* 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우에 한합니다. 위 실질취득액에는 이찬의 보증금 관련 인수 가능성, 취득 부대비용 및 기타 미확정 부담을 포함하지 않았습니다.
서울남부지방법원 2025타경11191. 강서구 화곡동 비전하우스 제4층 제401호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 263,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 2021.02.26 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물의 지하 1층·지상 8층 중 4층에 위치합니다.
이 물건의 권리관계는 일반적인 근저당 경매와 다릅니다. 2021년 설정된 수협은행 근저당권은 이미 2022.03.30 말소됐고, 이후 김은진의 주택임차권등기가 2023.07.25 접수됐습니다. 강제경매개시결정은 그보다 늦은 2025.07.25입니다. 따라서 김은진의 임차권은 단순히 경매로 소멸한다고 볼 수 없는 선순위 인수 검토 대상입니다.
하지만 매각물건명세서에는 중요한 조건이 붙어 있습니다. 김은진의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 내용입니다. 이 조건이 이행되면 김은진 보증금 관련 인수 부담은 해소됩니다. 문제는 이 조건이 이찬에게까지 적용되는 것은 아니라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11191 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 26-16 비전하우스 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로42나길 6-17 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평지붕 · 지하 1층 / 지상 8층 중 제4층 |
| 사용승인 | 2021.02.26 |
| 소유자 | 박영희 (2022.06.08 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 임차관계 | 실제 임차인 2명 · 김은진, 이찬 |
| 민간임대주택등기 | 2022.06.08 등기 · 2022.05.27 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소
최초 소유자는 박건수이며, 2021.03.12 수협은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,620,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 2022.03.30 등기부상 이미 말소됐으므로 현 경매에서 별도로 인수할 근저당권으로 계산하지 않습니다.
2022.06.08 박영희 앞으로 소유권이 이전됐으며, 같은 날 민간임대주택등기도 이뤄졌습니다. 이후 2023.07.25 김은진의 보증금 260,000,000원 주택임차권등기가 접수됐습니다. 경매개시결정은 2025.07.25로, 김은진 임차권보다 후순위입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
임차관계에서 확인되는 사람은 김은진과 이찬, 실제 임차인 2명입니다. 주택도시보증공사는 김은진 주택임차권의 승계인으로 기재된 기관이므로 별도의 실제 임차인으로 더하거나, 보증금 260,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은진 건물 전부 주택임차권등기 |
전입 2022.03.08 확정 2022.03.10 점유개시 2022.04.10 |
260,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 있음 |
HUG 승계 조건부 인수 0원* |
| 이찬 점유 부분 미상 |
전입 2025.06.11 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.09.24 |
인수위험 미확정 확약 적용 대상 아님 |
김은진의 배당요구는 2023.07.25로 기재되어 있습니다. 임차권등기명령은 2023.07.17이며 등기 접수일은 2023.07.25입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인으로 중복 집계하지 않습니다.
그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로, 해당 조건이 이행되면 김은진 관련 실질 인수는 0원*으로 평가합니다.
따라서 대항력 확정이 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다. 이찬에게 별도의 선순위 대항력과 미배당 보증금이 인정되는 경우 매수인 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 김은진에 대한 주택도시보증공사의 포기·말소 조건은 이찬의 권리를 소멸시키는 근거가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,482,000원 |
| 1. 임차인 김은진 · 보증금 우선변제 | 260,000,000원 | 258,518,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 예상 매각대금 263,000,000원에서 집행비용 4,482,000원을 제외한 258,518,000원이 김은진의 보증금 채권에 배당되는 구조입니다. 보증금 대비 부족분은 1,482,000원입니다.
신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액은 260,000,000원으로, 예상배당표상 별도 배당은 0원입니다. 다만 주택도시보증공사는 김은진 주택임차권의 승계인이므로 김은진 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 서로 독립된 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 예상배당의 표기와 실제 승계·배당귀속 관계는 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
반면 이찬의 보증금은 확인되지 않았기 때문에 전체 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
위 배당은 집행비용을 추정한 시나리오이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 미배당액은 변경될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수의 관계
| 매각 회차 | 매각가 | 김은진 룰상 인수 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 263,000,000원 | 1,482,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰(80%) | 210,400,000원 | 53,345,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰(64%) | 168,320,000원 | 94,836,480원 | 실질 0원* |
일반적인 선순위 대항력 임차인 인수형 경매에서는 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 커지므로, 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득액은 보증금 수준에 묶이는 구조가 나타납니다. 이 물건의 룰상 시나리오 역시 신건에서 1,482,000원, 1회 유찰 시 53,345,600원, 2회 유찰 시 94,836,480원으로 미배당 인수액이 증가합니다.
