* 실질 인수 0원 및 실질취득액은 매각물건명세서의 보증금 반환 청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 것을 전제로 합니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 별도입니다.

서울남부지방법원 2025타경12139. 서울 금천구 시흥동 신영메트로시티 11층 1113호, 오피스텔입니다. 감정가는 250,000,000원, 첫 매각기일의 최저매각가도 같은 금액입니다. 소유자는 이맹자로, 2022년 4월 29일 거래가액 235,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 현재 등기부에는 소유권보다 경매 권리분석에서 더 중요하게 다뤄야 하는 권리가 있습니다. 바로 2024년 5월 9일 등기된 권한조의 주택임차권입니다.

임차인 권한조는 2022년 4월 29일 주민등록 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 4월 5일입니다. 이 임차권은 2025년 9월 16일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 단순히 경매가 진행된다는 이유로 임차인의 보증금 반환 문제를 무시할 수 없습니다. 하지만 이번 매각에는 중요한 예외가 있습니다. 임차인과 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건을 어떻게 확인하느냐가 입찰 판단의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소

말소기준권리는 2025년 9월 16일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2024년 5월 9일에는 권한조의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 임차보증금은 235,000,000원이며, 주민등록일·점유개시일과 확정일자를 고려하면 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

한편 2021년 수협은행 앞으로 설정됐던 신탁등기는 2022년 4월 29일 말소됐습니다. 같은 날 이맹자 앞으로 소유권이 이전됐고 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 민간임대주택등기의 효력 및 매각 이후 관련 의무는 별도 확인 대상입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 아님

실제 임차인은 권한조 1명입니다. 매각물건명세서에 등장하는 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 기재돼 있으며, 동시에 이 사건의 강제경매 신청채권자입니다. 이를 별도의 임차인으로 계산하거나 보증금 235,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 임차권 승계와 배당금의 실제 귀속 관계도 반드시 확인해야 합니다.

③ 회차별 실질취득 — 유찰된다고 무조건 싸지는 구조는 아니다

신건 최저가는 250,000,000원이고, 선순위 임차보증금은 235,000,000원입니다. 현재 최저가에 낙찰되고 제공된 배당 시뮬레이션처럼 보증금이 전액 배당된다면 임차보증금 미배당 인수는 발생하지 않습니다.

그러나 매각가격이 내려가면 이야기가 달라집니다. 포기·말소 조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 선순위 보증금의 미배당액이 늘어날 수 있습니다. 이런 일반적인 인수형 경매는 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 실질취득액이 보증금 235,000,000원 안팎으로 유지되는 구조입니다. 이번 사건은 포기·말소 조건으로 인해 그 인수 부담이 실질적으로 해소될 수 있다는 점이 다릅니다.

* 실질취득액은 각 가정 낙찰가와 조건 이행 후 인수액을 합한 금액입니다. 취득·등기·명도 등 부대비용은 제외합니다. 38,600,000원 및 78,040,000원은 포기 조건을 적용하기 전의 회차별 인수 추정치이며, 조건 이행 후 실제 부담액으로 계산하지 않습니다. 유찰 시나리오는 가정일 뿐 향후 매각가격을 확정한 것이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)

위 금액은 신건 최저가 낙찰을 전제로 한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 4,300,000원은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 배당 귀속은 배당표 확정 및 권리관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

특히 임차보증금과 주택도시보증공사 청구액의 중복 관계에 주의해야 합니다. 배당 시뮬레이션은 권한조 명의 우선변제액 235,000,000원과 주택도시보증공사 신청채권 배당액 10,700,000원을 각각 표시하고 있지만, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인이므로 이 두 항목을 서로 독립된 보증금 채무라고 판단해서는 안 됩니다. 위 표는 시뮬레이션의 명목별 수치를 표시한 것이며, 실제 배당을 받을 권리자와 지급액의 귀속, 중복 지급 가능 여부는 배당 절차에서 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 시흥초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 상업·업무시설 등이 혼재한 지역으로, 전반적인 입지여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 11층 1113호입니다. 외벽은 화강석 등으로 마감됐으며 승강기·화재탐지설비·스프링클러·위생설비·도시가스 난방시설 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측으로 약 6m 도로에 접하며, 토지는 인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로 업무시설 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역 및 지구단위계획구역(금천구심)에 해당하며, 장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등의 사항이 기재돼 있습니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부구조도는 이해관계인 부재로 집합건축물대장 도면과 탐문 및 외부관찰 등을 토대로 작성됐으므로 실제 내부 상태 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주변에 주거·상업·업무시설이 혼재하지만, 개별 오피스텔의 매매 수요와 환금성을 판단하려면 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 거래 사례를 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원본 확인. 매각물건명세서의 해당 문구와 실제 적용 범위를 확인하고, 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 어떤 절차로 이행되는지 점검해야 합니다.
• 임차권등기 말소 여부. 권한조 명의 을구 1번 주택임차권등기의 말소와 관련한 조건·절차를 확인해야 합니다. 조건부 매각이라는 사실만으로 현재 등기가 이미 말소됐다고 판단해서는 안 됩니다.
• 보증기관 승계 확인. 주택도시보증공사의 주택임차권 승계 범위, 신청채권과 임차보증금 채권의 관계, 배당금의 실제 귀속을 확인해야 합니다. 동일 보증금의 중복 계산을 피해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 200,000,000원, 2회 유찰 가정 160,000,000원에서 나타난 인수 추정액 38,600,000원·78,040,000원은 포기 조건 적용 전 금액입니다. 조건 이행 시 실질 인수 0원이라는 분석과 혼동하지 않아야 합니다.
• 현재 시세 확인. 동일 건물·유사 층·유사 면적의 최근 실거래와 매물가격을 대조해야 합니다. 2022년 소유권이전 거래가격 235,000,000원을 현재 시세로 그대로 활용하지 않아야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 현장 점유는 별도의 문제입니다. 현재 점유자, 사용 상태, 인도 가능 시점, 명도에 필요한 협의와 비용을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 갑구 4-1번 민간임대주택등기의 효력, 매각 이후 관련 의무 및 행정 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 세금 관련 사항을 점검해야 합니다. 예상배당액에도 변동이 발생할 수 있습니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 실제 배당 관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금보다 중요한 것은 포기·말소 조건의 이행”

금천 신영메트로시티 1113호의 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 235,000,000원입니다. 선순위 임차인 권한조의 보증금이고, 주택도시보증공사가 주택임차권승계인으로 기재돼 있는 사건입니다. 일반적인 선순위 보증금 인수형이었다면 유찰로 매각가격이 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.

하지만 이번 사건의 매각물건명세서에는 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 매수인의 보증금 인수는 실질 0원이며, 신건 최저가 낙찰 가정의 실질취득액은 부대비용을 제외하고 250,000,000원입니다.

그렇다고 곧바로 안전하고 저렴한 경매라고 결론 내릴 수는 없습니다. 선순위 임차권의 정리가 조건부라는 점, 보증기관 승계와 실제 배당 귀속을 확인해야 한다는 점, 오피스텔의 최신 실거래 시세가 검증되지 않았다는 점이 남아 있습니다. 민간임대주택등기에 관한 점검도 필요합니다. 권리상 핵심 위험은 조건부로 해소될 수 있지만, 가격 경쟁력은 아직 확인되지 않았습니다. 이 사건은 포기·말소 조건의 이행 확인과 현재 시세 검증을 마친 뒤 입찰을 판단할 물건입니다.