* 룰상 인수액은 선순위 임차보증금의 미배당분에 관한 일반적인 승계 계산입니다. 본건은 명세서상 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로, 해당 조건이 유효하게 이행되는 경우 이 금액을 매수인 부담에 더하지 않습니다. 신건에서는 보증금 전액 배당이 예상되어 인수액 자체가 0원입니다.

서울남부지방법원 2025타경11559. 서울 구로구 천왕동 더메종277, 9층 건물 중 6층 604호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이우일이며, 2022년 1월 24일 거래가액 255,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2024년 2월 임차인 유민의 주택임차권등기가 이루어졌고, 같은 해 9월 주택도시보증공사 가압류, 2025년 8월 강제경매개시결정으로 이어졌습니다.

이 사건은 단순히 말소기준권리 이후의 채권이 소멸하는 유형이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 성립한 대항력 있는 임차권이 있어 원칙적인 권리분석에서는 보증금 잔액 인수 가능성을 검토해야 합니다. 그러나 매각물건명세서의 보증금 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 실제 취득비용 판단은 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준의 차이

말소기준권리는 2024년 9월 13일 주택도시보증공사의 갑구 8번 가압류입니다. 이후 등기된 강제경매개시결정과 해당 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

하지만 2024년 2월 5일 등기된 유민의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차인은 2022년 1월 24일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자도 2021년 12월 29일로 기재되어 있습니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권으로, 매각조건을 제외한 일반적인 분석에서는 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 있습니다.

등기부에는 과거 무궁화신탁·코리아신탁·하나은행 관련 신탁등기가 있으나, 해당 신탁등기들은 이미 말소된 상태입니다. 반면 현재 기재된 갑구 7-1번 민간임대주택등기는 단순한 금전채권과 성격이 다르므로 등록상태 및 매각 이후 행정적 의무 관계를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복 주의

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 보증금 잔액은?

이번 사건의 중요한 특징은 감정가가 268,000,000원인 반면 선순위 임차보증금은 255,000,000원이라는 점입니다. 신건 가격에서는 보증금 전액 배당이 예상되지만, 유찰되어 매각대금이 보증금보다 낮아지면 일반적인 선순위 임차권 계산에서는 미배당 잔액의 인수 문제가 발생합니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서의 보증금 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우에 한합니다. 룰상 인수액은 각 회차의 배당 시나리오에 기재된 금액이며, 집행비용 추정 등이 반영되어 단순한 보증금과 낙찰가의 차액과 일치하지 않을 수 있습니다.

④ 가격 검토 — 권리 위험 해소와 시세 메리트는 별개

현재 최저매각가는 268,000,000원입니다. 등기부상 2022년 소유권이전 당시 거래가액은 255,000,000원으로 기재되어 있지만, 이 과거 거래가를 현재 시장가격으로 대체할 수는 없습니다.

동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가 및 가격 추세를 확인할 수 없는 상태입니다. 따라서 현재 최저가를 두고 시세보다 싸다거나 충분한 할인폭이 확보되었다고 평가할 근거는 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 신건 268,000,000원에 매각되는 경우 임차보증금 255,000,000원 전액 배당, 가압류 채권 8,448,000원 배당, 소유자 잔여 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 경매신청채권과 임차보증금 승계채권의 중복 관계가 있을 수 있으므로 배당표의 채권액들을 독립된 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

배당 부족액과 매수인 인수액은 반드시 구분해야 합니다. 배당받지 못한 모든 일반채권이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 본건에서는 선순위 임차보증금의 미배당분이 핵심이지만, 명세서의 반환청구권 포기·등기말소 조건이 이행되는 경우 해당 인수부담은 실질 0원으로 봅니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 천왕동 소재 천왕초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 북측 인근에 지하철 7호선 천왕역이 위치하고, 인근 도로변에는 노선버스정류장이 있습니다. 차량 출입이 가능하고 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물 중 6층 604호입니다. 외벽은 돌붙임 등, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감되며 승강기·급배수·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
• 토지·도로. 대상 토지는 평탄한 세장형 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설 건부지입니다. 남서측 및 북동측으로 포장도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·교육환경보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용범위도 입찰 전 확인해야 합니다.
• 공시지가. 4,179,000원/㎡로 기재되어 있으며, 토지면적은 438.3㎡입니다. 이는 토지 관련 수치이지 604호의 전용면적을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가 관련 조사에서 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 천왕역 인근이라는 교통 접근성은 확인되지만, 현재 실거래 표본을 통한 매매 유동성이나 매도 소요기간은 확인되지 않았습니다. 아파트가 아닌 오피스텔의 거래 특성을 반영한 별도 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 임차인 유민 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
• 말소 이행 확인. 보증금 포기·임차권등기 말소가 실제 어떤 절차와 서류로 이행되는지, 잔금 납부 후 말소에 장애가 없는지 점검해야 합니다.
• 승계채권 중복 검토. 임차보증금 255,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 255,000,000원을 서로 다른 실제 임차인의 보증금처럼 합산하지 마세요. 가압류 10,000,000원과의 관계도 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 갑구 7-1번 민간임대주택등기의 등록상태, 임대의무기간 및 매각에 따른 행정적 의무 처리 여부를 확인하세요.
• 점유·인도 확인. 주택임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유상태는 별도로 확인해야 합니다. 임차권 말소와 현실적인 인도 완료는 구분해야 합니다.
• 실거래 시세 대조. 더메종277 동일·유사 면적 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래 및 가격추세를 확인하세요. 과거 소유권 취득가액을 현재 시세로 사용하지 마세요.
• 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능 비용, 공과금 등을 확인하여 낙찰가 외 실제 지출을 검토하세요.
• 회차별 취득비용. 유찰 시 룰상 인수액과 매각조건 이행 후 실질 인수액을 분리하여 계산하세요. 조건이 이행된다면 미배당 보증금을 매수비용에 다시 더하면 안 됩니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최종 매각조건을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 매각조건이 승부처다”

천왕동 더메종277 604호는 겉으로 보면 상당히 부담스러운 권리구조입니다. 임차인 유민의 보증금은 255,000,000원이고, 전입·확정일자·임차권등기가 모두 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다. 유찰되면 일반적인 권리분석상 미배당 보증금 인수 문제가 발생합니다.

하지만 결정적인 차이는 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 유효하게 이행되는 경우, 신건뿐 아니라 유찰 시에도 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 분석됩니다. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 기재되어 있으므로 실제 임차인 수와 보증금을 중복 계산할 이유도 없습니다.

다만 가격의 적정성은 아직 별개의 문제입니다. 신건 최저가 268,000,000원이 최근 시장가격에 비해 유리한지는 확인되지 않았습니다. 민간임대주택등기의 처리와 포기·말소 조건의 이행 절차도 확인 대상입니다.

결론은 권리상 조건부 검토 가능, 가격 판단은 보류. 선순위 임차보증금이라는 숫자만 보고 무조건 회피할 물건도 아니지만, 포기·말소 조건만 믿고 시세 검증 없이 입찰할 물건도 아닙니다. 이 사건의 핵심은 매각조건의 확실한 이행과 최근 실거래에 근거한 낙찰가 결정입니다.