서울남부지방법원 2025타경12143. 서울 영등포구 영등포동2가 에코하임 3층 304호, 전용 39.12㎡ 오피스텔입니다. 소유자 주근영 씨가 2022년 거래가 304,300,000원에 취득한 물건으로, 현재는 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 상태입니다. 권리 흐름에서 가장 눈에 띄는 것은 2022년 전입한 노지훈의 보증금 303,300,000원입니다. 현재 최저가 291,000,000원보다 보증금이 높아 통상적인 배당만으로는 보증금 전액을 회수하기 어렵습니다.
그런데 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 밝히고 있습니다. 이 조건이 제대로 이행되면 노지훈 보증금 부족분은 매수인에게 실질적으로 넘어오지 않습니다. 반면 기문호의 별도 임차관계는 확인되지 않았습니다. 선순위 보증금 하나가 해소됐다는 사실만으로 모든 점유·인수 위험이 사라진 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12143 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-105 에코하임 제3층 제304호 도로명: 서울특별시 영등포구 국회대로54길 53-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 39.12㎡ · 지하 2층/지상 12층 중 3층 |
| 내부 이용상태 | 방 · 거실 겸 주방 · 화장실 · 보일러실 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2018.11.26 사용승인 · 16세대 |
| 소유자 | 주근영 (2022.05.31 소유권이전 · 거래가 304,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 291,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 303,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2025.09.17 강제경매개시결정 (갑구 3번) |
| 선순위 임차권 | 노지훈 · 보증금 303,300,000원 · 2024.05.03 임차권등기 |
| 임대주택 등록 | 2022.05.31 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 면제
2018년 설정된 우리은행 근저당권은 2019.04.10 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 남아 있는 근저당권을 기준으로 이 사건을 판단해서는 안 됩니다. 신고된 말소기준권리는 2025.09.17 주택도시보증공사 강제경매개시결정입니다.
노지훈은 2022.05.24 전입·점유를 시작했고 2022.06.21 확정일자를 받았습니다. 이후 2024.05.03 보증금 303,300,000원에 대한 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 앞서므로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다. 다만 이 사건에는 보증기관의 반환청구권 포기·말소 조건이 별도로 적용됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2건, 보증기관은 승계인
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 노지훈 건물 전부 |
2022.05.24 2022.06.21 |
303,300,000원 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 확약 조건부 |
실질 0원 확약·말소 이행 조건. 미이행 시 추정 부족분 17,174,000원 |
| 기문호 점유 부분 미상 |
2025.03.11 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 확약 적용 밖 |
추가 확인 필수 별도 임차관계·보증금·점유 확인 필요 |
임차인으로 확인되는 이름은 노지훈·기문호 2명입니다. 주택도시보증공사는 노지훈의 주택임차권승계인이므로 실제 임차인을 추가해 3명으로 계산하지 않습니다. 다만 기문호와 노지훈 사이의 실제 점유관계, 독립적인 임대차계약 존재 여부는 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 평균 아래지만, 최신 거래와 같은 가격
에코하임은 2018.11.26 사용승인된 16세대 규모의 오피스텔입니다. 수집된 유사 면적 거래 12건의 전체 평균은 307,666,666원이고, 최근 거래로 분류된 4건의 평균은 302,750,000원입니다. 신건 최저가 291,000,000원은 최근 집계 평균의 96.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 39.12㎡ | 4 | 291,000,000원 |
| 2024.12 | 39.12㎡ | 5 | 294,000,000원 |
| 2024.12 | 40.23㎡ | 3 | 296,000,000원 |
| 2024.04 | 41.12㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2022.09 | 40.23㎡ | 2 | 308,400,000원 |
| 2022.05 | 39.12㎡ | 3 | 304,300,000원 |
| 2021.12 | 40.23㎡ | 4 | 314,800,000원 |
| 2021.11 | 39.12㎡ | 6 | 305,400,000원 |
| 2021.11 | 41.12㎡ | 2 | 304,900,000원 |
| 2021.11 | 39.12㎡ | 2 | 297,000,000원 |
| 2021.10 | 41.12㎡ | 7 | 327,900,000원 |
| 2021.10 | 41.12㎡ | 3 | 318,300,000원 |
| 최근 집계 평균 | — | 4건 | 302,750,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 307,666,666원 |
전체 평균만 보면 최저가가 94.6%로 낮아 보입니다. 그러나 오래된 고가 거래가 포함된 평균보다는 최근 집계값과 최신 거래가가 중요합니다. 최근 평균 대비 최저가는 96.1%지만, 최신 거래인 2025.01의 291,000,000원과 정확히 같습니다. 여기에 최근 거래군과 과거 거래군의 가격 추세는 -2.4%입니다. 따라서 신건을 시세보다 충분히 저렴한 가격이라고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,874,000원 |
| 1. 노지훈 임차보증금 우선변제 | 303,300,000원 | 286,126,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 303,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 배당액은 집행비용 4,874,000원과 임차보증금 우선변제 286,126,000원으로 매각대금 291,000,000원이 모두 소진되는 계산입니다. 주택도시보증공사의 별도 신청채권 배당은 0원으로 산정되어 있습니다. 임차보증금과 승계채권의 실제 귀속·수령인은 배당관계 원본 확인이 필요하며, 동일 보증금의 중복채권으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 보증금 인수의 관계
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 시 인수 추정 | 확약 이행 시 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 291,000,000원 | 17,174,000원 | 노지훈 인수 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 232,800,000원 | 74,559,200원 | 노지훈 인수 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 186,240,000원 | 120,467,360원 | 노지훈 인수 0원 |
확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 노지훈의 미배당 보증금이 증가합니다. 단순히 2회 유찰된 최저가 186,240,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 이때 예상 인수액 120,467,360원을 합치면 총 부담은 306,707,360원이 됩니다. 인수형 경매는 낙찰가 인하 효과가 보증금 인수 증가로 상쇄될 수 있습니다.
