* 매각조건상 포기·말소가 유효하게 이행되는 경우입니다. 조건을 적용하지 않은 배당 산정상 임차보증금 인수액은 245,000,000원이며, 별도 취득 부대비용은 실질취득 추정에 포함하지 않았습니다.
서울남부지방법원 2025타경11201. 서울 구로구 천왕동 더메종277 제6층 제605호 오피스텔입니다. 건물은 2020년 1월 20일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 경매 대상은 그중 6층에 위치합니다.
소유자 최효원은 2021년 7월 16일 소유권이전등기를 마쳤고, 등기된 거래가액은 245,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기도 이루어졌습니다. 이후 임차인 이기윤의 주택임차권이 2024년 8월 7일 등기됐고, 2025년 7월 25일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
여기서 순서가 중요합니다. 임차인의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021년 7월 16일이고, 임차권등기는 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 단순히 경매로 소멸할 임차권이라고 볼 수 없습니다. 이 물건의 입찰 판단은 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 중심으로 이루어져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11201 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제6층 제605호 도로명주소: 서울특별시 구로구 천왕로 46 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 중 · 지상 9층 중 6층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 사용승인 2020.01.20 |
| 소유자 | 최효원 (단독소유 · 2021.07.16 소유권이전) |
| 등기상 취득가액 | 245,000,000원 (매매 원인일 2021.05.05) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 245,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.07.25 · 갑구 8번 강제경매개시결정 |
| 선순위 주택임차권 | 2024.08.07 · 을구 1번 · 이기윤 · 보증금 245,000,000원 |
| 민간임대주택등기 | 2021.07.16 · 갑구 7-1번 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기 흐름의 중심에는 2024년 8월 7일 설정된 주택임차권등기가 있습니다. 을구 1번 임차권의 보증금은 245,000,000원이며, 임차인 이기윤의 점유개시와 주민등록은 모두 2021년 7월 16일입니다.
현재 제시된 말소기준권리는 2025년 7월 25일의 강제경매개시결정이므로, 이 주택임차권은 그보다 앞선 권리입니다. 조건부 포기 특약이 없다면 매수인의 보증금 인수 가능성을 먼저 따져야 하는 구조입니다.
따라서 해당 포기와 말소 조건이 유효하게 이행된다면 이기윤 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
이 결론은 확약의 효력과 이행을 전제로 하며, 단순히 경매개시결정보다 앞선 임차권이 매각으로 자동 소멸한다는 뜻은 아닙니다.② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
이기윤 건물의 전부 주거 · 주택임차권등기 |
245,000,000원 | 대항력 있음 | 판정 확인 필요 |
조건부 인수 0원 보증기관 승계 |
| 실제 임차인 | 이기윤 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.06.23 / 2023.06.06 |
| 주민등록일자 | 2021.07.16 |
| 점유개시일자 | 2021.07.16 |
| 확정일자 | 2021.06.24 (245,000,000원) |
| 임차권등기 | 2024.08.07 · 을구 1번 · 건물의 전부 |
| 배당요구 관련 일자 | 2024.08.07 |
| 주택임차권승계인 | 주택도시보증공사 (명세서 기재) |
| 원칙상 인수 위험액 | 245,000,000원 (조건부 포기 미적용 산정) |
| 조건 이행 시 실질 인수 | 0원 |
분석 대상 임차보증금 총액은 245,000,000원입니다.
③ 입찰가격 — 최저가와 실질취득을 구분
현재 신건 최저매각가는 245,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 매각조건이 그대로 이행돼 임차보증금 실질 인수가 0원이 된다면, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액은 245,000,000원입니다.
여기서 중요한 것은 확약이 없을 때와 있을 때의 계산을 혼동하지 않는 것입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높고 보증금의 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 일반적인 구조에서는, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 실질취득금액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 따라서 최저매각가 하락분만으로 가격상 이익을 계산해서는 안 됩니다.
다만 이 사건은 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 그 조건이 유효하게 이행되는 경우 실제 인수액은 0원으로 따로 계산합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 245,000,000원 | 4,230,000원 | 0원 | 245,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 196,000,000원 | 52,544,000원 | 0원 | 196,000,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 156,800,000원 | 91,195,200원 | 0원 | 156,800,000원 |
* 임차인 및 주택임차권승계인의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우. 유찰 후 금액은 시나리오이며 실제 매각가가 아닙니다. 조건 미적용 시 배당 산정에 표시된 임차보증금 인수액은 각 회차 245,000,000원으로, 위 실질 인수액과 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 4,230,000원 |
| 1. 임차보증금 · 이기윤 조건부 포기 대상 |
245,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 240,770,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 245,000,000원 |
최저가 245,000,000원에 낙찰되는 것으로 가정하면, 추정 집행비용 4,230,000원을 제외한 240,770,000원이 주택도시보증공사에 배당되는 구조입니다. 신청채권액 245,000,000원 대비 4,230,000원의 미배당이 발생하며 소유자 잔여금은 0원으로 추정됩니다.
