서울남부지방법원 2025타경11638. 서울 금천구 독산동 모던하우스금천1호점 5층 501호, 다세대주택입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 380,000,000원입니다. 등기부에는 이상훈 명의의 주택임차권이 설정되어 있으며, 임차보증금 역시 380,000,000원입니다.

임차인 이상훈은 2022.07.18 전입·점유를 시작했고, 2022.08.02 확정일자를 받았습니다. 이는 기준권리로 표시된 2025.06.19 압류보다 빠릅니다. 따라서 대항력을 갖춘 임차인으로 분석되며, 배당으로 돌려받지 못하는 보증금은 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.

다만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서가 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 매각조건으로 정하고 있다는 점입니다. 이 조건이 이행되면 위 계산상 부족액은 매수인의 실질 부담으로 남지 않습니다. 즉, 이 사건은 단순한 고액보증금 인수형으로만 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 매각조건이 핵심

등기부상 최초 소유자는 주식회사트리하우스였으며, 이후 수협은행으로 신탁등기가 이루어졌다가 2022.07.06 신탁등기가 말소되고 주식회사 지에이치디앤씨로 소유권이 귀속되었습니다. 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 5,310,500,000원 근저당권은 2022.01.07 이미 말소되어 현재 인수대상 근저당권으로 보지 않습니다.

기준권리로 표시된 것은 2025.06.19 국(금천세무서장)의 압류입니다. 이후 2025.08.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 임차권은 기준권리보다 앞서 성립한 대항력을 갖추고 있어, 별도의 포기·말소 조건을 반드시 살펴야 합니다.

임차인 및 보증금 인수 분석

확인되는 실제 임차인은 이상훈 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 주택임차권승계인으로 명시되어 있습니다. 따라서 주택도시보증공사의 청구금액을 별개의 임차인 보증금으로 더하지 않습니다.

② 가격 분석 — 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 310,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 대비 최저매각가는 100%입니다.

이 사건의 가격 분석에서는 서로 다른 두 가지 계산을 구분해야 합니다.

만일 보증금 반환청구권 포기 조건이 없었다면, 낙찰가를 낮춰도 미배당 보증금이 늘어나는 구조이므로 실질취득 부담은 보증금 380,000,000원 수준에 고정되는 양상을 보입니다. 따라서 이런 대항력 인수형 물건을 최저매각가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

하지만 본건은 포기·말소 조건이 명시되어 있으므로, 조건이 이행되는 경우에는 미배당 보증금을 매수인의 취득비용에 더하지 않습니다. 그 경우 가격 판단의 기준은 낙찰가와 별도 취득비용이 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)

위 표는 제공된 예상배당 계산을 그대로 반영한 추정치입니다. 임차인과 주택도시보증공사의 보증금·청구금액은 승계 관계가 명시된 동일 보증금 관련 금액으로, 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당액과 수령주체는 채권승계 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.

매각대금 310,000,000원에서 집행비용 추정액 5,140,000원을 제외하면 임차보증금에 배당 가능한 금액은 304,860,000원입니다. 보증금 대비 75,140,000원이 부족합니다.

다만 이 부족액은 확약 조건을 적용하기 전의 계산상 금액입니다. 매각물건명세서에 정해진 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면, 매수인이 별도로 인수하는 보증금은 0원으로 분석합니다.

유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액을 분리해야 한다

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동, 지하철 1호선 독산역 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·아파트·오피스텔·지식산업센터·근린생활시설 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있어 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 상태. 2021.09.08 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기·난방설비·위생설비·옥외소화전 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 북서측 약 10m, 남서측 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·준공업지역에 해당하며 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 및 대공방어협조구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가 관련 확인. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약허가구역의 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 이후의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 복층구조. 공부상 연면적에 포함되지 않은 상층 복층부분을 내부 계단으로 연결하여 사용하고 있습니다. 감정평가에는 현황 이용상태가 반영되었으나, 거래 시 활용 가능한 면적과 법적 면적의 차이를 주의해야 합니다.
• 환금성. 독산역 인근 주거지역이라는 입지요인은 있으나, 다세대주택 특성상 개별 건물·층·내부상태·복층의 적법성에 따라 시장가격 차이가 발생할 수 있습니다. 감정가만으로 환금성을 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 최우선 확인. 매각물건명세서에 기재된 임차인 및 주택도시보증공사의 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에도 유지되는지 확인해야 합니다.
• 실질 인수액 재검증. 계산상 미배당액 75,140,000원과 실제 매수인 인수액은 다릅니다. 조건 이행을 전제로 한 실질 인수 0원 판단이 확실한지 확인해야 합니다.
• 실제 임차인과 승계인 구분. 실제 임차인은 이상훈 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 명시되어 있습니다. 동일 보증금을 중복 합산하지 않도록 확인하세요.
• 임차권등기 말소와 명도. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소뿐 아니라 실제 점유상황 및 인도 절차도 확인해야 합니다. 임차권등기 존재만으로 현재 실제 점유상태를 확정할 수는 없습니다.
• 복층 적법성. 공부상 면적에 포함되지 않은 상층 복층부분의 구조와 법적 사용 가능성을 건축물대장·현장 확인을 통해 점검해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2021.09.16 민간임대주택 등록등기가 존재합니다. 임대의무기간과 등록상태, 매각 이후 관련 의무의 존속 여부를 관계기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 세금 및 체납 확인. 금천세무서장의 압류가 등기되어 있으므로 배당에 영향을 주는 조세채권과 관리비 체납 여부를 점검해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물 및 주변 유사 다세대주택의 최근 거래가격과 실제 매도 가능가격을 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건 변경 여부를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “보증금 3.8억보다 중요한 것은 포기·말소 조건”

이 사건은 겉으로 보면 상당히 부담스러운 대항력 임차권이 존재합니다. 임차보증금 380,000,000원이 최저매각가 310,000,000원을 초과하며, 예상배당표에서도 75,140,000원의 부족액이 발생합니다.

그러나 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 해당 조건이 실제 이행된다면 이 물건은 실질 인수액 0원으로 접근할 수 있습니다.

그렇다고 현재 최저가가 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 시세 비교를 위한 실거래 근거가 충분하지 않고, 공부상 면적에 포함되지 않는 복층부분과 민간임대주택 등록, 조세 압류 등 확인할 사항이 남아 있습니다.

결론은 ‘조건부 권리위험 해소 가능, 가격 판단은 보류’입니다. 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건의 이행을 확인하고, 복층구조 및 실제 시세를 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.