반대로 본 사건처럼 보증기관의 확약과 임차권 말소가 유효하게 이행되면 노지훈의 보증금 부족분은 매수인의 실질 부담에서 제외됩니다. 하지만 이는 노지훈 관련 위험에만 적용됩니다. 기문호의 권리관계가 확인되지 않은 상태에서는 어느 회차에서도 전체 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포동주민센터 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 소규모 공장·근린생활시설·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 영등포시장역(지하철 5호선)과 신길역(지하철 1·5호선), 인근 버스정류장 이용이 가능합니다. 감정평가상 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
- 건물. 2018.11.26 사용승인된 철근콘크리트구조 오피스텔입니다. 승강기와 자주식·기계식 주차장, 도시가스 개별난방 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·도시지역·과밀억제권역 등으로 확인되며, 공시지가는 6,341,000원/㎡입니다. 남측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 대공방어협조구역 및 토지거래계약 허가구역 관련 기재가 있습니다. 허가구역의 기재상 대상 용도와 매수인의 해당 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모로 대단지에 비해 거래 표본이 제한적입니다. 최신 확인 거래가 2025.01에 그치고 가격 추세도 -2.4%이므로 매도 시점의 실거래 유동성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 명확히 기재돼 있는지 확인하세요.
- 기문호 임차관계 확인. 전입일 2025.03.11의 기문호에 대해 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 노지훈과의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당 및 승계관계 대조. 노지훈 보증금 303,300,000원과 주택도시보증공사 승계채권을 중복 합산하지 말고, 배당요구·승계 범위·실제 수령관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 검토. 2022.05.31 등록된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 정리 절차를 확인하세요.
- 실질취득비용 산정. 확약 조건이 이행되지 않을 때는 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 계산해야 합니다. 기문호 관련 추가 위험도 별도로 판단하세요.
- 최근 시세 재확인. 최신 거래 자료가 2025.01이므로 2026.11.05 입찰 전 실거래·매물 호가·매매 수요를 새로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현재 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하고 명도 협의 및 비용을 검토하세요.
- 관리비·권리 원본 확인. 미납 관리비, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임대차 관련 원본을 대조하세요.
맺으며 — “보증금 인수 해소 ≠ 모든 위험 해소”
영등포 에코하임 304호는 보증금 303,300,000원이라는 숫자만 보면 위험한 선순위 임차권 인수형입니다. 하지만 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 덕분에 노지훈 관련 인수 부담은 조건 이행 시 실질 0원이 됩니다. 이는 분명한 권리상 장점입니다.
그렇다고 곧바로 안전한 물건으로 결론낼 수는 없습니다. 기문호의 전입이 말소기준권리보다 앞서고, 보증금과 점유관계가 확인되지 않았기 때문입니다. 확약 밖 임차인의 인수 위험은 여전히 남아 있습니다.
가격도 현재 최저가 291,000,000원이 집계된 최근 평균 302,750,000원보다는 낮지만, 최신 실거래 291,000,000원과 동일합니다. 거래 추세는 -2.4%로 하락하고 있습니다. 따라서 신건에서 뚜렷한 가격 메리트가 확인됐다고 평가하기 어렵습니다.
결론은 권리조건 확인 전 입찰 보류, 가격은 보수적으로 접근입니다. 노지훈의 확약이 확실히 이행되고 기문호의 별도 인수 위험이 해소된다면 유찰 이후 가격을 다시 검토할 수 있습니다. 현재 단계에서 중요한 것은 최저가 자체보다 실제로 얼마를 떠안고 취득하게 되는지를 확정하는 일입니다.
