서울남부지방법원 2025타경12726. 금천구 가산동 스마트캐슬 4층 402호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 권태익이며, 2021년 9월 17일 거래가 230,000,000원에 취득했습니다. 등기부에는 2023년 국세 압류, 2024년 금천구 압류, 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 확인됩니다.
이 사건에서 가장 중요한 부분은 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유 관계입니다. 김단비는 2021년 9월 16일 전입했고 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있습니다. 이 조건은 김단비 관련 잔여 보증금 인수 문제를 해소하는 핵심 근거입니다.
반면 유철희의 전입일은 2020년 11월 6일입니다. 김단비보다 앞서 전입했지만 보증금, 확정일자, 실제 임대차관계가 확인되지 않습니다. 따라서 유철희를 확정적인 대항력 임차인이라고 단정할 수는 없으나, 대항력 가능·미상으로 분류하고 별도로 조사해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12726 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 142-17 스마트캐슬 제4층 제402호 도로명주소: 서울특별시 금천구 남부순환로108길 20-34 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 4층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정 |
| 소유자 | 권태익 (2021.09.17 소유권이전, 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (신건) |
| 유찰횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2023.08.11 국(남동세무서장) 압류 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 전입자가 핵심
등기부상 2016년 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권은 2019년 10월 22일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 기준이 되는 것은 2023년 8월 11일 국세 압류입니다. 이후의 금천구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인·점유자 분석 — 확인 대상 2명, 위험은 서로 다르다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유철희 점유 부분 미상 |
2020.11.06 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 별도 인수위험 |
| 김단비 건물 전부 · 임차권등기 |
2021.09.16 | 230,000,000원 | 있음 | 확정일자·배당요구 | 확약 시 실질 0원 |
김단비의 임대차계약일은 2021.08.20, 확정일자는 2021.08.23, 전입 및 점유개시일은 2021.09.16입니다. 2023.10.06 주택임차권등기가 접수됐고 배당요구도 확인됩니다. 보증금은 230,000,000원입니다.
현재 회차의 기계적 예상 미배당액은 19,796,000원이지만, 위 조건이 유효하게 이행되는 경우 김단비 관련 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하지 않으며, 승계된 보증금 230,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.주택도시보증공사의 확약은 김단비 관련 반환청구권에만 적용됩니다. 유철희에게 독립된 보증금 반환청구권이 있다면 그 권리가 확약에 의해 소멸한다고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,796,000원 |
| 1. 임차인 김단비 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 210,204,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,796,000원을 먼저 공제하고 김단비에게 210,204,000원을 우선 배당하는 추정입니다. 김단비 보증금 부족분은 19,796,000원이나 확약 조건을 충족하면 해당 잔액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 배당표상 주택도시보증공사 신청채권의 예상배당은 0원으로 표시되며, 이는 동일 보증금과 독립적으로 더해야 하는 임차보증금을 뜻하지 않습니다. 국세·지방세의 우선배당, 유철희의 권리, 최우선변제 등은 실제 배당에서 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가와 조건부 인수
| 회차 | 최저가 | 김단비 미배당(확약 전) | 김단비 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 214,000,000원 | 19,796,000원 | 0원(조건부) |
| 1회 유찰 (80%) | 171,200,000원 | 61,996,800원 | 0원(조건부) |
| 2회 유찰 (64%) | 136,960,000원 | 95,757,440원 | 0원(조건부) |
일반적인 대항력 보증금 인수형 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가하여, 매수인의 실질취득금액은 보증금 수준에 가깝게 고정됩니다. 최저가만 낮아졌다고 실제로 저렴하게 취득하는 것은 아닙니다.
이 사건에서는 김단비 보증금에 대한 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있으므로 상황이 다릅니다. 해당 조건을 충족한다면 김단비 관련 실질 인수액은 회차와 관계없이 0원이며, 표에 적힌 미배당 금액은 매수인이 실제로 부담하는 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 가산초등학교 북서측 인근. 주변에는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 있으며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다. 차량 접근과 실제 주차·진출입 여건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 7층 건물의 4층 호실이며 외벽은 벽돌붙임 마감, 창호는 샷시창호 등입니다. 위생·급배수시설과 승강기설비가 확인됩니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역 및 대공방어협조구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 지정 내용도 있으므로 오피스텔에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 이용 및 환금성. 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정되며 주변에 주거·업무시설이 혼재합니다. 실제 주거용 사용 여부와 임대차 현황, 동일 건물의 거래 사례를 확인하여 환금성을 판단해야 합니다.
- 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유철희의 점유·계약관계 조사. 전입일 2020.11.06의 법적 의미, 보증금 존재 여부, 확정일자, 임대차계약 및 현재 점유 상태를 확인해야 합니다. 이 항목이 인수액 판단의 최우선 과제입니다.
- 주택도시보증공사 확약 원본 확인. 김단비 임차보증금의 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기 범위, 조건의 효력, 임차권등기 말소 절차를 최신 매각물건명세서와 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 2023.10.06 접수된 김단비의 주택임차권등기가 매각 조건에 따라 실제로 말소되는지 확인해야 합니다. 반환청구권 포기와 등기 말소는 함께 검토해야 합니다.
- 국세·지방세 배당 확인. 2023.08.11 국세 압류와 2024.11.05 금천구 압류가 있으므로 법정기일과 조세채권의 우선순위를 확인해야 합니다. 단순 예상배당표만으로 최종 배당액을 확정할 수 없습니다.
- 가격 상한 재검토. 신건 최저가 214,000,000원이 적정한지 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 거래와 비교해야 합니다. 유철희 관련 인수 가능액도 별도로 고려해야 합니다.
- 실제 점유·명도 확인. 김단비의 임차권등기와 현재 점유는 구별해 확인해야 합니다. 유철희를 비롯한 실제 점유자와 명도 협의 및 인도명령 가능성을 검토해야 합니다.
- 미납 관리비 및 시설 확인. 관리비 체납액, 공용부분 부담, 내부 상태, 승강기 등 주요 설비를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 주민등록 전입관계 및 주택도시보증공사의 확약 내용을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소돼도 선순위 미상 위험은 남는다”
이 사건은 겉으로 보면 230,000,000원의 대항력 보증금이 최저매각가 214,000,000원을 초과하는 위험한 오피스텔 경매입니다. 하지만 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 적용하면, 김단비에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다.
그렇다고 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 2020년부터 전입 기록이 있는 유철희의 보증금과 법적 점유관계가 미상이기 때문입니다. 이 권리는 김단비 관련 확약의 적용 범위 밖에 있습니다. 별도의 유효한 대항력과 인수 대상 보증금이 확인된다면 낙찰자의 실질취득비용이 증가할 수 있습니다.
현재 최저매각가는 214,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신건 가격이 적정한지는 실거래 시세와 함께 검증해야 하고, 유찰 시에도 인수 위험이 자동으로 사라지지 않습니다.
결론은 ‘김단비 보증금 조건부 해소, 유철희 선순위 미상 위험 잔존’입니다. 유철희의 임대차관계와 보증금, 주택도시보증공사의 확약 이행 가능성을 원본으로 확인하기 전까지는 입찰 판단을 보류하는 것이 타당합니다. 가격 검토보다 선순위 권리 확인이 먼저인 물건입니다.
