000원보다 크지만, 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 덕분에 예상 미배당액 10,210,000원을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 2025.05.07 전입한 김윤성의 임대차관계와 보증금이 미상이며, 그 권리는 임연희에 관한 확약과 별개로 판단해야 합니다. 또한 동일 조건의 최근 실거래 시세를 확인하지 못했으므로, 신건 최저가 315,000,000원의 가격 경쟁력을 인정하기도 어렵습니다.

16세대 다세대주택이라는 환금성 특성, 평균 2.2회의 유찰 이력, 내부 상태 미확인까지 고려하면 확약이 있다는 이유만으로 높은 평가를 주기 어렵습니다. 현 단계의 결론은 “주된 선순위 임차권 인수는 조건부 해소, 그러나 미상 점유자와 시세 검증 때문에 입찰은 보류 검토”입니다. 김윤성의 권리와 총 실질취득비용이 확정되어야 비로소 가격 판단을 할 수 있습니다.