서울남부지방법원 2025타경11894. 서울 금천구 시흥동 대림베스트빌 제203호 다세대주택입니다. 이 사건은 임차인 없는 깨끗한 물건으로 보면 안 됩니다. 임차인 한승훈 씨는 2022년 2월 8일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 3월 2일 전입 및 점유를 시작했습니다. 등기상 말소기준권리로 확인되는 주택도시보증공사의 가압류는 2022년 11월 22일이므로, 임차인의 대항력 발생에 필요한 전입·점유가 그보다 앞섭니다.

핵심은 보증금 2억 원과 매각물건명세서의 조건입니다. 현재 최저가 272,000,000원을 가정한 배당표에는 임차보증금 전액이 반영되어 있습니다. 그러나 유찰로 매각대금이 낮아지면 이론상 미배당 보증금이 발생할 수 있습니다. 명세서에는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 이 조건의 적용 범위와 실제 이행 여부가 매수인 인수위험을 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 매각조건 확인

등기상 말소기준권리는 2022년 11월 22일 주택도시보증공사 가압류입니다. 한승훈 씨의 임대차계약 및 확정일자는 2022년 2월 8일, 전입과 점유 개시일은 2022년 3월 2일로 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 조사되어 있으며, 배당요구도 2024년 3월 12일에 이루어졌습니다.

2025년 9월 2일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025년 12월 2일 오케이에프앤아이대부주식회사의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차인의 대항력 문제는 일반적인 후순위 가압류와 다릅니다. 매각물건명세서의 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각에도 적용되는지 확인해야 합니다.

* 유찰 시나리오에서 산출되는 이론상 미배당 보증금은 매각조건이 적용되기 전의 금액입니다. 아래 시나리오의 29,157,120원은 2회 유찰 시 가정상 미배당 인수액이며, 위 조건이 유효하게 이행되면 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.

② 가격 판단 — 시세 메리트는 별도 확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 272,000,000원이며 유찰은 없습니다. 소유권이전 당시 거래가액은 169,000,000원이지만, 이는 2018년 거래가액이므로 현재 시세를 직접 입증하는 자료로 볼 수 없습니다. 동일 물건의 최근 실거래나 최신 거래 추세를 이용한 가격 비교는 이 리포트에서 확인할 수 없으므로, 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 메리트를 부여하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)

위 배당표는 매각가 272,000,000원을 가정한 산출입니다. 집행비용을 제외한 금액에서 임차보증금 200,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사의 가압류에 67,392,000원이 배당되는 구조입니다. 당해세 및 기타 최우선변제 관련 조정 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 보증금 미배당과 매각조건

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 적용되고 이행되는 것을 전제로 합니다. 조건의 범위나 이행 여부가 달라지면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 문제가 다시 발생할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 시흥동에 소재하며 시흥초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하고, 감정평가서상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 5층 건물로, 사용승인일은 2017.07.28입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비, 승강기, 옥외 소화전 등이 기재되어 있습니다.
• 도로·토지이용. 북측으로 폭 약 6m 내외, 남동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지거래계약허가구역 등 관련 제한사항은 원본으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 현재 자료만으로 최근 실거래와 거래 추세를 비교할 수 없으므로 환금성이나 시세 대비 가격 메리트를 단정하지 않습니다. 인근 실거래와 해당 호수의 내부 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원본 확인. 임차인과 주택도시보증공사 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 기재되어 있는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 확인. 임차권등기 말소 의무자, 이행 시점과 절차를 확인하고, 매수인에게 추가적인 반환청구 위험이 남지 않는지 법률 전문가와 검토하세요.
• 대항력·배당 확인. 임대차계약일 2022.02.08, 전입·점유일 2022.03.02, 확정일자 2022.02.08 및 배당요구 사실을 원본 서류와 대조하세요.
• 추가 점유자 확인. 현황조사 및 실제 현장에서 다른 임차인이나 점유자가 있는지 확인하세요. 명세서에 적힌 조건이 다른 사람의 권리까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.
• 가격 검증. 최근 실거래와 해당 호수의 상태를 확인해 적정 응찰가를 정하세요. 감정가와 과거 거래가액만으로 현재 시세를 단정하지 마세요.
• 세금·관리비·비용 확인. 당해세, 체납관리비 중 매수인 부담 가능 항목, 취득 관련 비용 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
• 등기부 대조. 말소기준권리, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류 및 임차권등기의 현재 상태를 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원은 조건의 이행까지 확인해야 한다”

이 물건의 핵심은 단순히 최저가 272,000,000원이나 보증금 200,000,000원만 비교하는 데 있지 않습니다. 한승훈 씨는 말소기준권리보다 앞서 전입·점유한 대항력 있는 임차인이고, 현재 배당 가정에서는 보증금 전액이 배당됩니다. 유찰로 매각대금이 줄어들면 이론상 미배당 잔액이 발생할 수 있지만, 매각물건명세서에는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 하는 내용이 기재되어 있습니다.

따라서 이 사건은 조건이 유효하게 적용되고 이행되면 실질 인수액 0원*으로 판단할 수 있지만, 이를 무조건적인 무인수 물건으로 해석해서는 안 됩니다. 실거래 시세 비교도 별도로 필요합니다. 입찰 판단의 우선순위는 매각조건 원본 확인, 임차권등기 말소 이행 확인, 실제 점유관계 확인, 그리고 시세 검증입니다.