창원지방법원 2025타경206. 경상남도 의령군 부림면 대곡리 일대 부림샘물공장 관련 부동산이 경매에 나왔습니다. 등기부상 대상 건물은 대곡리 80-2·80-1·79·1160-8 소재 부림샘물공장 에이동이며, 도로명주소는 경상남도 의령군 부림면 오소길 53입니다.

현재 소유자는 주식회사커스텀비입니다. 이 법인은 과거 주식회사하얀나무음료라는 상호를 사용했으며, 2018.09.07 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 상호가 변경됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당권이 이번 사건의 말소기준권리입니다.

이번 사건에서 먼저 구분할 것은 권리상 인수 위험과 공장 자산의 실질 가치 위험입니다. 등기된 후순위 권리가 소멸하더라도 공장 설비의 실제 존재 여부, 소유권, 사용 가능 상태와 토지·건물의 활용 조건까지 보장되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

권리분석의 출발점은 2018.09.07 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,092,000,000원으로, 이 근저당권이 말소기준에 해당합니다. 이후 설정된 김건우 근저당권 및 한국전력공사·주식회사 온누리스토어의 가압류, 국민건강보험공단·국·의령군의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

한편 2025.07.04에는 기존 농협은행 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 존재합니다. 이는 새로운 선순위 근저당권이 추가 설정된 것이 아니라 기존 근저당권의 이전입니다. 따라서 말소기준권리의 설정일은 여전히 2018.09.07입니다.

② 선순위·후순위 채권 분석

농협은행 근저당권의 채권최고액 1,092,000,000원은 경매신청 청구금액 886,910,982원과 구별해야 합니다. 채권최고액은 담보권의 책임 한도이며 확정된 실제 채무잔액 자체를 의미하지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,232,996,330원 가정)

채권최고액·청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·실제 채권잔액·우선 배당 대상 금액 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 압류 관련 세금이 우선 배당되면 후순위 배당액 및 소유자 잔여금이 감소할 수 있습니다.

현재 최저매각가를 기준으로 한 계산에서는 배당대상 채권 1,334,105,850원이 전액 배당되고, 매각대금 중 874,160,517원이 소유자에게 남는 것으로 추정됩니다. 예상 미배당액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이는 우선 배당 대상 세금 등을 반영하기 전의 계산입니다.

④ 회차별 가격·배당 시나리오

현재 매각가격은 감정가의 100%입니다. 추가 유찰을 가정한 매각가와 배당 전망은 다음과 같습니다. 아래 가격은 확정된 차기 최저매각가가 아닌 가정 시나리오입니다.

가정 시나리오에서는 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 근저당권과 가압류 채권의 예상 배당액이 전부 충당됩니다. 다만 채권 변동이나 세금의 우선배당이 발생하면 미배당액 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 공장·기계기구 — 실물 확인이 핵심

매각물건명세서에 따르면 본건은 일괄매각입니다. 토지와 건물뿐 아니라 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 일부 기계기구와 제시외 건물·기계기구가 함께 매각됩니다. 따라서 일반적인 건물 경매와 달리 실제 인수 가능한 생산설비의 범위와 상태를 정확히 파악해야 합니다.

제시외 기계기구의 포함·제외 범위는 2026.05.14 ㈜신한감정평가법인 경남부산지사 제출 사실조회 회신서 기준입니다.

