서울남부지방법원 2025타경11845. 강서구 염창동 대림밸리 5층 501호로, 공부상 오피스텔이며 전용면적은 29.82㎡입니다. 소유자는 박종진이고, 2022년 7월 8일 거래가액 395,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 문제의 중심에는 2022년 7월 5일 전입·점유를 시작한 임차인 최광열의 395,000,000원 임차보증금이 있습니다.

등기부상 과거 강서농업협동조합의 근저당권 2건은 이미 말소되어 있고, 현재 말소기준권리는 2025년 8월 29일 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 전입과 임차권등기를 가진 최광열의 권리를 단순히 후순위 소멸권리로 볼 수 없습니다. 다만 매각물건명세서의 특별한 매각조건이 이 사건의 결과를 바꿉니다. 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에 대해 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 그 조건이 이행되는 경우 보증금 인수액은 실질적으로 0원이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소

등기상 과거 근저당권은 2022년 6월 20일 말소되었습니다. 2025년 8월 29일 강제경매개시결정이 말소기준권리이며, 그보다 앞서 성립한 임차인의 대항력과 2024년 임차권등기는 일반적인 후순위 권리와 다르게 취급해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인 최광열과 주택도시보증공사의 관계를 구분해야 합니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권승계인이자 경매신청채권자이며, 최광열과 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 별도의 독립 임대차보증금을 더하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 96.1%라는 숫자의 한계

대림밸리 동일·유사 면적의 확인되는 실거래는 2건입니다. 집계 평균은 376,500,000원이고, 최저매각가 362,000,000원은 이 평균의 96.1%입니다. 그러나 거래 시점이 2024년 2월과 4월이어서 2026년 10월 현재 시세라고 단정하기 어렵습니다.

수치상 최저가는 거래평균보다 14,500,000원 낮고, 가장 늦은 2024년 4월 거래가 395,000,000원보다 33,000,000원 낮습니다. 반면 같은 전용 29.82㎡의 2024년 2월 거래가 358,000,000원보다는 4,000,000원 높습니다. 소수 거래만으로도 가격 편차가 확인되며, 현재 최저가를 확실한 저가 매수 기회로 판단하기에는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 362,000,000원 가정)

집행비용은 약 5,868,000원으로 추정했습니다. 최광열과 주택도시보증공사의 채권액 표시는 별개의 보증금 두 건을 의미하지 않습니다. 실제 배당액과 권리귀속은 확정 배당절차에 따르며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

추정 배당상 임차보증금 395,000,000원 중 356,132,000원이 배당되고, 38,868,000원이 남습니다. 대항력이 있는 선순위 임차권이므로 일반적으로 이 잔액은 매수인 부담이 될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 매각조건이 이행되면 이 부족분은 매수인이 인수하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액이 아니라 조건을 봐야 한다

이 물건은 현재 신건으로 감정가와 최저가가 동일합니다. 유찰되면 최저매각가는 내려가지만, 선순위 임차보증금이 있는 사건에서 매각조건의 적용 여부는 계속 핵심입니다.

조건 미적용 인수액은 회차별 추정 배당에 따른 규칙상 계산값입니다. 0원은 명세서상 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건의 정상 이행을 전제로 합니다. 향후 유찰 회차에서도 동일 조건이 유지되는지 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 염창동 소재 염창역(지하철 9호선) 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 소규모 아파트단지 및 자동차정비소 등이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 염창역과 노선버스 정류장이 있으며, 북동측 양천로를 통한 차량 접근과 주정차가 가능한 입지로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2021.12.03 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 12층 건물입니다. 위생·급배수·난방설비, 화재탐지설비, 소화전, 주차시설, 승강기가 설치되어 있습니다.
• 규제. 준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력과 대상 용도도 확인되므로 입찰 당시 적용 여부를 별도로 검토할 필요가 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 5,390,000원/㎡. 해당 토지는 대지이고 평탄한 가로장방형 토지로 평가되어 있습니다.
• 민간임대주택등기. 2022.07.08 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간 및 임대료 증액 제한 관련 내용이 기재되어 있습니다. 경매 취득 후 해당 등록상 의무의 처리 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부 상태와 실제 사용 현황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 16세대 소규모 오피스텔로, 대규모 아파트단지와 같은 폭넓은 거래 표본을 기대하기 어렵습니다. 확인되는 실거래도 2건으로 제한적이며, 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수 2.3회는 보수적인 출구가격 설정이 필요한 신호입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 재확인. 임차인 최광열 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 유지되는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 확인. 을구 4번 주택임차권등기의 말소 이행 방식과 시점을 확인하고, 낙찰 후 실제 등기정리 절차를 점검해야 합니다.
• 보증기관의 지위 구분. 주택도시보증공사는 임차권승계인으로 기재되어 있습니다. 실제 임차인 최광열의 보증금과 보증기관의 경매 청구액을 독립된 보증금처럼 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 조건 미이행 위험. 명세서상 매각조건을 전제로 인수액은 0원이지만, 조건 적용·이행에 문제가 발생하는 경우의 권리관계는 입찰 전 확인해야 합니다. 규칙상 미배당 잔액 38,868,000원을 실제 인수액으로 단정하지도, 확인 없이 완전히 무시하지도 마세요.
• 현 시세 재검증. 확인 가능한 실거래가 2024년 2건에 그쳐 2026년 시세 판단에 한계가 있습니다. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 거래·매물 호가·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 법적 상태와 임대의무기간·매수인 승계 여부를 관계기관 및 전문가를 통해 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 있어도 실제 점유 상태는 별개 문제입니다. 현황조사와 현장 방문을 통해 거주·퇴거 여부 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 기타 비용. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분과 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용을 확인해 실제 총투입자금을 계산해야 합니다.
• 배당표 검증. 집행비용과 임차보증금 우선배당은 추정치입니다. 실제 배당순위·배당액·보증기관 승계채권의 처리 내용을 법원 원본으로 확인하세요.
• 입찰 전 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 입찰 당일 사건 진행 상태를 반드시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원이라는 조건과 가격의 적정성은 별개다”

이 사건은 표면적으로는 395,000,000원의 선순위 보증금을 가진 고위험 임차권 물건입니다. 그러나 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 조건이 정상 이행되면 매수인 보증금 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다.

그렇다고 현재 최저가 362,000,000원이 곧바로 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 과거 실거래평균 376,500,000원 대비 할인 폭은 3.9% 수준이고, 최신 확인 거래가 2024년 4월인 데다 표본은 2건뿐입니다. 건물 규모도 16세대로 작고, 경매 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 가격의 안전마진과 향후 환금성을 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다.

최종 판단은 조건부 권리위험 해소는 긍정적이지만, 신건 가격의 투자 매력은 아직 불확실하다는 것입니다. 명세서상 특별조건의 이행 및 임차권등기 말소 절차를 확인하고, 2026년 현재의 거래가격을 재검증하기 전에는 적극적인 고가 응찰을 권하기 어렵습니다. 권리조건 확인이 먼저, 가격 검증이 그다음입니다.