서울남부지방법원 2025타경11584. 서울 강서구 화곡동 더포레스트(화곡2) 8층 801호 오피스텔입니다. 등기부에는 소유자 김태균이 2022년 12월 28일 거래가액 364,000,000원으로 취득한 이력과, 그보다 앞서 전입·점유를 시작한 임차인 박준호의 361,000,000원 주택임차권이 확인됩니다. 2024년 11월 1일 강서구 압류가 말소기준권리로 기재되어 있으며, 임차인의 전입일은 그보다 빠릅니다.

겉으로 보면 최저매각가 293,000,000원이 임차보증금 361,000,000원보다 낮기 때문에 위험한 대항력 인수형입니다. 실제로 명세서의 특약을 적용하지 않는 일반적인 권리분석이라면 낙찰자가 미배당 보증금을 추가 부담할 가능성이 있습니다. 그러나 이 사건은 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 핵심은 최저가가 낮아 보이느냐가 아니라 그 포기·말소 조건이 실제로 이행되는지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

말소기준권리는 2024년 11월 1일 강서구 압류입니다. 그런데 박준호의 주민등록 및 점유개시일은 2022년 12월 21일이고, 확정일자는 2022년 12월 9일입니다. 전입·점유가 말소기준보다 앞서며, 2024년 4월 9일 임차권등기까지 이루어졌습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차권으로 분석해야 합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

② 가격 분석 — 최저가와 실질취득을 구분하라

이 사건의 최저매각가는 293,000,000원입니다. 소유자가 2022년 12월 취득할 당시 등기에 기록된 거래가액은 364,000,000원입니다. 다만 과거 취득가액을 현재 시세로 대체할 수는 없습니다. 최근 거래가격과 비교 가능한 시세 지표가 확보되지 않은 상태에서 감정가나 과거 취득가액보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하는 것은 부적절합니다.

특히 이 물건은 공부상 오피스텔이고, 감정평가 당시 실제 내부 이용상황을 확인하지 못했습니다. 일반 아파트의 가격지표를 적용하거나, 오피스텔 전체의 단순 평균가격만으로 가치가 충분히 설명된다고 보기도 어렵습니다. 실거래 비교에서는 동일하거나 유사한 오피스텔의 면적·층·용도 및 최근 거래 시점을 맞추는 작업이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)

위 예상배당에서는 집행비용 4,902,000원을 공제한 나머지 288,098,000원이 임차인 우선변제에 배분됩니다. 보증금 361,000,000원 중 72,902,000원은 미배당됩니다. 하지만 이는 반환청구권 포기 조건을 적용하기 전의 배당 계산상 부족분입니다. 명세서상 조건이 이행되면 그 부족분의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 경매신청채권자 청구와 임차권승계 관계를 서로 독립한 두 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당순위·배당액은 확정 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

회차별 시나리오 — 유찰해도 권리 조건을 잊지 말 것

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 증가하여, 낙찰가와 인수액을 합친 총 부담이 임차보증금 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조가 됩니다. 이 사건 역시 명세서의 조건을 적용하지 않은 배당 시나리오에서는 이러한 위험이 드러납니다.