그러나 김은진 관련 주택도시보증공사의 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되면, 이 인수 부담은 각 회차에서 실질 0원*으로 처리할 수 있습니다. 이때 김은진 관련 실질취득은 각 회차의 낙찰가를 기준으로 보되, 이찬의 별도 인수 가능성과 기타 비용은 추가 확인해야 합니다.
⑤ 가격·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
감정가와 최저가는 모두 263,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 현재 시세에 비해 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 2022년 소유권이전 당시 거래가액 260,000,000원은 확인되지만, 이를 현재 시세로 대체해서는 안 됩니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 숙박시설, 공원, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.02.26 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 석재붙임 외벽, 새시창호, 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 각각 약 3.5미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접필지 대비 등고평탄하며 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역입니다. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 제한사항이 있으며 상대보호구역에도 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 174.0㎡, 지목 대, 공시지가 5,003,000원/㎡입니다. 이 토지면적과 공시지가는 대지 관련 정보로 개별 오피스텔 전유면적 또는 지분 가격을 의미하지 않습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 주변에 주거·업무·숙박시설이 혼재하는 지역의 오피스텔입니다. 실제 환금성은 유사 오피스텔의 최근 거래량, 매매가격, 임대수요 및 건물 상태를 별도로 조사해야 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주택도시보증공사 포기·말소 조건. 김은진의 주택임차권승계인이 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 매각조건의 정확한 문구와 적용 범위, 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 김은진의 임차권등기. 을구 3번 주택임차권등기의 배당 및 말소 관계를 확인하고, 매각 이후 별도의 임대차보증금 반환청구가 남지 않는지 점검해야 합니다.
- 이찬의 임대차관계. 2025.06.11 전입 및 2025.09.24 배당요구 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약, 점유 범위, 실제 거주관계, 대항력과 배당순위를 반드시 확인해야 합니다.
- 중복채권 점검. 김은진 보증금 260,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 260,000,000원을 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다. 실제 승계 및 배당귀속 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.06.08 등기된 민간임대주택의 등록 상태, 임대의무기간, 말소 여부 및 매각 이후 적용될 사항을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유는 구별해야 합니다. 현재 점유자가 누구인지, 인도 협의 대상이 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 적정성. 감정가 263,000,000원을 현 시세로 단정하지 말고, 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래와 매물가격을 대조해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 금액과 기타 공과금 등을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 규제·이용 상태. 공항 관련 고도제한, 상대보호구역, 건축물 이용현황 및 위반 여부를 관련 공부와 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 원본. 서울남부지방법원 2025타경11191의 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 사건 진행 상태를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소되지만, 권리가 끝난 것은 아니다”
화곡동 비전하우스 401호는 보증금 260,000,000원의 선순위 주택임차권이 존재하는 물건입니다. 일반적인 인수형 경매라면 낙찰가가 떨어져도 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득비용이 크게 줄지 않는 구조입니다.
그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있다는 점에서 다릅니다. 해당 조건이 이행된다면 김은진의 임차권으로 인한 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
그렇다고 전체 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다. 별도 임차인 이찬은 전입과 배당요구 사실이 확인되지만 보증금·확정일자 등이 미상입니다. 이찬의 대항력 및 인수 여부가 정리되지 않은 상태에서는 총 취득비용을 확정할 수 없습니다. 또한 최근 실거래 비교 근거가 없어 감정가 263,000,000원의 가격 적정성도 아직 판단하기 어렵습니다.
따라서 이 사건의 우선순위는 명확합니다. 김은진 관련 포기·말소 조건을 확인하고, 이찬의 권리관계를 확정한 다음, 실제 시세와 실질취득비용을 비교해야 합니다. 조건부로 해소되는 주된 임차권은 긍정적이지만, 해결되지 않은 다른 임차인이 존재하므로 현재 단계에서 적극적인 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
