* 매각물건명세서에 기재된 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 것을 전제로 합니다. 별도의 임차인·권리자에 대한 인수 위험까지 포괄적으로 면제하는 의미는 아닙니다.

서울남부지방법원 2025타경12601. 서울 금천구 시흥동 789-36에 있는 5층 다세대주택의 제502호입니다. 2015년 9월 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 건물이며, 소유자 서진영 씨가 2016년 4월 19일 거래가액 145,000,000원에 취득한 물건입니다. 현재 강제경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 150,000,000원입니다.

등기부상 최초 근저당권은 이미 말소되었고, 과거 강제경매개시결정도 취소 후 말소되었습니다. 현 경매의 말소기준은 2025년 10월 15일 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2020년 5월 11일 등기된 고태준의 주택임차권입니다. 단순히 말소기준 이전 권리라는 이유로 위험을 확정하기보다, 매각조건에 명시된 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 함께 해석해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 인수는 조건부 해소

2015년 9월 25일 설정된 금천신용협동조합의 근저당권은 채권최고액 351,975,000원으로, 공동담보가 설정된 권리였습니다. 하지만 2016년 3월 28일 해지로 등기말소되어 현재 매수인에게 인수되는 근저당권으로 취급하지 않습니다.

2020년 2월 26일 김종규의 강제경매개시결정 역시 2021년 3월 3일 말소되었습니다. 따라서 현재 진행 중인 사건의 권리분석 기준은 2025년 10월 15일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

2026년 2월 12일 금천구의 압류는 현 말소기준권리 이후 설정된 것으로 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 별도의 당해세와 조세채권의 배당순위는 실제 배당에서 영향을 줄 수 있으므로 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권승계인으로 표시되어 있습니다. 이를 고태준과 별개의 실제 임차인으로 계산하거나, 보증금 150,000,000원을 중복해서 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 고태준 1명이며 확인되는 임대차보증금은 150,000,000원입니다.

③ 낙찰가 하락 시 인수액 — 확약이 왜 중요한가

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지면, 일반적인 선순위 임차권 인수형 경매에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어날 수 있습니다. 이때 낙찰가만으로 수익성을 평가해서는 안 되며, 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득금액으로 판단해야 합니다.

특히 이 사건은 2회 유찰 시 최저매각가가 128,640,000원으로 임차보증금 150,000,000원보다 낮아집니다. 배당 모형에는 매수인 인수예상액이 23,960,960원으로 표시되어 있습니다. 다만 매각조건에 명시된 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되면 이 금액의 실질 인수는 0원*으로 보아야 합니다.

룰상 인수액과 신청채권 미배당액은 서로 다른 항목입니다. 특히 신청채권자인 주택도시보증공사의 미배당액 전체가 그대로 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. * 실질 인수액은 명세서상 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우를 전제합니다.

④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

신건 매각가 201,000,000원을 전제로 한 배당 모형에서는 집행비용 3,614,000원을 차감한 후 임차인 고태준의 보증금 150,000,000원이 우선 배당되고, 주택도시보증공사에 47,386,000원이 배당되는 구조입니다.

이 경우 신청채권 150,000,000원 중 102,614,000원은 미배당으로 남습니다. 그러나 이 금액을 매수인의 인수채무로 단정해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사의 승계 관계와 명세서상 포기 조건을 구분하여 판단해야 합니다.

위 금액은 제공된 예상배당 모형을 그대로 표시한 추정치입니다. 임차인 보증금과 보증기관 신청채권의 법적 동일성 및 배당순위는 실제 배당절차에서 재확인해야 하며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 시세·가격 판단 — 감정가만으로 저렴함을 판단할 수 없다

감정가와 현재 최저매각가는 모두 201,000,000원입니다. 소유자의 2016년 취득 당시 거래가액은 145,000,000원으로 기재되어 있으나, 이는 과거 개별 거래가격일 뿐 현재 시장가격을 판단하는 직접적인 기준은 아닙니다.

