서울남부지방법원 2025타경13156. 서울 강서구 화곡동 포르테하임 4층 402호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물에 위치하고, 사용승인일은 2022년 3월 28일입니다. 소유자 김시연은 2022년 8월 11일 매매로 소유권을 취득했으며, 당시 등기된 거래가액은 430,000,000원입니다.

이 사건의 출발점은 등기부에 남아 있는 정다은의 주택임차권 430,000,000원입니다. 임차인의 전입·점유개시일은 2022년 8월 5일, 확정일자는 2022년 7월 13일입니다. 강제경매개시결정일인 2025년 11월 7일보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권을 일반적인 후순위 권리처럼 매각으로 무조건 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.

다만 이 물건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 법률상 대항력이 존재한다는 사실과, 해당 조건의 이행을 전제로 매수인이 실제 부담할 금액이 0원이라는 판단을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 조건으로 해소한다

등기부의 핵심은 2025년 11월 7일 강제경매개시결정을 말소기준으로 삼되, 그보다 먼저 성립한 임차인의 대항력을 별도로 살피는 것입니다. 기존 우리은행 근저당권은 채권최고액 2,400,000,000원으로 등기된 적이 있으나 2022년 5월 4일 이미 말소되었습니다. 따라서 이 과거 근저당권을 현재 매수인이 인수하는 채무로 계산하지 않습니다.

반면 정다은의 임차권등기는 2024년 8월 14일 접수되었고, 전입과 점유는 그보다 앞선 2022년 8월 5일부터입니다. 확정일자도 갖추고 배당요구를 한 임차인으로, 대항력과 우선변제권 모두 확인됩니다. 이 때문에 매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 없다면 미배당 보증금의 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 조건부 인수 0원

실제 임차인은 정다은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 주택임차권승계인으로 기재되어 있지만, 별도의 실제 점유 임차인으로 추가 계산하거나 보증금 430,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 95.2%라는 숫자만 믿으면 안 된다

포르테하임의 비교 거래는 2022년 6월에 이루어진 2건입니다. 거래금액은 465,000,000원과 470,000,000원으로, 평균은 467,500,000원입니다. 신건 최저가이자 조건 이행을 전제로 한 실질 취득금액 445,000,000원은 이 과거 평균의 95.2%에 해당합니다.

표면적으로 보면 최저가는 과거 실거래 평균보다 낮습니다. 하지만 이 평균은 2026년 현재의 시장가격을 직접 보여주는 지표가 아닙니다. 확인되는 거래 시점이 2022년 6월이기 때문입니다. 따라서 이를 2026년의 최신 실거래 시세 또는 현재 시장의 최근 12개월 실거래 평균으로 받아들이는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 445,000,000원 가정)

신건 최저가격에서 산출된 예상 배당내역입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 임차인 보증금에 배당한 뒤, 신청채권자인 주택도시보증공사에 잔액을 배당하는 계산입니다.

위 표는 추정 배당모형에 따른 금액입니다. 임차인의 보증금과 주택도시보증공사의 청구채권은 승계관계 확인이 필요하므로 실제 배당에서 별개의 채권으로 중복 인정된다고 단정할 수 없습니다. 배당순위·승계 범위·당해세 등에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.

이 계산에서 신청채권자 주택도시보증공사는 청구금액 430,000,000원 중 8,150,000원을 배당받고, 421,850,000원의 미배당액이 발생합니다. 다만 이는 신청채권자 청구액을 기준으로 한 배당 부족액이지, 정다은의 미배당 임차보증금이나 매수인의 인수액과 동일한 의미는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 계산은 따로

유찰 시 최저매각가격과 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수위험을 함께 비교해야 합니다. 다만 이 사건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별한 매각조건이 있으므로, 일반적인 대항력 임차인 인수형과 실제 부담금액을 구분해야 합니다.

