서울남부지방법원 2025타경11187. 강서구 염창동 루미온 제101동 11층 1104호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 박영희이며, 2022년 6월 15일 매매를 원인으로 2022년 7월 6일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기 거래가액은 399,000,000원입니다. 이후 유성현 명의로 같은 금액의 주택임차권등기가 설정됐고, 주택도시보증공사의 신청에 따라 강제경매가 개시됐습니다.

이 사건의 핵심은 단순한 근저당권 소멸 여부가 아닙니다. 경매개시결정보다 먼저 발생한 임차권과 배당 부족액의 처리, 그리고 별도 전입자의 법적 지위를 확인하는 것입니다. 2022년에 설정됐던 은평제일신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐으므로 현재 유효한 근저당권으로 계산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권과 조건부 말소가 핵심

이 사건에서 신고된 말소기준권리는 2025.07.25 강제경매개시결정입니다. 그보다 먼저 설정된 은평제일신용협동조합의 근저당권은 2022.04.19 이미 말소됐습니다.

반면 유성현의 주택임차권등기는 2023.08.01 접수됐고, 임대차계약·전입신고·확정일자가 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 그러므로 일반적인 배당 부족 구조에서는 대항력에 따른 인수 가능성이 문제됩니다. 다만 이 사건에서는 주택도시보증공사의 별도 포기·말소 조건이 그 위험을 해소하는 핵심 장치입니다.

② 임차인 분석 — 승계기관과 실제 임차인을 구분해야 한다

임차 관련 인물로 유성현과 원창근 2명이 확인됩니다. 주택도시보증공사는 유성현의 주택임차권승계인으로 기재돼 있으므로, 이를 별도의 제3 임차인으로 추가하거나 동일 보증금을 두 번 합산해서는 안 됩니다. 다만 원창근이 독립된 임차인인지, 단순 점유자인지는 추가 확인이 필요합니다.

③ 실질취득액 — 최저가만 보면 판단이 틀린다

신건 최저매각가는 380,000,000원이지만, 유성현의 임차보증금은 399,000,000원입니다. 임차보증금이 낙찰가보다 높고 대항력이 있는 일반적인 인수형 경매에서는, 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나므로 매수인의 실질취득액이 보증금 수준을 중심으로 유지되는 구조가 됩니다. 집행비용 등으로 실제 합계는 달라질 수 있습니다.

규칙상 보증금 부족분은 매각대금에서 집행비용 등을 제외한 배당 추정액을 기준으로 계산된 수치입니다. 주택도시보증공사의 포기·말소 조건을 적용하기 전의 금액이며, 확약이 이행되면 유성현 관련 인수액은 0원입니다. 원창근의 별도 권리 가능성은 위 계산에 포함되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 유성현 보증금의 미배당액은 25,120,000원입니다. 다만 주택도시보증공사는 유성현의 임차권승계인이므로 양측의 399,000,000원을 독립 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 표의 신청채권자 미배당액은 제공된 배당 가정에 따른 표시이며 실제 배당관계는 승계·채권관계와 배당절차를 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았고 원창근 관련 금액도 확정되지 않았습니다.

⑤ 가격·시세 판단 — 실거래 검증 전에는 가격 메리트 보류

이 사건의 감정가와 최저매각가는 모두 380,000,000원입니다. 소유권이전등기에 기재된 2022년 매매 거래가액은 399,000,000원이지만, 이 과거 거래를 현재 시세로 사용하기에는 한계가 있습니다.

현재 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 수준이 확인되지 않으므로, 신건 가격이 현재 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 2022년 거래가액보다 최저가가 낮다는 사실만으로 할인 매물이라고 결론 내릴 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 염창역 북동측 인근입니다. 오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 지하철 9호선 염창역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 2022.01.11 사용승인된 철근콘크리트조 오피스텔입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 오피스텔 부지로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 준공업지역에 해당하며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 철도보호지구 및 중점경관관리구역 등 관련 제한사항이 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 5,515,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부도 문제로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유 현황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 염창역 인근 입지는 교통 접근성 측면에서 참고할 만하지만, 현재 확인된 거래가격만으로 해당 오피스텔의 환금성이나 적정 낙찰가를 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 확약 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 효력 및 이행 절차를 확인해야 합니다.
• 유성현 임차권 말소. 2023.08.01 접수된 주택임차권등기가 매각조건에 따라 실제로 말소되는지 확인해야 합니다.
• 원창근 임대차관계. 전입일은 2025.06.02이지만 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않습니다. 실제 점유 여부, 계약서, 임대차관계 및 독립된 인수 가능성을 조사해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2022.07.06 접수된 민간임대주택등기와 관련해 경매 취득 시 등록·임대의무가 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
• 실질취득액 계산. 유성현 관련 부족분은 확약의 조건부 해소 대상으로 보고, 원창근 관련 별도 인수액이 확인되면 낙찰가에 합산해 판단해야 합니다.
• 실거래 비교. 현재 시세를 판단할 최근 거래자료가 필요합니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 확인하고, 공용부분 관리비 체납 등 낙찰 후 부담 가능 비용도 조사해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 해소되는 권리와 남아 있는 위험을 구분하라”

이 물건의 핵심 위험은 399,000,000원의 임차보증금입니다. 최저매각가 380,000,000원만 보면 보증금이 낙찰가를 초과하는 대항력 인수형 경매로 판단하기 쉽습니다.

하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있습니다. 이 조건이 이행되면 유성현과 관련된 규칙상 부족분 25,120,000원을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 구조입니다.

그럼에도 원창근의 보증금·대항력·임대차관계가 미확정인 이상, 물건 전체를 인수액 0원의 안전한 경매라고 단정해서는 안 됩니다. 민간임대주택등기의 처리 문제도 별도로 확인해야 합니다. 또한 현재 시장가격을 검증할 최근 실거래 근거가 충분하지 않습니다.

결론은 조건부 권리 해소, 전체 인수 위험은 추가 확인, 가격 판단은 보류입니다. 입찰 전 가장 먼저 해결해야 할 일은 주택도시보증공사의 확약 효력을 확인하고 원창근의 법적 지위와 인수 가능 금액을 확정하는 것입니다. 그다음 실제 취득 부담을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.