서울남부지방법원 2025타경11355. 서울 금천구 독산동 명도힐스티지 10층 1004호 아파트입니다. 소유자는 주식회사케이젤이며, 2019년 283,000,000원에 소유권을 취득한 거래 내역이 있습니다. 2021년부터 임차관계를 형성한 송기환의 보증금은 290,000,000원입니다. 송기환은 2021년 7월 13일 전입·점유를 시작했고, 2021년 6월 15일 확정일자를 받았으며, 2023년 9월 6일 주택임차권등기가 이루어졌습니다.

이후 2025년 1월 24일 국의 압류가 등기됐고, 2025년 8월 11일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 따라서 2025년 압류보다 앞서는 임차권이 이 사건의 핵심입니다. 선순위 임차권은 매각만으로 무조건 소멸한다고 볼 수 없지만, 이 사건에는 승계인인 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 별도로 부여돼 있습니다. 일반적인 권리순위와 이 사건에 적용되는 특별 매각조건을 구분하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권보다 늦은 압류가 말소기준

말소기준권리는 2025년 1월 24일 국의 압류입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 국의 압류 자체도 매각으로 소멸하는 것이 원칙이나, 해당 압류와 관련한 조세의 배당·당해세 문제는 별도로 확인해야 합니다.

반면 송기환의 주택임차권은 2023년 9월 6일 등기되어 압류보다 앞섭니다. 전입·점유개시일은 2021년 7월 13일이고 확정일자는 2021년 6월 15일입니다. 대항력과 우선변제권을 가진 선순위 임차권으로 보아야 하며, 특별 매각조건을 적용하지 않는다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 송기환과 이다은을 구분해야 한다

임차권자 및 점유관계인으로 확인되는 인원은 2명입니다. 등기된 선순위 임차권자는 송기환이고, 이다은은 별도의 전입 사실이 확인되지만 보증금과 계약관계가 확정되지 않았습니다. 주택도시보증공사는 송기환의 임차권 승계인이므로, 별도 임차인으로 인원을 늘리거나 동일한 290,000,000원 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실제 부담액을 봐야 한다

현재 신건 최저가는 275,000,000원입니다. 감정가와 동일하며 아직 유찰된 이력이 없습니다. 주된 임차보증금은 매각조건에 따라 인수 부담이 해소될 수 있으므로, 확약 이행을 전제로 한 현재 회차 실질취득액은 275,000,000원입니다. 이는 낙찰대금과 해당 임차보증금 인수액만을 합산한 것으로, 취득 관련 비용이나 별도 점유관계에서 발생할 부담은 포함하지 않습니다.

반대로 포기 조건이 적용되지 않는 일반적인 선순위 보증금 인수형으로 판단하면 현재 회차 부담은 낙찰가 275,000,000원에 미배당 보증금 19,650,000원을 더한 294,650,000원입니다. 낙찰가가 내려가더라도 보증금 미배당액이 증가하기 때문에 매수인의 총부담은 보증금 290,000,000원 안팎에서 유지되는 구조입니다. 이 물건에서 포기 조건을 확인하지 않고 최저가만 비교하는 분석은 위험합니다.

회차별 금액은 경매 진행 시나리오입니다. 룰상 인수액은 포기 조건을 배제한 계산값이며, 각 회차에서 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 동일하게 이행된다는 전제 아래 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다. 이다은 관련 미확정 부담 및 취득 부대비용은 별개입니다.

④ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)

매각대금 275,000,000원 중 집행비용 추정액 4,650,000원을 제외하면 임차보증금에 배당 가능한 금액은 270,350,000원입니다. 계산상 송기환의 보증금 미배당액은 19,650,000원입니다. 다만 주택도시보증공사가 승계한 권리에 대해서는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 적용됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권 290,000,000원과 송기환의 임차보증금 290,000,000원은 별개의 독립된 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