현재 비교 가능한 동일·유사 다세대주택의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 최저매각가가 현재 시장가격보다 낮다거나 유찰 후 매각가격이 곧바로 저평가 구간에 진입한다고 볼 근거는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 한울중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택 등 소규모 공동주택, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 대중교통 이용 편의는 보통인 편으로 평가됩니다.
• 건물. 2015년 9월 18일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호이며 위생설비·급배수설비·개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지·도로. 대지는 인접 필지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(정심생활권)에 해당합니다. 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가 관련 사항. 감정요항표에는 외국인 등을 대상으로 한 주택 관련 허가구역과 아파트 대상 허가구역이 각각 기재되어 있습니다. 본건은 다세대주택이므로 실제 입찰 및 취득 시 적용 여부를 구분하여 확인해야 합니다.
• 공부·건축상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되어 있지 않으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지보수 필요성은 현장에서 점검해야 합니다.
• 환금성. 소규모 다세대주택으로, 거래가격은 개별 건물의 상태·전용면적·주차·층별 특성 등에 영향을 받을 수 있습니다. 최근 거래사례를 통한 환금성 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 반환청구권 포기 확인. 임차인 고태준과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 조건이 실제 매각물건명세서 원본과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 이행. 보증금 반환청구권 포기뿐 아니라 임차권등기를 말소한다는 매각조건이 실제로 이행될 수 있는지 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계 확인. 주택도시보증공사의 신청채권과 주택임차권 승계 범위를 확인하고 동일 보증금을 중복해서 계산하지 않아야 합니다.
• 2회 유찰 시 인수액 주의. 배당 모형상 23,960,960원의 인수예상액이 발생하는 구간입니다. 확약 조건의 효력이 충족되지 않으면 낙찰가격만으로 실질취득비용을 계산해서는 안 됩니다.
• 현장 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실거주 여부를 확정할 수 없습니다. 실제 점유자 및 인도 가능 상태를 확인하고 명도에 필요한 비용과 절차를 점검해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 체납과 조세채권의 배당순위를 확인하고 실제 매수인 부담 가능 항목을 별도로 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 현재 매물을 비교하고 건물 상태·층수·주차 및 권리 정리 비용을 반영하여 응찰가 상한을 결정해야 합니다.
• 매각조건 변경 확인. 매각기일 전 매각물건명세서 정정, 권리신고 변경, 경매절차의 변경·취소 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 조건부로 인수 부담을 해소하는 경매”

서울남부지방법원 2025타경12601은 대항력 있는 임차인 고태준의 보증금 150,000,000원이 권리분석의 중심에 있는 금천구 시흥동 다세대주택 경매입니다.

임차권은 말소기준권리보다 앞서고 우선변제권도 인정되는 구조입니다. 따라서 일반적인 선순위 임차권 인수형 물건이라면 유찰 후 매각가격이 보증금보다 낮아질 때 미배당 보증금의 인수가 발생할 수 있습니다.

하지만 이 사건은 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 해당 조건이 실제 이행된다면 임차권에 따른 매수인 실질 인수액은 0원*으로 판단됩니다.

반대로 조건이 이행되지 않는다면 2회 유찰 시 배당 모형상의 인수예상액 23,960,960원을 무시해서는 안 됩니다. 따라서 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건의 확실성입니다.

가격 측면에서는 별도의 판단이 필요합니다. 감정가와 신건 최저가가 모두 201,000,000원이지만, 현재 시세를 직접 확인할 수 있는 비교 거래가 없으므로 이 금액이 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 1회 또는 2회 유찰 후에도 시장가격 검증 없이 입찰하는 것은 적절하지 않습니다.

결론은 '조건부 권리 정리는 긍정적, 가격 경쟁력은 검증 필요'입니다. 선순위 임차권과 보증기관 승계 관계를 정확히 확인하고, 명세서상 조건의 이행 가능성을 확인한 뒤 실제 거래가격에 근거하여 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.