서울남부지방법원 2025타경12858. 서울 금천구 독산동 한나래 3층 302호, 감정평가서상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2020년 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트 건물에 위치하며, 현재 소유자는 고완석입니다. 등기부상 고완석은 2021년 4월 27일 거래가액 265,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이후 2022년 9월 국의 압류가 등기됐고, 2025년 10월 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2022.09.15. 압류입니다. 그런데 실제 임차인 이용욱의 전입과 점유는 2021.04.27., 확정일자는 2021.04.07.로 모두 말소기준보다 빠릅니다. 원칙적으로 배당되지 않은 보증금의 매수인 인수 문제가 발생할 수 있는 구조입니다.

바로 여기서 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재돼 있습니다. 따라서 이 조건의 유효성과 이행이 확인되면 대항력 임차인의 보증금이 매수인에게 추가 부담으로 넘어오는 통상적인 구조와 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

이 사건의 말소기준은 2022년 9월 15일 국의 압류입니다. 이전에 설정됐던 금천서부새마을금고 근저당권은 2021년 4월 27일 이미 말소됐으므로 현재 존속하는 근저당권으로 계산하지 않습니다. 해당 근저당의 채권최고액 864,000,000원도 현존 인수채무로 합산하면 안 됩니다.

국의 압류와 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 임차인 이용욱은 말소기준보다 먼저 전입·점유를 시작해 대항력이 있는 임차인입니다. 2023년 6월 13일 등기된 주택임차권도 보증금 반환 문제를 검토해야 하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 1명, 승계인은 별도 보증금이 아니다

실제 임차인은 이용욱 1명입니다. 임대차계약일은 2021년 3월 16일, 확정일자는 2021년 4월 7일, 전입 및 점유개시일은 2021년 4월 27일입니다. 말소기준인 2022년 9월 15일보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이며, 확정일자와 배당요구 내역도 확인됩니다.

③ 가격 판단 — 최저가 2.69억이 저렴한지는 별개 문제

현재 최저매각가격은 감정가와 같은 269,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가에서 할인된 가격이 아닙니다. 등기부에는 소유자 고완석의 2021년 거래가액 265,000,000원이 확인되며, 현재 최저가는 이 과거 거래가액보다 4,000,000원 높습니다.

다만 2021년 거래가액은 이 물건의 과거 거래 기록이지, 2026년 현재의 적정 시세가 아닙니다. 현재 가격 메리트를 판단하려면 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격과 거래 추세가 필요합니다. 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 만한 최근 실거래 비교 근거는 확인되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)

최저매각가격을 그대로 낙찰가로 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 4,566,000원을 우선 공제하고 임차인 보증금에 264,434,000원을 배당하는 구조입니다. 주택도시보증공사의 신청채권자 미배당액 265,000,000원은 보증금 승계 관계와 중복되는 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 순위와 금액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개

대항력 보증금을 인수하는 일반적인 경매에서는 낙찰가만 내려간다고 총취득비용이 같은 폭으로 감소하지 않습니다. 낙찰가가 떨어지면서 배당액이 줄면 매수인이 인수할 보증금 잔액이 증가하기 때문입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 전체 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조가 나타납니다.

그러나 본건은 확약 조건이 이행되면 해당 임차보증금 미배당액의 실질 인수가 0원이라는 점이 다릅니다. 다음 표에서는 조건이 적용되기 전의 룰상 인수액과 조건 적용 후 실질 인수액을 분리했습니다.

1회·2회 유찰은 확정된 매각 일정이 아닌 가격 시나리오입니다. 룰상 인수액은 제시된 추정 배당 계산을 따른 것으로 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 확약 후 실질 인수 0원은 모든 회차에서 동일한 확약 조건이 유효하게 이행된다는 전제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 영남초등학교 북측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·근린생활시설·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2020.10.28. 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트 건물의 3층 302호입니다. 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 북측 약 5미터 포장도로에 접하며, 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 세장형입니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 교육환경보호구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등 규제 사항이 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 2025.08.21. 지정된 외국인 등 대상 허가구역의 기재상 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이며, 별도로 아파트를 대상으로 하는 2025.10.20.~2026.12.31. 지정 사항도 있습니다. 본건은 다세대주택이므로 각 지정의 대상과 적용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가 기재상 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 단지형다세대라는 용도 특성과 인근 유사 물건의 매매 수요를 고려해야 합니다. 현재 실거래 비교 없이 감정가와 보증금만으로 환금성이 높다고 판단할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 재확인. 임차인 이용욱과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 미배당 보증금 반환청구권을 포기하는 조건이 최신 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 을구 3번 이용욱 주택임차권의 말소 조건, 말소 이행 주체 및 실제 말소 절차를 확인하세요.
• 중복 채권 구분. 이용욱의 보증금과 주택도시보증공사의 승계·신청채권 관계를 별개 임차보증금으로 중복 합산하지 마세요.
• 추가 점유권리 조사. 확약 대상이 아닌 다른 임차인·점유인 또는 독립적인 권리가 있는지 현황조사와 현장 확인을 통해 점검하세요. 해당 권리는 이용욱 관련 확약만으로 해소되지 않습니다.
• 국의 압류 및 세금. 2022년 강서세무서장 관련 압류와 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권의 성격·우선순위를 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 등기상 민간임대주택 등록의 현황과 매각 이후 법적 의무 및 처리 절차를 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 269,000,000원이나 과거 거래가액 265,000,000원을 현재 시세로 취급하지 말고, 인근 유사 다세대의 최근 거래와 매도 가능 가격을 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 공실이나 명도 완료를 단정할 수 없습니다. 실제 점유 현황과 인도 가능성을 확인하세요.
• 관리비·부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득 관련 세금, 명도비용, 수리비용 등을 별도로 검토하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각조건 변경 여부를 최종 대조하세요.

맺으며 — “보증금이 크지만, 확약이 승부를 가른다”

서울남부지방법원 2025타경12858은 단순한 무임차 물건이 아닙니다. 실제 임차인 이용욱은 265,000,000원의 보증금을 가진 대항력 임차인이고, 확정일자와 임차권등기까지 확인됩니다. 일반적인 권리분석이라면 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 반드시 경계해야 하는 사건입니다.

그러나 매각물건명세서에는 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 신건 기준 룰상 부족분 566,000원을 포함해 해당 보증금의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 매각대금 기준 실질취득액은 269,000,000원으로 판단합니다.

그렇다고 이 물건을 곧바로 저렴한 경매물건이라고 평가할 수는 없습니다. 신건 최저가 269,000,000원이 현재 시장가격에 비해 유리한지 확인되지 않았고, 민간임대주택등기와 실제 점유 및 임차권 말소의 이행 문제도 점검해야 합니다. 과거 거래가액 265,000,000원은 현재 시세의 대체 지표가 될 수 없습니다.

결론은 조건부 검토, 가격 판단은 보류입니다. 권리 측면에서는 확약으로 주된 보증금 인수 위험이 해소될 수 있지만, 그 효력을 입찰 전에 확인해야 합니다. 최저가가 낮아 보이는 것보다 실제 취득 부담과 현재 매매 가능 가격을 비교하는 것이 중요합니다. 이 사건의 관건은 확약 이행의 확실성과 현재 시세를 근거로 한 입찰가 결정입니다.