서울남부지방법원 2025타경11384. 서울 강서구 화곡동 르미엘 제6층 제602호 오피스텔입니다. 감정가는 227,000,000원, 신건 최저매각가도 동일합니다. 소유자는 김상훈이며, 2022.06.24 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 244,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.

권리구조의 출발점은 2023.02.09 서울보증보험 주식회사의 114,775,400원 가압류입니다. 이것이 말소기준권리이며, 이후 등기된 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 순위만으로 분석을 끝내서는 안 됩니다. 말소기준보다 먼저 전입한 하주리의 주택임차권과 주택도시보증공사의 조건부 권리 포기가 실제 인수 부담을 결정하기 때문입니다.

특히 이 사건은 단순히 “임차보증금이 매각대금보다 크다”는 이유만으로 보증금 전액을 매수인 부담으로 볼 수 없고, 반대로 주택도시보증공사의 포기 조건만 보고 모든 임차 위험이 사라졌다고 판단할 수도 없습니다. 하주리와 권소정의 권리를 분리해서 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류가 기준이지만 임차권이 핵심

말소기준 이후 서울보증보험 주식회사보다 후순위에 있는 국가 압류, 황희지 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 및 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 하주리의 임차권등기 역시 2024.06.27 접수되었지만, 실제 전입 및 확정일자가 말소기준보다 먼저라는 점이 중요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계는 중복 계산 금지

확인되는 임차 관련 당사자는 하주리와 권소정입니다. 주택도시보증공사는 하주리의 주택임차권승계인으로 기재되어 있으므로, 별도의 실제 임차인으로 더하거나 동일한 보증금 244,000,000원을 다시 합산해서는 안 됩니다.

③ 실질취득액 — 보증금 인수형의 함정과 조건부 해소

신건 최저매각가는 227,000,000원으로 하주리 보증금 244,000,000원보다 낮습니다. 일반적인 선순위 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나므로, 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 가격 메리트는 아직 입증되지 않았다

이 물건의 감정가는 227,000,000원입니다. 다만 같은 건물·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세를 확인할 수 없어 현재 최저가가 시장가격보다 높은지 낮은지를 정량적으로 판단할 수 없습니다.

소유권이전 당시 등기상 거래가액은 244,000,000원이지만, 이는 과거 개별 거래가격이지 현재의 검증된 시세가 아닙니다. 따라서 감정가와 과거 취득가를 단순 비교해 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)

집행비용과 배당액은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 경매신청채권액은 별도의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2022.03.30 사용승인된 철근콘크리트구조 19층 건물로, 해당 물건은 제6층 제602호입니다. 난방·위생·급배수·소화전·화재감지기·승강기·주차장 설비가 확인됩니다.
• 도로. 본건 남동측이 화곡로에 접하며, 토지는 평지에 위치한 부정형 주상용 건부지입니다.
• 토지 이용. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.
• 건축물 현황. 위반건축물 여부는 문제없는 것으로 확인되지만, 공부상 업무시설과 실제 주거용 사용 가능성의 차이는 검토해야 합니다.
• 환금성. 주거용으로 이용될 수 있는 오피스텔이라는 특성을 고려하여, 일반 아파트와 별도로 거래량·실거래가격·임대 수요 및 실제 사용 용도를 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 포기 조건 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요. 실제 매수인 면책 범위와 조건 이행 절차가 핵심입니다.
• 권소정의 점유관계. 전입일은 2025.02.04로 후순위지만, 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 실제 임대차계약과 권리원인을 확인하고 인수 및 명도 위험을 검토하세요.
• 주택임차권등기 말소. 하주리 명의의 2024.06.27 임차권등기가 매각 조건에 따라 실제로 말소되는지 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.06.24 등록된 민간임대주택의 임대의무기간 및 관련 법적 의무가 매각 이후 어떤 영향을 미치는지 별도로 검토하세요.
• 조세·공과금. 아산세무서장의 국가 압류와 강서구 압류가 있으므로 당해세·미납 세금 및 배당 우선순위를 확인하세요.
• 현실적인 취득비용. 하주리 관련 실질 인수가 0원이더라도 취득세, 등기비용, 명도비용, 미납 관리비 등의 부담은 별도로 계산해야 합니다.
• 시세 검증. 화곡동 르미엘 및 인근 비교 가능한 오피스텔의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확인해 227,000,000원의 가격 적정성을 판단하세요.
• 유찰 전략. 신건은 227,000,000원이고, 시나리오상 1회 유찰 가격은 181,600,000원, 2회 유찰 가격은 145,280,000원입니다. 포기 조건이 이행된다면 실질취득 기준액은 내려갈 수 있지만, 실제 시세 확인 없이 저렴하다고 단정하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 기록을 입찰 직전에 재확인하세요.

맺으며 — “인수 위험 해소와 가격 메리트는 별개”

이 사건의 핵심은 244,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 신건 예상배당에서 보증금이 20,978,000원 부족하고, 유찰이 진행되면 명목 부족액은 더 커집니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아져도 보증금 인수액이 늘어나므로 실질취득액은 보증금 수준에 머물게 됩니다.

하지만 이 물건은 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있다는 점에서 다릅니다. 조건이 유효하게 이행된다면 하주리 관련 인수액은 실질 0원이며, 매각가격 인하가 실질취득 기준액 감소로 이어질 수 있습니다.

그렇다고 곧바로 안전한 저가 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 권소정의 권리관계가 미상이고, 민간임대주택등기 및 조세 관계에 대한 추가 검증이 필요합니다. 무엇보다 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 227,000,000원의 경쟁력도 판단할 수 없습니다.

결론은 “주된 인수는 조건부 해소, 잔여 권리와 가격은 확인 후 판단”입니다. 보증기관의 포기·말소 조건을 확정하고, 미상 점유자의 권리를 정리한 뒤, 최근 실거래를 기준으로 입찰 상한을 결정하는 것이 합리적입니다. 현재 상태에서는 조건 확인 전 신중 접근이 적절합니다.