반면 매수인에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건대로 이행되면, 위 표의 미배당액은 실제 추가 인수금이 아닙니다. 이때 실질취득 판단의 출발점은 각 회차 낙찰가 자체입니다. 다만 취득세, 기타 부대비용 및 실제 시세 검증은 별도의 문제이므로 유찰된 가격이 곧 시세보다 저렴한 가격이라는 뜻은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울우장초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 숙박시설, 다세대주택과 로변 주상용건물·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 제반환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가서에서는 교통상황을 보통으로 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 9층 건물의 8층 801호입니다. 사용승인일은 2021.12.24이며, 승강기·기계식 주차시설·소화전·화재탐지기·급배수·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 실제 이용상태. 공부상 오피스텔이지만 내부 확인이 이루어지지 않아 실제 이용상황은 미상입니다. 임차권등기가 확인되며, 현재 점유상태도 입찰 전 재확인이 필요합니다.
• 도로 및 토지. 북동측 약 4~5미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 인접지와 대체로 평탄한 가로장방형입니다. 용도지역은 일반상업지역이며, 토지면적은 337.0㎡, 공시지가는 4,848,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다. 구체적 적용 범위와 거래·이용 제한은 관할기관 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.28 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항이 있는 만큼 매각 후 등록 상태와 후속 의무 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔로서 아파트와 수요층 및 거래 특성이 다를 수 있습니다. 최근 실거래와 거래량, 동일 건물 유사 호실의 매매 사례를 확인하기 전에는 환금성이 좋다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가장 중요 — 포기·말소 조건 원문 확인. 매각물건명세서의 임차인 및 주택임차권승계인 반환청구권 포기 문구가 현재도 유지되는지, 매각조건에 어떤 방식으로 반영되는지 법원 원본을 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차 확인. 박준호의 을구 1번 주택임차권이 실제로 어떤 절차와 조건으로 말소되는지, 잔액 청구권 포기의 효력과 이행 주체를 점검하세요.
• 보증기관 중복산정 금지. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 기재되어 있습니다. 실제 임차인 박준호 1명의 보증금을 보증기관의 청구액과 중복해서 더하지 마세요.
• 별도 권리·점유 확인. 포기 조건은 특정 임차인과 승계인에 관한 것입니다. 그 밖의 점유자, 별도 임대차, 매수인이 부담할 권리가 있는지는 현황조사서 및 현장 확인으로 검토하세요.
• 강서구·국세 압류 확인. 갑구 5번 강서구 압류와 갑구 7번 국세 압류가 있습니다. 매각으로 소멸하는 등기권리와 별개로 당해세 및 배당상 조세채권의 영향을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 사항. 갑구 4-1번 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 매각에 따른 등록·의무 처리 절차를 확인하세요.
• 실거래와 낙찰 상한 검증. 과거 취득가액 364,000,000원은 현재 시세가 아닙니다. 최근 12개월 유사 오피스텔 실거래와 최신 거래를 바탕으로 입찰가를 별도 산정해야 합니다.
• 내부상태·기계식 주차 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 호실 상태, 설비, 기계식 주차시설의 사용·유지 관련 부담을 확인하세요.
• 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납 가능성, 실제 점유자, 인도 및 명도 절차에 따르는 비용과 기간을 검토하세요.
• 최신 서류 대조. 2026.10.23 발급 등기사항전부증명서를 기준으로, 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 사건 진행상태를 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원은 조건부, 가격 메리트는 미확인”

서울남부지방법원 2025타경11584는 단순한 무임차 오피스텔 경매가 아닙니다. 박준호의 보증금 361,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권이고, 통상적인 배당 계산에서는 신건 기준 72,902,000원의 미배당 위험이 발생합니다.

다만 이 사건에는 임차인 및 승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 명시적인 매각조건이 있습니다. 그 조건이 정상 이행되면 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건을 보증금 361,000,000원 전체가 추가 부담되는 물건으로 단정하는 것도, 반대로 아무런 조건 없이 안전한 무인수 물건으로 보는 것도 정확하지 않습니다.

가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 감정가와 현재 최저가가 293,000,000원이라는 사실만 확인될 뿐, 이를 최신 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 확보되지 않았습니다. 또한 민간임대주택등기, 압류 및 실제 내부 이용상태를 추가 확인해야 합니다. 권리상 핵심 위험은 매각조건으로 해소될 수 있지만, 그 조건의 이행과 현재 시장가격은 아직 별도로 검증해야 합니다.

종합 판단은 C등급. 임차보증금 인수 문제에 명시적인 해결 조건이 있다는 점은 긍정적이지만, 이를 전제로 해야만 실질 인수 0원이 성립하며 최근 실거래 가격도 검증되지 않았습니다. 이 사건의 승부처는 반환청구권 포기·임차권등기 말소의 확실한 이행 확인과, 오피스텔 실거래를 통한 적정 입찰가격 산정입니다.