서울남부지방법원 2025타경12011. 서울 강서구 화곡동 포르테하임2 5층 501호, 전용 20.81㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2022년 1월 사용승인을 받은 6층 건물에 속해 있으며, 해당 건물의 집계 세대수는 20세대입니다. 소유자 김병도는 2022년 2월 28일 거래가액 320,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차권등기와 세금 압류, 주택도시보증공사의 강제경매가 이어진 구조입니다.

이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 사람은 소유자도, 경매신청채권자도 아닌 임차인 강인경입니다. 전입과 점유가 2022년 2월 28일이고, 확정일자는 2022년 2월 14일입니다. 등기부상 말소기준인 2024년 8월 29일 강서구 압류보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 대항력을 갖춘 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 부담할 수 있습니다. 다만 이 사건 매각물건명세서에는 바로 그 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 붙어 있습니다. 권리의 선후관계와 실제 인수액을 구별해야 하는 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심

등기부상 기준이 되는 권리는 2024.08.29 강서구 압류입니다. 기존 우리은행 근저당권은 2022년 2월 21일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 2,400,000,000원의 과거 근저당 채권최고액을 살아 있는 매수인 부담으로 계산해서는 안 됩니다.

문제는 기준권리보다 앞선 강인경의 주택임차권입니다. 임차인은 2022년부터 전입·점유했고, 2024.03.25 임차권등기가 이뤄졌습니다. 이 권리는 단순히 경매개시결정이나 후순위 압류가 말소된다고 자동 소멸하는 구조가 아닙니다. 원칙적으로 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 매수인 인수가 문제 됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 강인경 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각조건에서 주택임차권승계인으로 언급되며 강제경매 신청채권자이기도 하지만, 이를 별도의 실제 임차인으로 세거나 320,000,000원의 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다. 임차보증금과 경매신청 청구액이 각각 320,000,000원으로 기재돼 있어도, 매수인의 보증금 인수위험을 640,000,000원으로 판단하는 것은 잘못입니다.

② 시세 비교 — 2022년 거래보다 낮지만, 현재 시세 검증은 별개

포르테하임Ⅱ의 전용 20.81㎡ 실거래 5건을 비교하면 거래금액은 315,000,000원부터 320,000,000원까지 형성돼 있습니다. 집계 평균은 318,000,000원, 가장 최근에 확인되는 거래는 2022년 4월 320,000,000원입니다.

확약 이행을 전제로 한 실질취득액 271,000,000원은 2022년 거래 평균 318,000,000원의 85.2%입니다. 차액은 47,000,000원이며, 2022년 4월의 마지막 확인 거래인 320,000,000원과 비교하면 49,000,000원 낮습니다.

하지만 이 차이가 곧 투자수익이나 현재 시세 대비 할인폭을 뜻하지는 않습니다. 확인되는 거래가 모두 2022년 2~4월에 집중돼 있기 때문입니다. 2026년 10월 현재를 평가하면서 이 숫자를 최신 12개월 거래의 실제 표본처럼 취급하는 것은 부정확합니다. 현재의 매수 수요, 실제 거래 가능한 가격, 거래 절벽이나 가격 하락 여부를 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)

위 배당은 집행비용 4,594,000원을 반영한 추정입니다. 강인경의 미배당 보증금 53,594,000원은 통상적인 권리분석상 매수인 인수문제가 발생하지만, 본건은 매각조건상 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되는 경우 실질 인수 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액은 동일 임차보증금 관련 승계관계를 중복하여 매수인 인수액에 더하는 항목이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 확약 여부에 따른 취득액 차이

여기서 일반적인 유찰 물건과 다른 중요한 특징이 드러납니다. 대항력 보증금을 매수인이 인수한다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 커지기 때문에 총취득 부담은 쉽게 낮아지지 않습니다. 집행비용 추정액 차이를 포함한 위 시나리오의 총액은 약 323,000,000~325,000,000원으로 보증금 320,000,000원 부근에 머뭅니다.