⑥ 토지이용·입지·환금성

• 토지 이용. 목록 1·2·3·4·7·8은 일단의 공장용지로 이용 중이며, 감정평가액은 이를 고려한 금액입니다.
• 건물 이용. 목록 5·6은 공장, 목록 9는 식당·회의실·숙소 등으로 이용 중입니다.
• 도로 이용. 목록 10·11·12·13은 현황 도로로 이용 중입니다. 각 도로의 실제 통행권과 이용관계를 확인해야 합니다.
• 수목. 목록 7 지상 수목은 감정평가에 포함돼 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 하천 관련. 소하천구역에 접하는 것으로 표시돼 있어 해당 경계와 개발·이용 제한을 확인해야 합니다.
• 토지 특성. 확인된 공장용지 항목의 면적은 828.0㎡, 공시지가는 38,700원/㎡입니다. 지형은 평지·가로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 이 면적은 전체 일괄매각 토지면적으로 단정할 수 없습니다.
• 환금성. 공장용지와 생산시설은 일반 주거용 부동산보다 구매 목적이 특수하고 설비의 용도·상태에 따라 매수자 범위가 달라질 수 있습니다. 실제 매각 가능 가격은 해당 공장을 이용하려는 수요를 별도로 조사해야 판단할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각가격 재확인. 1회 유찰로 표시돼 있으나 최저가가 감정가의 100%이므로, 2026.11.05 매각기일의 실제 공고금액과 진행 상태를 확인하세요.
• 토지·건물 목록 대조. 대곡리 80-2·80-1·79·1160-8 관련 토지와 건물의 일괄매각 범위를 등기부·매각물건명세서·감정평가서와 대조하세요.
• 기계 현장 실사. 정수시스템 및 기타 매각 포함 기계기구의 실제 존재 여부와 사용 가능 상태를 확인하세요. 소재불명 2점은 확보 가능한 자산으로 계산해서는 안 됩니다.
• 타인 소유 설비 분리. 제시외 기계기구 기호 (3)~(10)은 매각에서 제외됩니다. 현장에 남아 있더라도 소유권 취득 대상이 아님을 유의하세요.
• 컨테이너하우스 확인. 이동식 컨테이너하우스 2동은 평가·매각 제외 대상이므로 소유자와 반출 문제를 확인하세요.
• 국세·지방세 검토. 압류 관련 체납세액과 당해세 여부를 확인하여 우선배당에 따른 실제 배당액 변동 가능성을 검토하세요.
• 점유·인도 조사. 확인된 임차인은 없지만 실제 공장 사용자, 점유 법인 및 기계기구 소유자를 현장에서 별도로 확인하세요.
• 공장 활용 가능성. 공장 건물과 정수설비의 사용 가능 여부, 관련 인허가 및 재가동에 필요한 조건을 조사하세요.
• 토지이용 제한. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역과 소하천구역 접함에 따른 실제 제한사항을 확인하세요.
• 시세 검증. 인근 공장용지와 유사한 생산시설의 실제 거래사례, 토지·건물·기계의 개별 처분가치를 조사한 뒤 입찰가 상한을 결정하세요.
• 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사실조회 회신서를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸과 공장 가치 확보는 별개”

이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.09.07 농협은행 근저당권을 말소기준으로, 후순위 근저당·가압류·압류 등은 매각으로 소멸할 것으로 예상됩니다. 확인된 임차인이 없고 매수인 예상 인수액도 0원입니다.

그러나 이 물건의 실질적인 난도는 권리순위보다 공장 자산의 구성과 가치 평가에 있습니다. 매각에 포함되는 기계와 제외되는 설비를 구별해야 하며, 소재불명 기계의 존재를 전제로 사업 가치를 계산해서는 안 됩니다. 또한 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성과 공장 사용자·점유 관계도 확인해야 합니다.

현재 최저매각가는 2,232,996,330원으로 감정가의 100%입니다. 공장·토지의 실거래 비교자료가 확인되지 않은 상태에서 이 금액이 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 추가 유찰로 가격이 하락하더라도 설비의 완전성과 실제 활용 가능성을 먼저 검증해야 합니다.

결론은 ‘등기상 인수위험은 낮지만, 가격·설비·활용성 검증이 필요한 공장형 경매’입니다. 권리분석만으로 입찰을 결정하기보다 매각목록 대조, 기계 실사, 세금 검토, 시장가격 조사를 마친 뒤 접근하는 것이 적절합니다.