서울남부지방법원 2025타경12593. 강서구 화곡동 에스케이파크리움 제101동 401호, 전용면적 29.92㎡ 유형의 다세대주택입니다. 2022년 준공된 29세대 규모의 소규모 공동주택으로, 현재 소유자 최민규 씨가 2023년 12월 1일 거래가액 375,000,000원에 취득했습니다. 이후 국가 압류, 서민금융진흥원 가압류가 등기됐고, 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 진행 중입니다.

겉으로는 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 하지만 2024년 1월 2일 등기된 김경민의 선순위 주택임차권이 가장 중요한 권리이며, 그 보증금은 375,000,000원입니다. 단순히 압류가 매각으로 지워진다는 사실만으로 권리가 안전하다고 평가할 수 없습니다. 다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건을 정확히 확인하는 것이 권리분석의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소

이 사건의 말소기준권리는 2024년 5월 10일 국가 압류입니다. 그보다 앞선 2024년 1월 2일에 김경민의 주택임차권등기가 완료되어 있고, 전입 및 점유개시일도 2022년 5월 4일로 확인됩니다. 따라서 이 임차권은 말소기준권리보다 앞선 선순위 권리입니다.

반대로 2025년 4월 21일의 서민금융진흥원 가압류와 2025년 10월 14일의 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 2022년 4월 7일 설정되었던 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2022년 5월 4일 이미 말소됐으므로 현재 살아 있는 선순위 근저당으로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

임차권자와 전입자로 확인되는 사람은 김경민·한아록·김강호 등 3명입니다. 주택도시보증공사는 김경민 임차권의 승계인인 보증기관으로서, 별도의 실제 임차인 1명이나 새로운 보증금 375,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다.

김경민은 2022.04.12 임대차계약, 2022.04.13 확정일자, 2022.05.04 전입·점유개시, 2024.01.02 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. 한아록·김강호는 전입일이 말소기준권리보다 뒤이지만 보증금, 확정일자 및 실제 점유관계가 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

또한 2023년 12월 1일 재등록된 민간임대주택등기가 확인됩니다. 이전 민간임대주택등기는 말소되었으나 이후 재등록 사실이 있으므로, 현재 등록 상태와 매각 후 적용되는 행정상 의무 여부는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 실질취득은 최근 거래의 148.3%

이 물건은 에스케이파크리움101동102동의 전용 29.92㎡ 유형입니다. 전체 실거래 12건의 평균은 359,000,000원이지만, 과거 고가 거래가 다수 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단의 기준은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래에 두어야 합니다.

2024년 거래들은 주로 339,000,000원~400,000,000원 수준에 형성됐습니다. 하지만 2026년 7월에는 유사 면적이 259,000,000원에 거래됐습니다. 최근 가격 추세 지표는 -29.6%입니다. 이는 과거 거래가격을 그대로 현재 시세로 받아들이면 안 된다는 강한 경고입니다.

현재 최저매각가이자 확약 조건 충족 시 실질취득액인 384,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 259,000,000원의 148.3%입니다. 차이는 125,000,000원에 이릅니다. 전체 평균 대비 107.0%라는 비교보다 이 최근 거래 대비 격차가 훨씬 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 384,000,000원 가정)

집행비용 6,176,000원은 추정액입니다. 예상배당은 김경민 보증금 375,000,000원, 서민금융진흥원 2,824,000원으로 매각대금 전액이 배분되는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사는 김경민 임차권의 승계인이므로 보증금을 별도의 신규 임대차채권으로 중복 합산해서는 안 되며, 최종 배당 주체와 승계 범위는 배당 관련 원본 서류로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가와 실질취득을 구분

이 사건은 대항력 있는 선순위 임차권이 있으므로, 유찰에 따른 최저가 하락만으로 투자 매력이 개선된다고 단정할 수 없습니다. 확약 조건이 없는 일반적인 인수형이라면 낙찰가격이 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가하여 실질취득 총액이 보증금 수준에 가까워집니다. 그러나 이 사건에는 별도의 반환청구권 포기 및 말소 조건이 있습니다.

원칙적 인수 가능액은 해당 회차의 예상배당에 따른 미배당 보증금 추정치입니다. 확약부 실질 인수 0원은 김경민 임차권에 대한 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 유효하게 이행되는 경우에 한합니다. 다른 전입자의 미상 권리, 세금, 명도비용 등은 별도입니다.

