서울남부지방법원 2025타경11520. 구로구 개봉동 고척로21나길 20-10, 해마루 4층 401호에 대한 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 303,600,000원, 현재 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 건축물대장상 용도는 공동주택 중 다세대주택이며, 비교 대상으로 표시된 전용면적은 46.72㎡입니다.
이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 감정가가 아니라 2024년 등기된 선순위 주택임차권입니다. 임차인 이우신의 보증금은 249,000,000원이고, 전입신고와 확정일자는 말소기준인 2025년 서울특별시 압류보다 앞섭니다. 보통이라면 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 낙찰자에게 승계될 수 있는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 이행되면 이우신 임차권으로 인한 낙찰자의 보증금 인수 부담은 실질적으로 해소됩니다. 문제는 그 확약이 별도 점유자에게까지 적용되는 것은 아니라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11520 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 33-35 해마루 제4층 제401호 도로명주소: 서울특별시 구로구 고척로21나길 20-10 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 면적 / 층 | 비교 대상 면적 46.72㎡ · 지상 5층 건물 중 제4층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 경사지붕 · 석재 및 벽돌 외장 |
| 사용승인 관련 기준일 | 2018.01.08 (표시된 준공일) |
| 건물 규모 | 12세대 |
| 소유자 | 김용상 · 2020.06.02 소유권이전 · 거래가액 249,000,000원 |
| 감정가 | 303,600,000원 |
| 최저매각가 | 303,600,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 249,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.07.15 · 갑구 5번 · 서울특별시 압류 |
| 등기된 임차보증금 | 이우신 · 249,000,000원 |
| 매각조건 | 제시외 건물 포함 · 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소
말소기준은 2025.07.15 접수된 서울특별시 압류입니다. 이후 2025.08.13 등기된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 2024.03.06에 등기된 이우신의 주택임차권은 말소기준보다 앞서므로, 말소기준 이후의 권리와 똑같이 취급할 수 없습니다.
“임차인 이우신의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
따라서 해당 포기·말소 조건이 이행된다는 전제에서 이우신 보증금의 낙찰자 실질 인수액은 0원*입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 기재돼 있으므로, 이우신 보증금과 보증기관의 승계 채권을 별개의 임차보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
또한 2022.12.12 등기된 민간임대주택등기에는 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 사항이 기재돼 있습니다. 신탁등기는 이미 말소됐지만, 민간임대주택 등록의 현재 상태와 경매 이후 적용 관계는 별도 확인 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차권자와 별도 점유자
확인되는 임차 관련 인물은 2명입니다. 등기된 임차권자 이우신 1명과 임대차관계가 미상인 점유자 BUAROD THANATCHA 1명입니다. 주택도시보증공사는 이우신 임차권의 승계인으로 기재된 기관이며, 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이우신 전부 · 주거 · 임차권등기 |
2020.02.28 | 2020.02.17 | 249,000,000원 | 있음 | 있음 | HUG 승계 실질 0원* 반환청구권 포기·말소 조건 |
| BUAROD THANATCHA 점유 부분·임대차관계 미상 |
2025.01.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미확정 확약 적용 대상 아님 |
* 이우신에 대한 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 이행을 전제로 합니다. 별도 점유자인 BUAROD THANATCHA의 보증금·권리관계는 포함하지 않습니다.
③ 가격 비교 — 최저가 303,600,000원은 저렴한가
가격을 확인할 수 있는 해마루(33-35)의 실거래는 2025년 1월 거래 1건입니다. 거래가는 280,000,000원이고, 해당 거래의 전용면적은 43.44㎡, 층수는 3층입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 43.44㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 확인 표본 평균 | — | 1건 | 280,000,000원 |
감정가이자 현재 최저매각가인 303,600,000원은 위 실거래보다 23,600,000원 높으며, 거래가의 108.4%입니다. 즉 확인된 거래를 기준으로 하면 신건의 가격은 더 높은 수준입니다.
다만 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 경매 대상의 비교 면적은 46.72㎡, 실거래 표본은 43.44㎡로 서로 다르고, 층도 각각 4층과 3층입니다. 더욱이 실거래가 이뤄진 시점은 2025년 1월이므로 2026년 10월 기준의 현재 시세를 직접 나타내지는 않습니다.