예상배당은 집행비용 추정치를 사용한 계산입니다. 주택도시보증공사 신청채권의 배당액은 배당 시뮬레이션상 0원이며, 이는 승계 보증금의 회수관계와 구분하여 보아야 합니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당절차에 따른 변동 가능성이 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치·주변 환경. 서울특별시 금천구 독산동의 독산3동주민센터 북측 인근입니다. 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 교통상황은 보통으로 평가됐으며, 동측 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물 이용상태. 철근콘크리트조 15층 건물의 10층 아파트입니다. 침실 2개, 거실 1개, 화장실 1개 구조로 이용 중이며 위생·급배수시설, 승강기, 주차장 및 난방시설을 갖추고 있습니다.
• 토지·용도지역. 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 토지는 인접 필지와 등고평탄한 세장형으로, 공동주택·근린생활시설·업무시설 부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 및 중점경관관리구역 등 관련 제한사항이 기재돼 있습니다. 이용 목적이나 건축 변경을 계획할 경우 개별 규제 검토가 필요합니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 실내 상태와 보수 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 공동주택이라는 용도만으로 높은 환금성을 보장할 수 없습니다. 이 물건의 가격 경쟁력은 최근 거래가격, 거래량, 동일 건물의 매물 현황과 실제 매각 가능가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 포기 조건 확인. 매각물건명세서 원본에서 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않는다는 내용과 적용 범위를 재확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 송기환의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 승계관계, 매각 후 말소절차 및 조건 이행 방식까지 확인해야 합니다.
• 이다은의 계약관계 확인. 2025년 4월 22일 전입자의 실제 거주 여부, 계약 상대방, 점유 부분, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 선순위 임차권자의 포기 조건을 이다은에게 확장 적용해서는 안 됩니다.
• 현재 점유 및 명도. 등기상 임차권자와 현장 점유자가 다를 수 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하고, 인도명령 및 명도 협의에 필요한 비용과 절차를 고려해야 합니다.
• 국 압류 관련 세금. 말소기준권리가 국의 압류인 만큼 조세채권의 법정기일, 당해세 여부, 배당순위 및 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록상태. 2022년 민간임대주택등기의 현재 효력과 낙찰 후 등록·임대의무 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 최근 실거래가 대조. 감정가 275,000,000원을 적정 시세로 전제하지 말고, 최근 12개월 거래 및 최신 거래가격을 비교하여 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 220,000,000원, 2회 유찰 가정 176,000,000원에서도 확약 이행 여부에 따른 실질 인수액과 시장가격을 함께 점검해야 합니다.
• 관리비 및 현장 상태. 공용부분 관리비 체납, 시설 상태 및 실제 인도 비용을 별도로 점검해야 합니다.
• 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “보증금 2.9억이지만, 조건을 확인하면 인수는 0원”

이 사건을 숫자만 보면 보증금 290,000,000원이 감정가 275,000,000원을 초과하는 전형적인 선순위 보증금 인수 위험형입니다. 실제로 특별 매각조건을 제외하면 현재 회차에서 19,650,000원의 보증금 미배당이 발생하며, 매수인의 실질 부담은 294,650,000원으로 계산됩니다.

그러나 이 사건의 결정적인 차이는 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 해당 조건이 이행되면 주된 임차보증금의 실질 인수액은 0원이고, 현 회차 낙찰대금 기준 실질취득액은 275,000,000원입니다. 이는 가격 할인과는 별개로 권리 부담을 해소하는 효과입니다.

아직 남은 문제는 이다은의 불명확한 점유·임대차 관계와 시장가격 검증입니다. 특히 이다은에게는 주택도시보증공사의 포기 조건이 적용되지 않으며, 현재 전입일만으로 모든 점유 및 보증금 관련 위험이 해소됐다고 할 수도 없습니다. 또한 유찰이 없는 신건이므로 최저가 자체에서 가격 메리트를 확인하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급, 신중 검토입니다. 선순위 임차권 인수 부담을 해소할 수 있는 특별 매각조건은 긍정적이지만, 조건 이행 확인·추가 점유자 조사·최근 시세 검증이 끝나기 전에는 적극적인 입찰 대상으로 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 “확약이 실제로 유효하게 이행되는가, 별도 점유 위험이 없는가, 그리고 그 모든 조건을 반영한 취득가격이 실제 시세보다 유리한가”입니다.