확약이 없다면 1회 유찰 시 307,200,000원 + 72,900,800원, 2회 유찰 시 245,760,000원 + 133,480,640원으로 실질취득이 각각 380,100,800원, 379,240,640원이 됩니다. 집행비용 등의 영향으로 정확히 보증금과 같지는 않지만, 낙찰가가 낮아져도 실질취득은 보증금 375,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다.

반면 이 사건처럼 포기·말소 조건이 유효하게 적용되면 주된 보증금 인수액은 실질 0원이므로, 각 회차의 실질취득은 해당 매각가를 기준으로 판단합니다. 현재 신건 384,000,000원과 1회 유찰 가정 307,200,000원은 모두 최근 실거래 259,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 가정가 245,760,000원은 최근 실거래보다 낮지만, 실제 유찰 여부와 포기·말소 조건의 이행, 다른 전입자 권리 확인 없이는 이를 확정적인 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신화중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2022년 준공된 철근콘크리트구조의 6층 건물입니다. 대상 물건은 4층 401호이며, 석재 붙임 외벽, 새시 창호, 위생·급배수설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6미터 도로, 북측으로 폭 약 3미터의 막다른 도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역 및 대공방어협조구역 등으로 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있어 매각 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 토지·건축. 토지는 평탄한 6필 일단의 건부지로 이용 중입니다. 공시지가 기준 단가는 3,596,000원/㎡이며 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 29세대 소규모 다세대주택으로, 최근 12개월 유사 면적 거래가 1건입니다. 2024년 고가 거래와 2026년 최신 거래의 가격 차이가 크고, 최근 가격 추세가 -29.6%로 나타나 재매각가격 산정에 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원본 확인. 주택도시보증공사가 김경민 임차권의 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 최종 매각조건에 정확히 반영되어 있는지 확인하세요.
• 임차권 승계 관계 확인. 김경민의 원보증금 375,000,000원과 주택도시보증공사의 승계채권을 중복 채무로 계산하지 않도록 승계 및 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
• 별도 전입자 2명 조사. 한아록·김강호의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 전입 경위와 선행 권리 관계를 조사하세요. 보증금이 미상이라는 이유만으로 대항력이 있다고도, 없다고도 확정해서는 안 됩니다.
• 시세 판단 기준. 전체 거래 평균 359,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래가 259,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 최근 가격 추세 -29.6%를 감안하여 감정가 수준의 응찰을 경계하세요.
• 유찰 시나리오 검토. 신건 384,000,000원, 1회 유찰 가정 307,200,000원, 2회 유찰 가정 245,760,000원 각각에 대해 확약부 인수액과 별도 미상 권리 위험을 구분해 총취득원가를 산정하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 2023년 12월 1일 재등록된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 행정상 의무, 말소 가능 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 현재 점유 주체와 인도 가능성, 명도에 필요한 협의·절차, 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 비용을 확인하세요.
• 배당·세금 확인. 국가 압류 관련 조세채권, 당해세, 법정 우선권 및 실제 배당순위를 확인하고 배당표의 추정액과 차이가 생길 가능성을 검토해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각조건을 다시 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “주된 인수는 해소, 가격 위험은 그대로”

이 사건은 얼핏 보면 선순위 보증금 375,000,000원 때문에 인수 위험이 큰 경매입니다. 실제로 2024년 5월 10일 말소기준권리보다 앞선 임차권이 존재하고, 김경민은 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 분석됩니다. 그러나 매각조건에는 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어, 해당 조건이 유효하게 이행된다면 주된 보증금의 실질 인수액은 0원입니다.

그렇다고 권리 위험이 전부 없어진 것은 아닙니다. 한아록과 김강호의 보증금·확정일자·점유관계는 여전히 미상이고, 주택도시보증공사의 포기 조건은 이들의 별도 권리까지 포괄하지 않습니다. 민간임대주택 등록 상태 역시 확인이 필요합니다.

무엇보다 가격이 가장 큰 걸림돌입니다. 현재 신건 실질취득액 384,000,000원은 최근 실거래 259,000,000원의 148.3%로, 최근 시세 이상입니다. 가격 추세도 -29.6% 하락했고, 29세대 소규모 다세대주택의 최근 거래 표본은 1건에 그칩니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.6회입니다.

종합 판단은 D등급. 선순위 임차권에 대한 조건부 인수 해소는 긍정적이지만, 다른 전입자의 미확인 위험과 현재 실질취득액의 큰 시세 초과, 하락 추세 및 환금성 부담을 상쇄하기 어렵습니다. 신건 가격에서는 입찰보다 권리확인과 가격 재평가가 우선인 물건입니다.