서울남부지방법원 2025타경12135. 영등포역 북측 인근에 위치한 영등포대성그랑그루 제11층 제1117호, 전용 12.1㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김도현이며, 2022년 7월 8일 거래가액 135,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 주택임차권등기가 설정되고 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 일반적인 후순위 권리 소멸형과 달리, 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차인의 보증금입니다.

임차인 박지인은 2022년 6월 27일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 6월 20일입니다. 주택임차권등기는 2024년 7월 9일에 접수됐습니다. 강제경매개시결정일인 2025년 9월 26일보다 모두 앞서므로, 원칙적인 권리분석에서는 대항력 있는 선순위 임차인으로 봐야 합니다. 그러나 매각조건의 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조항 때문에 법률상 원칙과 실제 매수인 부담이 달라지는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다

이 사건의 말소기준권리는 2025년 9월 26일 강제경매개시결정입니다. 2026년 5월 20일 영등포세무서장의 압류는 그 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 종전 아시아신탁주식회사의 신탁 관련 등기 및 금지사항등기는 이미 말소된 상태입니다.

반면 박지인의 주택임차권등기는 2024년 7월 9일에 접수됐고, 전입·점유는 그보다 이른 2022년 6월 27일입니다. 따라서 단순히 강제경매가 진행된다는 이유로 이 임차권의 미배당 보증금까지 소멸한다고 판단하면 안 됩니다. 임차인의 대항력과 우선변제권을 먼저 확인하고, 마지막으로 특별 매각조건이 인수책임에 미치는 효과를 반영해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계인은 별도 보증금이 아니다

실제 임차인은 박지인 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각조건에 명시된 주택임차권승계인이자 강제경매 신청채권자이며, 별도로 거주하는 추가 임차인이 아닙니다. 따라서 박지인의 보증금 140,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 140,000,000원을 서로 독립된 임대차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 실질취득액도 최근 실거래보다 높다

영등포그랑그루의 동일 면적 전용 12.1㎡ 실거래를 비교합니다. 전체 거래 평균은 127,083,333원이지만, 과거 거래를 포함하는 평균보다 최근 시장 가격이 중요합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 130,000,000원이고, 가장 최근인 2026년 4월 거래 역시 130,000,000원입니다.

실거래 전체 범위는 110,000,000원~150,000,000원입니다. 최근과 과거 구간을 비교한 가격 추세는 +3.1%로, 최근 평균이 이전 평균보다 높게 나타납니다. 따라서 하락 추세로 단정할 근거는 없습니다. 그렇지만 현재 신건 최저가 136,000,000원은 최근 평균과 최신 거래가보다 모두 6,000,000원 높습니다.

중요한 것은 이 사건의 특별 매각조건을 반영한 실질취득액입니다. 반환청구권 포기와 등기말소 조건이 이행되면 현재 최저가 기준 실질취득액은 136,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 104.6%입니다. 즉 선순위 보증금 부담이 해소되더라도 현재 가격은 최근 실거래 시세보다 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)

집행비용 2,704,000원을 차감한 매각대금 133,296,000원이 임차인 우선변제 항목에 배당되는 추정 구조입니다. 주택도시보증공사의 청구금액은 별개의 임대차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

보증금 140,000,000원 중 예상배당액이 133,296,000원이므로, 미배당액은 6,704,000원입니다. 대항력 있는 임차인이므로 일반적인 경매라면 매수인 인수 위험으로 계산합니다. 하지만 이번에는 명시적인 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 평가합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 포기 조건 유무에 따라 완전히 달라진다

이번 물건에서는 낙찰가만 떨어진다고 무조건 실질취득이 저렴해지는 것이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수해야 한다면, 매각가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커집니다. 반대로 이번처럼 반환청구권 포기 조건이 유효하게 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이므로, 유찰에 따른 최저가 인하가 실질취득액 인하로 연결됩니다.

유찰 회차별 매각가와 원칙상 인수액은 각 회차의 추정 시나리오입니다. 조건 반영 실질취득액은 해당 회차 최저매각가에 낙찰되고 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우를 가정합니다. 취득세·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

현재 조건이 이행된다면 1회 유찰 가정 최저가 108,800,000원과 2회 유찰 가정 최저가 87,040,000원은 최근 12개월 실거래 평균 130,000,000원보다 낮습니다. 다만 해당 가격은 향후 유찰을 전제로 한 가정이지 현재 확정된 매각가격이 아니므로, 신건에 이미 가격 메리트가 있는 것처럼 해석해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영등포역 북측 인근으로 공동주택, 상업·업무시설, 소방서 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 영등포역이 위치합니다. 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2012.10.10 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지하 2층·지상 12층 건물입니다. 도시가스 난방, 급·배수, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전 및 주차설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지·도로. 정방형 평지이며 공동주택(도시형생활주택), 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북측·동측·남측이 각각 약 6m·8m·25m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 공시지가는 12,450,000원/㎡이고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있어 입찰 시점의 적용 여부와 대상자를 재확인해야 합니다.
• 환금성. 전용 12.1㎡의 초소형 주거상품으로, 일반적인 넓은 면적의 아파트와 수요층이 다를 수 있습니다. 147세대 규모이며 동일 면적 실거래 12건의 가격대가 110,000,000원~150,000,000원으로 분산되어 있으므로, 빠른 매도를 전제로 한 가격 판단에는 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 반환청구권 포기 조건. 박지인과 주택도시보증공사에 관한 미배당 보증금 반환청구권 포기 문구가 실제 매각물건명세서에 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 을구 1번 주택임차권등기가 매각조건에 따라 말소되는지, 말소에 필요한 절차 및 이행관계를 확인해야 합니다.
• 승계인 중복 계산 금지. 실제 임차인은 박지인 1명입니다. 주택도시보증공사의 청구금액을 별개의 추가 임대차보증금으로 계산하지 않아야 합니다.
• 현재 점유 및 명도. 임차권등기와 보증금 포기 조건은 실제 점유·인도 완료와 구분해야 합니다. 현재 점유자와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 130,000,000원입니다. 현재 최저가 136,000,000원은 이를 상회하므로 실질취득액 기준으로 입찰가격을 검토해야 합니다.
• 압류·조세 확인. 2026.05.20 국세 압류는 말소기준권리 이후 등기지만, 실제 배당과 당해세·체납 관련 부담은 별도로 확인해야 합니다.
• 소형 면적의 상품성. 전용 12.1㎡이므로 내부 상태, 수요층, 임대 및 재매각 가능성을 일반 아파트와 구분해 점검해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 낙찰 이후 분쟁이 발생할 수 있는 비용을 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관계 및 실거래 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험이 해소돼도 가격까지 좋은 것은 아니다”

이 사건은 처음 보면 보증금 140,000,000원의 선순위 임차인이 있어 상당히 부담스러운 경매입니다. 원칙대로라면 현재 신건의 예상 미배당액 6,704,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 하지만 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 이행되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.

그렇다고 곧바로 매력적인 낙찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 현재 실질취득액 136,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 130,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 추세는 +3.1%이지만, 이 상승 추세만으로 현재 시세 대비 104.6%인 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 특히 전용 12.1㎡라는 소형 면적과 매각조건 확인의 중요성을 감안하면 보수적인 입찰 판단이 필요합니다.

결론은 권리조건 확인, 현재 가격은 보류입니다. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 확실히 이행되는지 확인하고, 실질취득액을 최근 거래가격과 비교해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮아 보이는 경매가격이 아니라 선순위 임차권을 실제로 인수하지 않는다는 점을 확정할 수 있는지, 그리고 그 상태에서 얼마에 취득하는지입니다.