서울남부지방법원 2025타경12790. 서울 금천구 독산동 리엠하우스 2층 202호에 대한 강제경매입니다. 건물은 2020년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 5층 건물 중 2층에 해당합니다. 현재 등기상 소유자는 김서형이며, 2020년 11월 20일 327,000,000원의 거래가액으로 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소 여부가 아닙니다. 과거 설정됐던 강구수산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 중요한 선행 권리는 2024년 9월 등기된 김장근의 주택임차권입니다. 보증금이 감정가를 초과하지만, 주택도시보증공사의 조건부 반환청구권 포기가 있어 통상적인 보증금 인수형 경매와 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기상 과거 근저당권은 2020년 11월 17일 이미 말소됐습니다. 이 사건에서 제시된 말소기준은 2025년 10월 23일 강제경매개시결정입니다. 이후 설정된 금천구 압류와 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

반면 김장근의 주택임차권은 2024년 9월 12일 등기됐고, 전입일은 2022년 9월 7일입니다. 따라서 말소기준권리보다 앞서는 임차권이며, 단순히 강제경매가 진행됐다는 이유만으로 보증금 반환 위험을 없다고 볼 수 없습니다. 이 선순위 임차권이 매수인 부담으로 이어지지 않도록 하는 핵심 장치가 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다.

② 임차인 권리분석 — 실제 임차인 2명, 승계인은 별개 채권자가 아니다

이 사건의 실제 임차인으로 확인되는 사람은 김장근과 박도희, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 김장근의 주택임차권을 승계한 기관으로서 별도의 임차인으로 계산하지 않습니다. 특히 김장근 보증금 341,000,000원과 주택도시보증공사의 341,000,000원 청구금액을 별개 임대차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.

김장근은 2022년 7월 26일 임대차계약, 2022년 7월 27일 확정일자, 2022년 9월 7일 전입 및 점유개시의 이력이 있습니다. 2024년 9월 12일 임차권등기가 이뤄졌으며 배당요구도 확인됩니다. 주택도시보증공사의 승계 관계와 반환청구권 포기 조건을 함께 적용해야 이 사건의 실제 위험을 올바르게 판단할 수 있습니다.

③ 가격분석 — 최저가 3.17억을 곧바로 저렴하다고 볼 수 없다

이 사건의 감정가는 317,000,000원이고, 신건 최저매각가 역시 317,000,000원입니다. 소유자의 2020년 등기상 취득 거래가액은 327,000,000원입니다. 다만 이 거래는 과거의 해당 물건 취득가격이므로 현재의 적정 시세나 최근 실거래가격을 대체할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 317,000,000원 가정)

위 배당표는 매각가 317,000,000원 및 추정 집행비용 5,238,000원을 반영한 계산입니다. 김장근 우선변제 배당액으로 311,762,000원이 계상돼 있으며, 실제 승계채권자의 배당 수령관계와 배당순위는 법원의 배당절차에 따라 확인해야 합니다. 주택도시보증공사 청구금액을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 낮은 낙찰가도 착시

선순위 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 높은 일반적인 인수형 경매에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어나 매수인의 최종 부담이 보증금 341,000,000원과 집행비용 수준으로 수렴합니다. 즉 최저가가 낮아진다고 총취득부담도 같은 비율로 낮아지는 것은 아닙니다.