원칙상 인수 추정액 79,784,000원·149,987,200원은 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 일반적인 경우를 계산한 수치입니다. 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 유찰 회차는 가정 시나리오입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 5호선 까치산역 1번 출구 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철 2·5호선 까치산역과 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2022.03.28 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 도시가스·개별난방·승강기·CCTV·주차장 등의 설비를 갖추고 있습니다.
• 접도. 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 차량 진출입과 실제 주차 편의는 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 화곡동 393-10·393-11의 2필지 일단으로 이용되며, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 토지면적은 134.1㎡, 공시지가는 3,775,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 적용됩니다. 토지거래계약 관련 허가구역 지정 이력도 있어 입찰 시점의 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다. 다만 실제 현황과 등기·건축물대장의 일치 여부는 현장 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 환금성. 16세대 규모의 다세대주택으로, 확인되는 거래는 2022년 6월 2건입니다. 대단지 아파트와 달리 유사 물건의 거래 표본이 제한적이므로 적정 매각가격과 향후 환금성에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.
• 민간임대주택. 2022.10.11 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 사항 및 경매 매각 후 관련 행정상 지위·의무를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 반환청구권 포기 조건 원문 확인. 매각물건명세서에 명시된 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 조건을 확인하고, 해당 조건이 매수인에게 어떻게 적용되는지 법원에 확인하세요.
• 임차권등기 말소 확인. 정다은의 2024.08.14 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인해야 합니다. 매각조건의 문구만으로 이미 등기가 말소되었다고 간주해서는 안 됩니다.
• 보증기관 승계관계 확인. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 언급됩니다. 정다은과 주택도시보증공사에 관한 보증금 채권을 중복 계산하지 말고, 실제 배당권자와 승계 범위를 확인하세요.
• 추가 점유관계 확인. 실제 임차인 1명 이외에 다른 점유자 또는 임대차관계가 존재하는지 현황조사서와 현장 확인을 통해 검증해야 합니다. 포기 조건 밖의 임차인에 대한 인수 위험은 별도로 판단해야 합니다.
• 배당표 확인. 예상배당상 임차인과 신청채권자에게 각각 배당액이 산정되어 있지만, 동일 보증금 채권의 승계관계와 실제 배당은 별도로 검토해야 합니다. 당해세·우선변제 항목도 확인하세요.
• 최신 실거래 재확인. 과거 비교 거래는 2022.06 자료입니다. 2026년 현재의 적정가격을 판단할 수 있도록 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 호가를 확인해야 합니다.
• 유찰가격과 실질취득 구분. 포기·말소 조건이 이행되면 실질 인수액은 0원이지만, 그 조건을 확인하지 못한다면 원칙상 보증금 인수액을 포함한 취득부담을 산정해야 합니다.
• 민간임대주택 관련 의무 확인. 민간임대주택등기가 있는 만큼 임대사업자 등록 관련 사항과 매각에 따른 법적 효과를 관계 기관에 확인하세요.
• 명도·관리비 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 및 인도 상태를 확인해야 합니다. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 비용도 확인하세요.
• 매각기일과 서류 확인. 2026.11.05 매각기일 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 다시 대조하고 매각조건의 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “보증금은 크지만, 진짜 문제는 조건 이행과 현재 시세”

이 사건은 표면적으로 보면 위험해 보이는 선순위 임차권이 존재합니다. 정다은의 보증금은 430,000,000원이고, 전입·확정일자 모두 말소기준권리보다 빠르기 때문입니다. 일반적인 경매라면 유찰로 낙찰가격이 내려가더라도 미배당 보증금의 매수인 인수 때문에 취득부담이 크게 줄지 않을 수 있습니다.

하지만 이번 사건에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙어 있습니다. 이 조건이 정상적으로 이행되면 확인된 선순위 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 430,000,000원을 무조건 낙찰가격에 더하는 방식 역시 이 사건의 매각조건을 반영하지 못한 계산입니다.

문제는 가격입니다. 신건 최저가 445,000,000원은 2022년 6월 과거 거래 평균 467,500,000원의 95.2% 수준이지만, 그 거래만으로는 2026년 현재의 적정가격을 확인할 수 없습니다. 더욱이 16세대 규모의 다세대주택이고, 관련 경매 평균 유찰 횟수가 2.3회라는 점도 부담입니다.

종합 판단은 C등급. 매각조건이 유효하게 이행된다면 가장 큰 선순위 보증금 인수위험이 해소된다는 점은 긍정적입니다. 그러나 포기·말소 조건의 실제 이행 확인이 필수이고, 최근 가격 검증이 부족하며 소규모 다세대주택 특유의 환금성 불확실성도 남습니다. 권리 위험의 조건부 해소와 가격 메리트는 별개입니다. 이 물건의 승부처는 430,000,000원 보증금의 처리 조건을 확정하고, 현재 시세에 맞는 입찰가격을 찾는 데 있습니다.