한 줄 평 임차권등기 임차인의 보증금이 2.1억원으로 대항력 인수 위험이 있는 물건입니다. 다만 매각물건명세서상 HUG 확약서가 제출되어 해당 임차인에 대한 매수인 부담은 실질 0원 처리됩니다. 확약 내용과 임차권등기 말소 여부 확인이 낙찰 전 핵심입니다.
감정가 / 최저가
243,000,000원
최저 119,070,000원
실질취득 판단
확약 확인 필요
임차보증금 210,000,000원
매수인 인수
0원*
HUG 확약 적용
핵심지표
5회 유찰
최근 시세 대비 49.4%
창원지방법원 2025타경21283. 거제시 장평동 에스빌리지 비동 1304호 아파트입니다. 감정가는 2억4,300만원이며 현재 최저매각가는 1억1,907만원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 겉으로는 큰 할인폭처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 임차권등기와 대항력입니다.
임차인 최재림은 2021년 전입·확정일자를 갖추고 2억1,000만원 임차보증금으로 임차권등기를 설정했습니다. 일반적인 대항력 임차인이라면 낙찰가와 관계없이 미배당 보증금 인수 위험이 발생할 수 있습니다. 다만 HUG 확약서 제출 내용에 따라 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 조건이 확인되어 해당 임차인 부분은 실질 인수 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21283 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 5 에스빌리지 비동 13층 1304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택 이용 중 |
| 소유자 | 김영옥 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 119,070,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
② 임차인 분석 — 대항력과 확약 확인
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최재림 | 210,000,000원 | 있음 | 가능 | 확약으로 0원* |
⚠️ 확약 적용 조건 매각물건명세서 비고에 2026.01.27. 제출된 확약서 내용으로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한 내용이 기재되어 있습니다. 해당 조건이 실제 매각절차에 반영되는지 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 확인할 점
에스빌리지 동일 면적 기준 최근 거래 12건 평균은 241,000,000원입니다. 현재 최저가는 평균 거래가 대비 49.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 99.06㎡ | 13 | 289,000,000원 |
| 2022.04 | 99.06㎡ | 2 | 234,070,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 241,000,000원 |
배당 분배 (최저가 119,070,000원)
감정가 vs 최근 실거래
최저가는 최근 거래 평균 대비 낮지만 임차권 확약 조건 확인이 우선입니다.
④ 입찰 체크리스트
- 확약서 확인. 임차인 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 위험. 확약 적용 전에는 2.1억원 보증금의 대항력 인수 가능성이 존재합니다.
- 공매 관련 사항. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하여 진행 관계 확인이 필요합니다.
- 현황 확인. 내부조사는 불가능했고 외부관찰 및 관련공부 기준 평가입니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 권리 조건을 먼저”
이 물건은 5회 유찰로 가격만 보면 매력적인 구간에 들어왔습니다. 그러나 핵심은 단순 할인율이 아니라 임차권등기와 확약입니다. 확약이 정확히 적용된다면 매수인 인수 부담은 0원으로 정리될 수 있지만, 그 조건이 깨지면 대항력 임차보증금 문제가 다시 살아납니다. 가격보다 확약 확인이 우선인 물건입니다.