서울남부지방법원 2025타경11524. 서울 강서구 화곡동 프라임빌(488-18) 2층 201호, 전용 22.8㎡의 다세대주택입니다. 2019년 사용승인을 받은 14세대 규모의 소형 공동주택이며, 현재 소유자는 김용상입니다. 소유권은 2020년 10월 16일 거래가액 204,000,000원으로 이전됐습니다. 이후 임차인 방문완이 보증금 213,000,000원으로 임대차계약을 체결했고, 보증금 반환 문제와 관련된 주택임차권등기 및 주택도시보증공사의 강제경매가 이어진 구조입니다.

이 사건은 단순히 압류와 가압류가 매각으로 소멸하는지만 살펴서는 안 됩니다. 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 사실이 중요합니다. 통상적인 배당 구조라면 배당받지 못한 보증금을 매수인이 추가 부담할 가능성이 있지만, 이 사건에는 그 부담을 제거하는 특별한 매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 법률상 원칙적인 인수 가능액과 매각조건을 반영한 실질 인수액을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소

말소기준권리는 2024.04.03 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이 가압류와 이후 등기된 서울특별시 압류, 강제경매개시결정, 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019년 수협은행 명의로 이루어진 신탁등기도 2020년 10월 5일 이미 말소됐습니다.

그런데 임차인 방문완의 전입일은 2022.05.30입니다. 말소기준권리보다 앞서므로 선순위 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권도 갖추고 있습니다. 임차권등기 자체는 2024년 6월 7일에 이루어졌지만, 등기일이 늦다는 이유만으로 기존 대항력이 없어지는 것은 아닙니다.

임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 두 번째 실제 임차인이 아닙니다. 매각물건명세서에 주택임차권승계인으로 등장하며, 등기부에는 가압류권자 및 강제경매 신청채권자로도 기재되어 있습니다. 따라서 방문완의 보증금 213,000,000원과 보증기관의 승계 관련 금액을 서로 다른 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 방문완 1명이며, 분석 대상 임차보증금은 213,000,000원입니다.

또한 이 매각조건의 효력은 임차인 방문완과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 보증금 반환청구권 및 해당 임차권등기 말소에 관한 것입니다. 이 조건이 다른 점유자나 별도 권리까지 포괄적으로 포기시킨다는 뜻은 아닙니다. 현장 점유관계와 추가 임대차 여부는 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 실거래보다 26.8% 높다

가격 비교 대상은 화곡동 프라임빌(488-18)의 전용 22.8㎡ 거래입니다. 확인된 거래는 2025년 4월의 164,000,000원이며, 대상 물건과 전용면적 및 층수가 같습니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액 역시 164,000,000원이지만 표본은 1건입니다.

실거래 164,000,000원과 비교하면 신건 최저가 208,000,000원은 44,000,000원 높습니다. 비율로는 126.8%입니다. 즉 감정가에서 추가로 할인되지 않은 현재 회차에 응찰하면, 확인된 동일 면적·동일 층 실거래보다 26.8% 높은 가격을 부담하는 구조입니다.

여기서 비교해야 할 가격은 단순 낙찰가가 아니라 실질취득액입니다. 이 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행될 경우 인수액이 0원이므로 최저가 208,000,000원이 실질취득액과 같습니다. 반대로 특별조건이 이행되지 않는다면 원칙적인 미배당 보증금 부담을 추가로 고려해야 하므로 가격 경쟁력은 더 나빠집니다.

③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 1.8%를 적용한 추정액입니다. 신건 기준 임차인 미배당액 8,712,000원은 특별 매각조건을 반영하기 전의 법률상 인수 가능액입니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액과 경매신청 청구액은 임차보증금과 별개의 실제 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 보증금 인수와 실질취득의 차이

이 사건은 반환청구권 포기·말소 조건이 이행되는 경우와 그 조건이 효력을 발휘하지 못하는 경우를 구분해야 합니다. 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가해 전체 취득 부담이 보증금 수준 부근에 머무는 구조입니다.

미배당 인수액은 특별조건이 없을 경우를 가정한 추정치입니다. 실제 인수액 0원 판단은 해당 임차인 및 승계인의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행된다는 전제에 한정됩니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 포함하지 않았습니다.

