* 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우에 한합니다. 전세혁 관련 보증금 인수 가능성은 포함하지 않은 금액입니다.

서울남부지방법원 2025타경11749. 서울 양천구 신정동 ‘정림더스위트’ 4층 401호, 전용 29.91㎡ 다세대주택입니다. 2021년 준공된 10세대 규모의 건물로, 지하철 5호선 목동역 인근에 위치합니다. 소유자 정정숙은 2022년 3월 17일 이 주택을 거래가 339,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며, 청구금액은 339,000,000원입니다.

권리의 핵심은 소유권이 이전되기 전부터 존재하던 이한규의 임대차입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 12월 29일, 전입신고일과 점유개시일은 2021년 12월 31일입니다. 이후 2024년 1월 24일 보증금 339,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 경매개시결정일인 2025년 8월 27일보다 앞선 권리이므로, 낙찰자가 미배당 보증금의 인수 문제를 검토해야 하는 구조입니다.

다만 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 이한규 임차권의 룰상 인수액과 실제 부담액을 구분해야 합니다. 더욱 중요한 것은 이 확약이 다른 점유자 전세혁의 권리까지 포기시키는 것은 아니라는 사실입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소

2021년 9월 7일 설정됐던 신목신용협동조합 근저당권 2건(채권최고액 1,512,000,000원 및 480,000,000원)은 2021년 12월 31일 이미 말소됐습니다. 공동담보로 설정됐던 과거 근저당을 현재 살아 있는 담보권으로 계산하거나 낙찰자가 인수할 채무로 더해서는 안 됩니다.

현재 주의할 권리는 을구 4번 이한규의 주택임차권등기입니다. 임대차계약과 전입·확정일자가 경매개시결정보다 앞서고, 보증금 339,000,000원에 대해 배당요구가 이뤄진 상태입니다. 매각대금으로 전액 변제되지 않는 금액은 원칙적으로 인수 검토 대상이지만, 이번에는 주택도시보증공사의 확약 조건을 별도로 반영해야 합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

* 이한규의 임차권등기 관련 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우. 전세혁의 임대차보증금은 별개이며 인수액이 확정되지 않았습니다.

주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 이한규의 주택임차권을 승계한 보증기관이며 이번 강제경매의 신청채권자입니다. 따라서 보증금 339,000,000원을 이한규와 주택도시보증공사 명의로 두 번 합산하면 실제 위험을 과대계산하게 됩니다. 반대로 승계 사실만으로 전세혁의 임차관계가 사라진다고 볼 수도 없습니다.

또한 갑구에는 2022년 3월 17일 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 해당 등기에는 임대의무기간 중 임대 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 포함돼 있습니다. 경매 매수 후의 법적 효과와 행정상 처리 여부는 별도 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 과거 평균과 같은 신건 가격

정림더스위트 동일·유사 전용면적 29.91~29.94㎡의 거래 표본은 2021년 11월부터 2022년 3월까지 총 10건입니다. 평균 거래가는 344,000,000원, 최저 거래가는 339,000,000원, 최고 거래가는 359,000,000원입니다.

신건 최저매각가 344,000,000원은 이 거래 표본의 평균과 정확히 같은 100.0%입니다. 최신으로 확인되는 2022년 3월 거래가는 339,000,000원으로, 현재 최저가가 이보다 5,000,000원 높습니다. 따라서 과거 거래가격만으로도 신건이 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

또 하나의 핵심은 인수액까지 포함한 실질취득가격입니다. 주택도시보증공사의 확약 조건이 이행되면 이한규분 인수는 실질 0원이므로, 전세혁 관련 부담을 제외한 최저가 기준 취득액은 344,000,000원입니다. 그러나 전세혁의 보증금이 확인되지 않아 전체 실질취득가격의 상한은 확정할 수 없습니다. 따라서 최저가와 과거 평균이 같다는 사실을 곧바로 안전한 매수가격으로 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 344,000,000원 가정)

제시된 배당 추정에서는 집행비용 5,616,000원을 먼저 공제하고, 이한규 임차보증금 339,000,000원 중 338,384,000원을 배당합니다. 이에 따른 미배당액은 616,000원입니다. 이는 확약을 반영하기 전의 룰상 금액이며, 확약 조건 이행 시 이한규분 매수인 부담은 실질 0원*으로 판단합니다.