반면 매각명세서의 반환청구권 포기와 말소 조건이 유효하게 이행되면 인수금은 회차와 관계없이 실질 0원으로 취급할 수 있습니다. 그때는 낙찰가 하락이 실질취득액 하락으로 연결됩니다. 따라서 이 사건은 단순히 유찰을 기다리느냐보다 확약의 법적 효력과 실행 가능성을 먼저 확정해야 하는 물건입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 서울월정초등학교 남동측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트단지·교육시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지역이며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 버스정류장과 동측 근거리의 지하철 2·5호선 까치산역을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2022.01.21 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물. 승강기·위생·급배수·소화·화재탐지·난방설비 등을 갖추고 있습니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅, 창호는 하이샤시 마감입니다.
• 토지·도로. 인접지와 등고평탄한 정방형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북측 약 12m 내외의 포장도로와 접하며, 토지면적은 335.6㎡, 개별공시지가는 4,464,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 속합니다. 토지거래허가 관련 지정사항은 대상 지목과 기간을 구분하여 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 하자·공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실내 상태와 실제 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 20세대의 소규모 도시형생활주택으로, 비교 가능한 실거래 5건이 모두 2022년에 집중돼 있습니다. 최근 매매가격과 거래량을 충분히 확인하기 어려워 단기간 재매각과 자금 회수 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 조건 원본 확인. 매각물건명세서상 강인경 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건을 문서 원본으로 확인해야 합니다. 조건의 유효성과 매수인에게 미치는 효력이 최우선입니다.
• 임차권등기 말소 절차. 을구 3번 강인경의 임차권등기가 실제로 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인하세요. 매각조건의 존재와 말소 완료는 구별해야 합니다.
• 보증기관 승계 중복계산 금지. 실제 임차인은 강인경 1명입니다. 주택도시보증공사의 승계·경매신청 관계를 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 말고, 배당받는 주체와 반환청구권 포기 범위를 확인하세요.
• 점유와 명도. 임차권등기가 존재한다고 해서 실제 주택이 비어 있다고 단정할 수 없습니다. 현재 점유자와 인도 가능 여부, 명도 협의가 필요한지 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 확인된 거래는 2022년 2~4월의 5건입니다. 이 금액을 2026년 시세로 사용하지 말고, 해당 주택과 인근 유사 다세대의 최근 거래·매물·거래량을 비교한 뒤 응찰가격을 결정하세요.
• 세금 및 관리비. 강서구와 광산세무서장의 압류가 확인됩니다. 매각으로 등기상 압류가 소멸하더라도 당해세의 배당순위와 관리비 체납 중 매수인 부담 가능 부분을 별도로 검토해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2022.03.22 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 등록 상태와 매각에 따른 의무 승계·말소 및 행정적 처리 여부를 관계기관과 원본 서류로 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 최저가 216,800,000원, 2회 유찰 최저가 173,440,000원을 비교하되, 확약 미적용 시에는 보증금 인수액이 함께 커진다는 점을 반드시 반영해야 합니다.
• 입찰 직전 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 자료와 최신 매각기일·매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “보증금 인수 해소”와 “가격 메리트”는 별개의 문제

포르테하임2 501호는 겉으로만 보면 보증금 320,000,000원이 걸린 위험한 선순위 임차권 물건입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 최저가 271,000,000원에 미배당 보증금 53,594,000원을 더한 324,594,000원이 매수인의 실질취득 부담이 됩니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에 머무는 구조입니다.

하지만 본건은 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각합니다. 그 조건이 유효하게 이행된다면 실제 인수는 0원, 최저가 기준 실질취득액은 271,000,000원입니다. 따라서 3.2억 보증금을 무조건 인수하는 물건으로 평가하는 것도, 해당 보증금이 두 건 존재하는 것으로 평가하는 것도 맞지 않습니다.

남는 문제는 가격과 환금성입니다. 2022년 거래 평균 318,000,000원보다 최저가가 낮다는 사실은 확인되지만, 이 거래들을 2026년의 현재 시세로 단정할 수 없습니다. 20세대 소규모 다세대이며 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.4회인 점도 보수적인 판단을 요구합니다.

종합 판단은 C등급. 확약 이행 시 인수 부담이 해소되는 점은 긍정적이지만, 해당 조건의 실제 이행 확인이 필요하고 최신 실거래 근거가 부족합니다. 권리 부담은 조건부 해소, 현재 가격의 매력도는 검증 보류. 확약 조건과 최신 시세가 모두 확인되기 전까지 271,000,000원을 확실한 저가매수 기회로 평가해서는 안 됩니다.