다만 이 사건은 김장근에 대한 반환청구권 포기·말소 조건이 있으므로 아래의 미배당 추정액이 그대로 인수액이 되지 않습니다. 확약 적용 후 김장근 관련 실질 인수액은 모든 회차에서 0원이며, 박도희 관련 위험은 별도로 미확정입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 금천문화예술정보학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 전반적인 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2020년 9월 25일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 석재붙임 외벽, 샷시 창호를 갖추고 있으며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 부지는 장방형 평지이며 동측과 서측으로 약 5m 도로에 접합니다. 토지는 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역에 해당하며, 과밀억제권역·중점경관관리구역·공항시설 관련 장애물제한표면구역 등 여러 제한사항이 적용됩니다. 기재된 토지거래허가구역별 대상 용도와 지정기간이 서로 다르므로 입찰·취득 시점의 적용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리 필요성은 별도 확인해야 합니다.
• 민간임대주택. 2022년 12월 8일 민간임대주택등기가 이뤄졌으며, 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기 내용이 있습니다. 경매 취득 후 관련 등록 상태와 의무의 존속 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택은 아파트 단지와 달리 동일 조건의 비교 거래가 제한될 수 있습니다. 최근 거래사례, 실제 전용면적, 주차 조건 및 내부 상태를 확인하기 전에는 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 확약 원문. 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 매각 조건으로 명시돼 있는지 매각물건명세서 원본을 직접 대조하고, 적용 범위와 이행 절차를 확인해야 합니다.
• 김장근 임차권등기 말소. 등기부 을구 3번 주택임차권의 말소 조건과 매각 후 정리 절차를 확인하세요. 선순위 임차권 자체가 존재한다는 사실과 매수인 인수채무가 면제된다는 사실은 구분해야 합니다.
• 박도희 점유·임대차관계. 2025년 3월 24일 전입자 박도희의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다. 이 항목이 본건 권리분석에서 가장 큰 미확정 위험입니다.
• 보증금 중복계산 방지. 김장근의 341,000,000원 보증금과 주택도시보증공사의 341,000,000원 청구금액을 별개의 임차인 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 승계 관계와 실제 배당 귀속을 확인해야 합니다.
• 배당예상표 검증. 집행비용 5,238,000원, 김장근 관련 배당추정액 311,762,000원, 미배당액 29,238,000원은 추정 계산입니다. 실제 당해세·최우선변제·배당순위와 차이가 생길 수 있으므로 배당 관계를 별도로 검증해야 합니다.
• 시세 확인. 독산동 인근 유사 다세대주택의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확인하고, 층수·전용면적·주차·사용승인연도·건물 상태를 조정해 입찰가를 산정해야 합니다. 과거 소유자 취득가격이나 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 세금·압류 및 관리비. 금천구와 국민건강보험공단 압류의 매각 소멸 여부를 확인하고, 별도로 당해세 배당관계, 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 금액 등을 조사해야 합니다.
• 명도·점유 인계. 임차권등기 말소 조건이 있더라도 실제 점유자가 누구인지에 따라 인도·명도 절차가 달라질 수 있습니다. 박도희의 점유 여부를 확인한 뒤 필요한 절차와 비용을 반영하세요.
• 민간임대주택 등록 및 토지이용 규제. 민간임대주택등기와 토지이용계획상 각종 제한의 현재 효력을 확인하고, 취득 후 임대·사용·처분에 적용될 조건을 검토해야 합니다.
• 최종 서류 확인. 2026년 11월 5일 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 변경·정정 내용을 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 3.41억 인수는 해소, 그러나 전체 권리는 아직 미완성”

독산동 리엠하우스 202호는 표면적으로만 보면 감정가 317,000,000원보다 큰 341,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재하는 고위험 인수형 경매입니다. 확약이 없다면 신건 예상 미배당액 29,238,000원을 매수인이 부담하고, 유찰돼 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득부담은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로 김장근 관련 실질 인수액은 0원입니다. 이 점은 매우 중요한 위험 해소 요인입니다.

반대로 박도희의 보증금·점유·대항력·우선변제 여부는 미확정입니다. 이 별도 전입자는 확약의 적용 대상이 아니므로, 김장근 임차권 문제를 해결했다고 전체 권리관계가 깨끗해지는 것은 아닙니다. 여기에 최근 실거래를 기준으로 한 가격 검증도 완료되지 않아 최저가 317,000,000원의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론은 ‘주된 인수 해소, 잔여 권리위험 확인 전 입찰 보류’입니다. 박도희의 권리관계가 정리되고, 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 확인되며, 최근 시세 대비 적정한 응찰가가 산출될 때 비로소 입찰 가능성을 다시 평가할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약의 적용 범위, 미상 임차인의 실제 권리, 그리고 검증된 시장가격입니다.