집행비용과 배당액은 추정치입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 339,000,000원은 이한규의 임차권 승계와 관련된 금액으로, 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 가산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 전세혁 관련 권리 변동에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

회차별 실질취득 — 유찰 시 인수액이 늘어나는 구조

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지므로 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득금액은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 이 원칙을 먼저 확인해야 합니다. 다만 이번 사건의 이한규 임차권은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·말소 확약이라는 예외가 있으므로, 확약 조건 이행 여부에 따라 실제 부담은 달라집니다.

* 확약 이행 시 금액은 이한규분 인수를 실질 0원으로 처리한 최저가 기준이며, 전세혁의 미상 보증금·명도비용·취득 관련 비용은 포함하지 않습니다. 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각기일과 조건은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 5호선 목동역 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 목동역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 건물. 2021년 준공된 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층 401호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으며, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 도로. 동남측으로 폭 약 4m 도로에 접하며, 토지는 장방형의 주거용 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역·목동오거리 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력도 있어 취득 주체와 적용 시점별 규제 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 4,455,000원/㎡이며, 필지 면적은 168.2㎡입니다. 이는 건물 전체의 토지 현황으로 해당 호실의 개별 대지권 면적과 구분해야 합니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소형 다세대주택으로, 대단지 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 기대하기 어렵습니다. 확인된 거래도 2021~2022년에 집중돼 있어 현재 매도가격과 매도기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 확약 원문 확인. 이한규의 미배당 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건, 실제 이행 절차를 매각물건명세서와 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 전세혁 임대차 실체 확인. 전입일은 2024.12.03이지만 보증금·확정일자·계약관계는 미상입니다. 실제 점유 여부, 대항요건, 배당요구 여부 및 매수인 인수 가능성을 확인해야 합니다.
• 임차인 관계 정리. 이한규와 전세혁의 점유·사용관계가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다. 동일 호실에서 임차권등기와 별도의 전입자가 확인되므로 전입세대 및 현황조사 내용을 대조하는 것이 중요합니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 이한규의 임차권 승계인이므로 독립된 제3의 임차인으로 보증금을 가산하면 안 됩니다.
• 유찰 시 인수액 재산정. 1회·2회 유찰 시 룰상 미배당액은 커지지만, 확약 조건이 이행되면 이한규분 실질 인수는 0원입니다. 반면 전세혁 관련 부담은 자동 소멸한다고 볼 수 없습니다.
• 현재 실거래·시세 재확인. 거래 표본은 2021~2022년 자료입니다. 2026년 현재 거래사례와 인근 유사 다세대주택의 가격을 확인한 후 입찰가 상한을 결정해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 효력 및 경매 후 임대사업 관련 행정 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 실제 거주자, 인도 가능 시점, 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구종기 관련 기록을 최신 기준으로 확인하고, 필요한 경우 전문가 검토를 거쳐야 합니다.

맺으며 — “확약은 해결책이지만, 모든 임차인의 면책은 아니다”

이 사건은 보증금 339,000,000원의 선순위 임차권 때문에 처음에는 낙찰자가 상당한 금액을 인수해야 할 것처럼 보입니다. 실제 배당 추정에서도 이한규 보증금의 미배당액이 신건 기준 616,000원으로 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어, 조건 이행 시 해당 임차권에 관한 부담은 실질 0원으로 해소됩니다.

그렇다고 이 물건을 권리가 깨끗한 안전형 경매로 평가하기는 어렵습니다. 별도로 전입신고된 전세혁의 보증금이 미상이고, 대항력과 매수인 인수 여부도 확정되지 않았기 때문입니다. 특히 이한규에 관한 확약은 전세혁의 권리를 소멸시키는 근거가 아닙니다.

가격에서도 신중함이 필요합니다. 신건 최저가 344,000,000원은 확인된 과거 실거래 평균과 동일하고, 최신으로 확인되는 2022년 3월 거래가 339,000,000원보다 높습니다. 더구나 이 거래들은 현재 시세를 직접 반영한다고 보기 어렵습니다. 확약 조건이 이행되더라도 전세혁 관련 위험을 확정하지 못하면 전체 실질취득가격을 정확히 계산할 수 없습니다.

결론은 조건부 검토, 신건 적극 입찰은 보류입니다. 주택도시보증공사 확약의 효력과 이행 절차를 확인하고, 전세혁의 임대차·보증금·대항력 여부를 해소한 다음, 현재 시세에 근거해 입찰가격을 산정하는 순서가 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라, 확약이 미치는 범위와 아직 확인되지 않은 임차인 위험입니다.