서울남부지방법원 2025타경11226. 서울 강서구 공항동 삼익마곡스테이 제3층 제301호, 전용 29.14㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 정춘선이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 202,860,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 근저당 말소 여부가 아니라 선순위 임차권, 보증기관의 승계·확약, 별도 전입자의 대항력입니다.

윤종배는 2021.10.22 전입·점유를 시작했고, 2021.10.05 확정일자를 받았습니다. 2023.11.07 주택임차권등기가 이루어졌으며 보증금은 202,860,000원입니다. 이 권리는 말소기준인 2025.07.29 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 다만 매각물건명세서에는 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재되어 있습니다.

반면 홍정훈은 2025.02.24 전입자로 확인됩니다. 이 날짜 역시 경매개시결정보다 앞서지만, 실제 임대차계약·보증금·확정일자 및 점유관계가 확정되지 않았습니다. 따라서 윤종배의 인수 문제가 확약으로 해소되더라도 홍정훈의 인수 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 별도 전입자

말소기준권리는 2025.07.29 강제경매개시결정입니다. 윤종배의 주택임차권등기는 그 이전인 2023.11.07에 이루어졌습니다. 전입과 확정일자도 경매개시 전으로, 원칙적으로 매수인 인수 여부를 검토해야 하는 권리입니다. 그러나 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어 일반적인 선순위 임차권 인수 사건과 구별됩니다.

② 점유·임차관계 — 승계 확약과 미상 권리를 분리해야 한다

확인된 주택임차권자 1명(윤종배), 별도 전입자 1명(홍정훈)입니다. 홍정훈의 실제 임차인 여부는 확정되지 않았습니다. 주택도시보증공사는 윤종배의 주택임차권승계인으로서 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 윤종배 보증금과 보증기관의 청구액을 서로 다른 임차보증금으로 단순 합산해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 비교 평균의 115.9%

삼익마곡스테이(54-3)의 확인되는 실거래는 3건입니다. 거래가격은 190,000,000원~305,000,000원이며 평균은 234,666,666원입니다. 신건 최저가 272,000,000원은 이 평균보다 높아 115.9%에 해당합니다.

가장 최근에 확인되는 거래는 2022.05, 305,000,000원이지만 전용면적이 31.45㎡로 본건 29.14㎡와 다릅니다. 본건과 전용면적이 일치하는 거래는 2021.11, 190,000,000원입니다. 세 거래 모두 2021~2022년 사례로, 현재 시점의 최근 12개월 시세나 하락·상승 추세를 입증하기에는 오래된 표본입니다. 따라서 2022년 거래를 현재 시세로 단정하거나 최고 거래가만 근거로 신건 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)

아래는 제시된 예상 배당금액을 그대로 반영한 표입니다. 다만 주택도시보증공사는 윤종배의 임차권승계인이므로, 배당표에 구분 기재된 윤종배 보증금과 보증기관 청구액 사이에는 승계채권 중복계상 여부를 검토할 필요가 있습니다. 따라서 확정 배당순위나 실지급액으로 단정할 수 없습니다.

예상표상 신청채권 미배당액은 138,328,000원입니다. 이 금액이 곧 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 주택도시보증공사의 확약과 임차권등기 말소 조건을 별도로 적용해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득을 구별

유찰로 최저매각가가 하락하면 가격 부담은 낮아질 수 있습니다. 그러나 홍정훈의 권리관계를 확인하지 않은 상태에서는 최저매각가 하락만으로 실질취득금액이 저렴해진다고 단정할 수 없습니다. 유효한 선순위 보증금이 매수인에게 인수된다면 낙찰가에 미배당 인수액이 더해지기 때문입니다.

특히 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조에서는 낙찰가가 떨어져도 인수금이 증가해 실질취득금액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 윤종배는 보증기관 확약 때문에 이 일반적인 계산을 그대로 적용하지 않지만, 확약 대상이 아닌 홍정훈에게는 별도로 인수 여부를 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 공항동 지하철 5호선 송정역 남측 인근입니다. 주위는 다세대주택·도시형생활주택·단독주택·소규모 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대로, 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근 노선 버스정류장과 지하철 5호선 송정역을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2018.05.10 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 도시가스 개별난방·위생 및 급배수시설·승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 건물 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 규제가 있습니다. 토지거래허가구역 관련 지정은 지목 도로에 한정된 사항으로 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 3,210,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 총 14세대의 소규모 다세대주택이며 확인되는 실거래는 3건입니다. 거래 표본이 적고 오래되어 시세 추정에 불확실성이 있습니다. 경매물건 평균 유찰 2.4회도 함께 고려할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 확약 원문 확인. 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각에 그대로 적용되는지 확인하세요.
• 윤종배 임차권등기 말소 확인. 임차권등기가 선순위로 기재되어 있으므로 확약 이행과 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 홍정훈 전입·점유관계 확인. 2025.02.24 전입의 법적 성격, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자 및 실제 점유 상태를 조사해야 합니다.
• 별도 인수 가능액 확인. 윤종배의 확약을 홍정훈에게까지 확대 적용하지 마세요. 홍정훈의 유효한 선순위 임차권이 확인된다면 미배당 보증금 인수를 반영해 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
• 신건 입찰가격 검토. 최저매각가 272,000,000원은 실거래 비교 평균 234,666,666원의 115.9%입니다. 현재 시세를 검증하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
• 유찰 전략 검토. 단지 평균 유찰 2.4회를 참고하되, 유찰 후에도 인수액 미확정 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
• 점유자 명도 확인. 실제 거주자와 점유 권원을 확인하고 인도명령 가능성 및 명도 비용을 검토하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 공용관리비와 매수인 부담 가능 비용, 당해세 등의 영향을 별도로 확인하세요.
• 배당 중복계상 검토. 윤종배 보증금과 주택도시보증공사 승계채권이 배당표에서 별도 표시되어 있으므로 실제 채권 귀속과 배당순위를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “확약으로 해소된 권리와 남아 있는 권리는 다르다”

이 사건의 가장 중요한 긍정 요인은 주택도시보증공사의 명시적인 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약입니다. 윤종배의 선순위 임차보증금 202,860,000원은 확약 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수액이 0원으로 정리됩니다.

하지만 홍정훈의 전입일은 말소기준권리보다 앞서고 보증금·확정일자·실제 임대차관계가 미상입니다. 윤종배의 인수 위험이 해소되었다는 사실만으로 이 물건 전체가 인수 0원인 안전형이라고 결론 내릴 수 없습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 272,000,000원은 비교 실거래 평균 234,666,666원을 웃돕니다. 비교 지표상 115.9%이며, 거래 자료가 오래되어 현재의 적정 시세 또한 추가 검증이 필요합니다. 소규모 단지의 환금성 불확실성과 평균 유찰 2.4회라는 경매 이력도 신중한 접근을 요구합니다.

최종 판단은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 먼저 홍정훈의 대항력 및 보증금 인수 가능성을 해소하고, 보증기관 확약의 이행 조건과 실제 배당관계를 확인해야 합니다. 그 이후에야 유찰 가격과 실질취득금액을 비교해 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 선순위 임차권 확약은 장점이지만, 미상 전입자와 높은 가격을 덮을 수는 없습니다.