서울남부지방법원 2025타경13055. 서울 구로구 구로동 하나세인스톤2차 본동 1406호, 전용 19.33㎡의 원룸형 아파트입니다. 감정가는 144,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 현재 소유자는 조은우이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 일반적인 근저당권 소멸형 경매와 다릅니다. 말소기준권리는 2023.08.14 중소벤처기업진흥공단의 가압류이지만, 임차인 이종원은 그보다 앞선 2022.10.31에 주민등록을 마쳤습니다. 따라서 후순위 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만 보고 보증금 인수 위험까지 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.

결정적인 부분은 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 유효하게 적용되면 이종원 관련 미배당 보증금은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않습니다. 다만 별도 조사된 점유자 온종현에게까지 그 포기 효력이 확대되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 소멸

이 사건에서 가장 중요한 날짜는 임차인 이종원의 주민등록일인 2022.10.31과 말소기준권리 설정일인 2023.08.14입니다. 임차인은 말소기준권리보다 먼저 점유와 주민등록을 갖춰 대항력이 인정되는 구조입니다.

2024.11.19에 이루어진 주택임차권등기는 말소기준권리보다 늦지만, 기존 임대차의 대항력과 우선변제권을 보전하는 성격이므로 단순한 후순위 등기로 취급할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

조사된 실제 임차인은 이종원과 온종현, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 이종원의 주택임차권을 승계한 보증기관으로, 별도의 실제 임차인으로 세거나 동일 보증금 140,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.

이종원. 임대차계약일은 2022.09.22, 점유개시일은 2022.10.30, 전입신고일은 2022.10.31, 확정일자는 2022.10.12입니다. 임차보증금은 140,000,000원이며 2024.11.19 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로 통상적인 경매에서는 미배당 보증금의 매수인 인수 여부가 핵심 쟁점입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 조건부 포기 확약이 있습니다.

온종현. 전입신고일은 2025.11.04로 말소기준권리보다 늦습니다. 확인된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 보증금·확정일자·실제 점유 범위와 점유 원인이 확인되지 않았으므로, 별도의 임대차관계와 명도 문제를 조사해야 합니다. 온종현에게 보증공사의 확약이 적용된다고 볼 근거는 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래보다 높다

하나세인스톤2차의 실거래 표본은 총 12건이며 전체 평균은 120,250,000원입니다. 다만 오래된 거래와 면적 차이가 섞인 전체 평균보다, 최근 가격 판단에는 최근 12개월 6건 평균 129,500,000원을 우선 적용하는 것이 적절합니다.

최근 거래 중 본건과 전용면적이 같은 19.33㎡의 2026년 9월 거래가격은 각각 129,000,000원과 138,000,000원입니다. 본건의 신건 최저가 144,000,000원은 두 거래가격보다 모두 높습니다.

전체 실거래 평균 대비 최저가 비율은 119.8%이고, 최근 12개월 평균 대비 비율은 111.2%입니다. 최근 거래가격 추세는 과거 대비 +16.7%로 상승 수치가 나타나지만, 그렇다고 현재 최저가가 저렴해지는 것은 아닙니다. 특히 거래 표본에는 18.37㎡와 19.33㎡가 함께 포함돼 있으므로 개별 거래의 면적·층·상태를 구분해 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)

제시된 예상배당 계산상 집행비용은 2,816,000원, 임차보증금 우선배당은 140,000,000원, 중소벤처기업진흥공단 배당은 1,184,000원입니다. 주택도시보증공사의 별도 경매신청 청구액에 대한 예상배당은 0원으로 표시되지만, 임차보증금 140,000,000원과 주택도시보증공사의 승계 청구액을 서로 독립된 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당금 수령 주체와 채권 승계관계는 배당표에서 최종 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 적용 여부를 나누어 계산

이 표의 일반 인수 계산은 선순위 임차보증금이 매수인에게 승계되는 경우를 보여줍니다. 유찰 후 매각가가 낮아지면 임차인에게 배당되지 못한 보증금이 늘어나기 때문에, 단순히 낮아진 낙찰가만으로 취득비용을 판단할 수 없습니다.

반면 이 사건의 주택도시보증공사 포기·말소 조건이 유효하게 유지된다면, 이종원 관련 실질 인수액은 유찰 회차와 관계없이 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 매각가 하락이 실제 가격 경쟁력으로 연결될 가능성이 있습니다. 다만 온종현의 점유·임대차관계와 별도의 취득비용은 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 구로구 구로동 소재 영림중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2·7호선 대림역이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2011.11.23 사용승인된 20층 건물의 14층, 전용 19.33㎡ 원룸형 아파트입니다. 급배수·난방·승강기·소화전·기계식주차시설 등이 설치되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등의 규제사항이 있습니다.
• 토지거래허가. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 실제 입찰·취득 과정에 미치는 영향과 적용 여부는 관할기관에 확인해야 합니다.
• 환금성. 100세대 규모이며 비교 실거래 표본에는 18.37㎡와 19.33㎡가 섞여 있습니다. 소형 원룸형 아파트 특성상 면적·층·상태에 따른 거래가격 차이를 주의해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증공사 포기 확약 확인. 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 최종 매각물건명세서에 유지되는지 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계관계 확인. 주택도시보증공사는 이종원 임차권의 승계인으로 기재되어 있습니다. 별도 임차인으로 중복 집계하지 말고 실제 보증금 반환채권의 귀속 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 온종현 점유 확인. 전입신고일은 말소기준권리 이후이나 보증금과 점유 범위가 미상입니다. 현재 점유자와 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 상한 점검. 신건 최저가 144,000,000원은 최근 12개월 평균 129,500,000원보다 높습니다. 동일 면적의 최근 거래 129,000,000원·138,000,000원도 함께 검토해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득 재계산. 확약이 유지되면 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원이나, 확약이 적용되지 않는 경우 유찰 시 미배당 보증금 인수액이 커질 수 있습니다.
• 명도·관리비. 별도 점유자의 인도 여부와 관리비 체납 상황을 확인해야 합니다. 인수보증금이 0원이라는 판단이 곧 명도비용까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
• 규제 및 입찰조건. 토지거래허가구역 적용 여부, 입찰보증금, 매각조건과 특별매각조건을 해당 기일의 법원 공고로 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 및 보증공사 승계서류·배당요구 관련 서류를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “보증금 인수 해소”와 “가격 메리트”는 별개

이 사건은 선순위 임차보증금 140,000,000원 때문에 처음에는 부담스러운 권리구조로 보입니다. 하지만 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어, 그 조건이 이행된다면 이종원 관련 실질 인수액은 0원입니다.

그럼에도 별도 점유자 온종현의 임대차관계가 확인되지 않았고, 신건 최저가 144,000,000원은 최근 12개월 평균 129,500,000원의 111.2%에 달합니다. 최근 거래 추세가 상승 수치인 점을 감안하더라도 최신 거래가격보다 높은 신건에 무리하게 응찰할 이유는 부족합니다.

결론은 권리조건 확인 후 가격 보류입니다. 보증공사 확약의 효력과 별도 점유관계를 확인하고, 실제 유찰이 발생하면 확약을 반영한 실질취득액을 다시 계산해 최근 실거래가격과 비교하는 것이 합리적입니다. 현재 단계에서는 권리상 위험이 조건부로 완화된 물건이지, 가격까지 매력적인 신건이라고 보기는 어렵습니다.