12세대 규모의 다세대주택이라는 점도 중요합니다. 대단지 아파트와 달리 동일 건물 안에서 충분한 거래 사례를 확보하기 어려우므로, 인근 유사 규모·유사 연식의 다세대주택 거래까지 대조하는 것이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 303,600,000원 가정)
현재 신건 가격으로 매각된다는 가정에서 계산된 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 5,050,400원을 먼저 반영하고, 이우신 보증금 249,000,000원에 대한 우선변제액과 주택도시보증공사 채권에 대한 배당액을 표시합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,050,400원 |
| 1. 임차인 이우신 · 보증금 우선변제 | 249,000,000원 | 249,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 249,000,000원 | 49,549,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 매각대금 303,600,000원을 기준으로 한 추정 배당액입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액은 249,000,000원이고, 시뮬레이션상 배당액은 49,549,600원, 미배당액은 199,450,400원입니다. 이 미배당액을 낙찰자가 그대로 인수한다고 해석해서는 안 됩니다. 매각조건상 반환청구권 포기 여부와 임차권등기 말소를 구분하여 보아야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수금과 확약의 관계
이 사건은 대항력 있는 선순위 임차보증금과 매각조건상 포기 확약을 구분해야 합니다. 일반적인 대항력 인수형 경매에서는 낙찰가가 내려가면 보증금 미배당분에 대한 인수액이 늘어나 실질취득원가가 보증금 수준으로 고정되는 구조가 나타납니다.
그러나 이우신의 임차권은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다. 따라서 이우신 임차권에 한해서는 해당 조건 이행 시 미배당 보증금의 실질 인수액이 0원*입니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 조건 미반영 인수 추정 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 303,600,000원 | 0원 | 이우신 0원* |
| 1회 유찰 시 (80%) | 242,880,000원 | 10,320,320원 | 이우신 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 194,304,000원 | 58,216,256원 | 이우신 0원* |
* 유찰 시 인수 추정액 10,320,320원 및 58,216,256원은 선순위 임차권을 포기 조건 없이 계산한 시나리오상 금액입니다. 명시된 포기·말소 조건이 이행되면 이우신 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 BUAROD THANATCHA의 미상 보증금은 별도로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 소재 서울매봉초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 경사지붕의 지상 5층 건물 중 제4층 제401호입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접합니다. 진출입 및 주차 관련 실제 이용 상황을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 3필지가 일단을 이루는 대체로 장방형 토지입니다. 공동주택 및 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 표시는 지목 '도로' 한정이며, 지정기간은 2025.02.18~2030.02.17입니다.
- 제시외 건물. 감정평가상 제시외 건물이 소재하며 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다. 위치, 구조, 사용 현황 및 권리관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 12세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 같은 건물 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 검증과 재매각 시 유동성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이우신 임차권 확약 원문. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문과 최신 변경사항에서 재확인하세요.
- 별도 점유자 확인. BUAROD THANATCHA의 실제 점유 여부, 임대차계약 존재, 보증금, 확정일자, 점유 부분 및 대항력 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 관계. 이우신 보증금 249,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 249,000,000원을 별개 보증금으로 중복 합산하지 마세요. 승계·대위 범위와 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 2025.01 거래 1건만으로 적정 시세를 확정하지 말고, 전용 46.72㎡에 가까운 면적과 유사 층·연식의 거래를 추가 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 242,880,000원, 2회 유찰 194,304,000원 기준으로 가격을 검토하되, 별도 점유자의 인수 위험이 해소됐는지를 먼저 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 현재 효력, 등록 및 임대의무 관계, 경매 매수인에게 적용되는 사항을 확인하세요.
- 제시외 건물. 매각에 포함된 제시외 건물의 현황과 사용 관계를 확인하고 공부와 실제 현황을 대조하세요.
- 명도. 실제 거주자와 임차권자의 관계를 확인하고, 낙찰 후 점유 이전에 필요한 절차 및 비용을 검토하세요.
- 미납 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 기타 부담 가능성을 관리주체 및 관련 서류를 통해 확인하세요.
- 최신 원본 서류. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건의 최신 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “주된 임차권은 해소되지만, 권리분석은 끝나지 않았다”
이 물건은 겉으로 보면 249,000,000원 선순위 임차보증금 때문에 낙찰자의 인수 부담이 상당해 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되면, 이우신 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다. 이는 분명 중요한 권리상 완화 요소입니다.
그렇다고 곧바로 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 말소기준 이전 전입자인 BUAROD THANATCHA는 보증금과 임대차관계가 확인되지 않았고, 이우신에 관한 포기 조건이 그 점유자에게 적용된다는 근거도 없습니다. 확약 밖 미상 점유자에 관한 인수 위험이 남아 있습니다.
가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가 303,600,000원은 확인된 2025년 1월 거래가 280,000,000원보다 높습니다. 면적이 다르고 거래 시점도 오래돼 정확한 현재 시세로 단정할 수는 없지만, 적어도 신건 가격에 뚜렷한 할인 매력이 있다는 근거는 없습니다.
12세대 다세대주택의 제한적인 거래 표본, 제시외 건물, 민간임대주택등기까지 종합하면 이 사건은 권리 확인과 가격 검증을 마친 뒤에야 입찰 판단이 가능한 보수적 검토 대상입니다. 이우신 임차권의 포기·말소 이행을 확실히 확인하고 별도 점유자의 임대차관계를 밝혀내는 것이 먼저입니다. 그다음에 최저가와 실제 취득원가를 비교해야 합니다.