이 미배당은 주택도시보증공사에 대한 채권 배당 부족액이고, 별도로 기재된 임차보증금의 원칙상 인수 위험액 245,000,000원과 같은 개념이 아닙니다. 매수인에게 미배당 보증금 반환청구권을 행사하지 않는다는 매각조건이 실제로 적용돼야 실질 인수액 0원의 결론이 유지됩니다.
집행비용과 채권자 배당은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당표와 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사는 승계 관계의 신청채권자로 표시되며, 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 천왕동 소재 서울천왕초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 건물로 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 등 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020년 1월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 마감 등이며, 새시창호와 위생·급배수·난방설비 등을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 토지는 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형이며, 남서측 및 북동측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당하며, 도시개발구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지 관련 지표. 공시지가 4,179,000원/㎡, 토지면적 438.3㎡입니다. 이는 토지 관련 지표로 개별 605호의 전용면적 또는 전유 대지지분을 뜻하지 않습니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 기재돼 있고, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 이 물건은 아파트가 아닌 오피스텔로, 개별 호실의 이용형태와 수요층을 구분해야 합니다. 환금성 및 현재 적정가격은 유사 오피스텔 실거래와 임대수요를 대조해야 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 기재되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 을구 1번 이기윤 주택임차권의 말소 절차, 말소 신청 주체 및 이행 가능성을 확인하세요. 말소 완료 여부는 별도의 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금 승계 범위, 임차인의 잔여 반환청구권 포기 범위가 서로 일치하는지 확인하세요.
- 근저당권 검증. 등기상 집계된 근저당권 1건의 구체적인 내용과 선후순위, 소멸 여부를 대조하세요. 경매개시결정만 확인하고 모든 담보권의 소멸을 단정해서는 안 됩니다.
- 우선변제 관련 확인. 등기된 확정일자 2021.06.24와 실제 배당 산정상 우선변제권 미반영 사이의 관계를 확인하세요.
- 점유·명도. 등기된 임차권과 실제 현재 점유는 구분해야 합니다. 현장 점유자, 점유권원 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 민간임대주택 의무. 갑구 7-1번의 등록 상태, 매각 후 처리 및 의무 승계 여부를 관할기관과 관련 자료를 통해 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 245,000,000원이 주변 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 임대수익 수준에 부합하는지 확인하세요. 감정가와 최저가가 같다는 사실은 가격 할인 근거가 아닙니다.
- 관리비·조세. 관리비 체납, 공용부분 관리비 승계 가능성, 당해세와 집행비용 등 실제 추가 비용을 확인하세요.
- 입찰 전 서류 재확인. 2026.11.05 매각기일을 기준으로 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 대조하세요.
맺으며 — “보증금 2.45억이지만, 조건 이행 시 실질 인수는 0원”
이 사건은 단순한 무임차·무인수 경매가 아닙니다. 실제 임차인 1명, 선순위 주택임차권, 보증금 245,000,000원이라는 명확한 권리 부담이 출발점입니다. 통상적인 권리분석에서는 이를 상당한 인수 위험으로 평가해야 합니다.
그러나 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하는 매각이 명시돼 있습니다. 이 조건이 유효하게 적용되고 이행된다면, 현재 신건 최저가 245,000,000원 낙찰 시 실질취득도 245,000,000원, 해당 임차보증금 실질 인수는 0원이라는 결론이 가능합니다.
하지만 권리 위험 해소와 투자 매력은 동일하지 않습니다. 현재는 감정가 100%인 신건이고, 245,000,000원의 가격상 유리함을 입증할 수 있는 최근 거래 비교가 제시되지 않았습니다. 근저당권 세부사항, 민간임대주택등기 처리, 확약의 이행 및 점유관계까지 점검해야 합니다.
종합 판단은 C등급(48점), 조건부 검토 대상입니다. 주요 임차보증금 인수 위험에 대한 보호 장치는 존재하지만, 권리 원본 확인과 적정가격 검증을 마치기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 최저가 하락이 아니라 확약의 확실성, 잔여 권리의 처리, 그리고 오피스텔의 실제 시장가격입니다.