특별조건이 없다면 현재 신건의 단순 실질취득 부담은 208,000,000원 + 8,712,000원 = 216,712,000원입니다. 1회 유찰 가정에서는 216,129,600원, 2회 유찰 가정에서도 215,663,680원입니다. 집행비용 추정치를 포함한 계산이라 임차보증금 213,000,000원과 정확히 같지는 않지만, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수가 증가해 총부담이 보증금 부근에서 유지됩니다. 따라서 선순위 보증금 인수형을 낙찰가만 보고 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

반면 이 사건의 특별조건이 이행된다면 각 회차의 인수액은 실질 0원으로 판단되므로, 유찰에 따른 최저매각가 인하가 실제 취득 부담 감소로 연결됩니다. 다만 현재 신건에서는 그런 가격 할인 효과가 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신정고등학교 북측 인근에 있습니다. 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 본건 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2019.09.06 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다. 2층 201호는 침실 2개를 포함한 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며, 토지 전체 면적은 278.0㎡, 공시지가는 2,473,000원/㎡입니다. 완경사지대의 세로장방형 토지로 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다. 토지 전체 면적을 개별 호실의 대지권 면적으로 혼동해서는 안 됩니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 토지이용 제한사항이 있습니다. 추가 증축이나 용도변경을 계획한다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실내 상태나 하자 여부를 보증하는 것은 아니므로 현장 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.12.12 민간임대주택등기가 존재하며, 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 매각 후 등록 상태와 의무의 처리 여부는 관할 기관 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 환금성. 전체 14세대의 소형 다세대주택으로, 확인된 실거래는 전용 22.8㎡ 기준 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 3.6회와 낙찰률 0%라는 통계를 고려하면 매수·재매각 시 가격 형성에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 특별조건 원본 확인. 임차인 방문완과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권의 실질 처리. 방문완의 대항력과 우선변제권은 확인되며, 신건 기준 원칙상 미배당액은 8,712,000원입니다. 포기 조건이 유효하게 이행되는지, 임차권등기는 어떤 절차로 말소되는지 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계 관계. 주택도시보증공사는 실제 임차인 1명을 추가하는 존재가 아닙니다. 방문완의 보증금과 승계 관련 청구액을 중복 합산하지 말고, 승계 및 반환청구 포기 관계를 명세서·관련 서류에서 대조해야 합니다.
• 현장 점유·명도. 임차권등기와 현재 실제 거주는 별개의 문제입니다. 점유자가 누구인지, 인도 협의가 가능한지, 명도에 필요한 절차와 비용을 입찰 전에 확인해야 합니다. 특별 매각조건이 모든 점유 문제를 자동으로 해결하지는 않습니다.
• 시세 재확인. 확인된 거래는 2025.04의 164,000,000원 1건입니다. 감정가 208,000,000원과 차이가 크고 거래 시점에도 간격이 있으므로 입찰 시점의 유사 다세대주택 거래와 매물 호가를 별도로 비교해야 합니다.
• 유찰 전략. 현재 신건 실질취득액은 확인 거래의 126.8%입니다. 1회 유찰 가정액 166,400,000원도 해당 거래보다 높습니다. 2회 유찰 가정액 133,120,000원은 거래가격 아래지만, 실제 유찰 및 매각 진행 여부를 확인한 후 판단해야 합니다.
• 압류·세금. 서울특별시와 강서구의 압류가 등기되어 있습니다. 등기상 압류의 매각 소멸과 별개로, 당해세 등 법정 우선채권에 따른 실제 배당 및 추가 비용을 점검해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 등록 상태 및 매각 이후 처리 절차를 확인해야 합니다. 등기된 민간임대주택 의무를 단순히 일반 압류와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
• 관리비·건물 상태. 미납 공용관리비, 누수·방수 상태, 승강기 유지 상태, 난방 및 설비 상태를 확인해야 합니다. 소형 다세대주택은 개별 건물 관리 상태가 환금성에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
• 원본 서류 대조. 최종 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다. 추정 배당표는 법원의 확정 배당표가 아닙니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 가격이 싸지는 않다”

화곡동 프라임빌 201호는 선순위 대항력 임차인이 있는 물건입니다. 방문완의 보증금 213,000,000원은 신건 최저가 208,000,000원을 초과합니다. 특별한 매각조건이 없다면 미배당 보증금 인수 위험 때문에 낙찰가가 낮아져도 실질취득액이 보증금 부근에서 유지되는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 임차인과 주택임차권승계인이 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 해당 조건이 유효하게 이행되면 현재 신건 기준 원칙상 미배당액 8,712,000원을 매수인이 인수하지 않으며, 실질취득액은 208,000,000원으로 판단됩니다.

문제는 그 금액이 결코 저렴하지 않다는 점입니다. 확인된 동일 면적·동일 층 실거래는 164,000,000원이며, 신건 실질취득액은 그 가격의 126.8%입니다. 14세대 소형 다세대주택, 평균 유찰 3.6회 및 낙찰률 0%라는 경매 이력도 신중한 가격 판단을 요구합니다. 더구나 비교 거래가 2025년 4월의 1건뿐이라는 점까지 고려해야 합니다.

결론은 ‘특별조건 확인 필수, 신건 가격은 보류’입니다. 권리상 주된 보증금 인수 문제는 매각조건으로 해소될 수 있지만, 그것만으로 높은 감정가가 정당화되지는 않습니다. 현재 회차에서는 가격 메리트를 인정하기 어려우며, 실제 유찰에 따른 가격 인하와 최신 시세 재확인, 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건의 확실한 이행 여부가 입찰 판단의 핵심입니다.