서울남부지방법원 2025타경13185. 서울 금천구 독산동에 있는 ‘더시크릿독산’ 5층 502호 오피스텔입니다. 등기부를 살펴보면 과거 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 4,800,000,000원 공동담보 근저당이 존재했지만, 이 근저당은 2022.03.10 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 그 근저당이 아니라 2022.04.04부터 전입·점유하고 확정일자를 갖춘 임차인 박서연의 선순위 임차권입니다. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그보다 뒤인 2025.11.11에 등기되었습니다.
따라서 단순히 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 이유만으로 이 물건을 ‘인수 권리가 없는 물건’으로 판단해서는 안 됩니다. 원칙적으로 임차보증금 중 배당받지 못하는 부분이 매수인에게 남을 수 있기 때문입니다. 다만 이번 사건에는 임차인과 보증기관 승계인의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어, 그 조건을 충족하는지를 확인하는 것이 권리분석의 결정적인 단계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13185 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1006-124 더시크릿독산 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 범안로12가길 28-8 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 제5층 제502호 · 지하 2층, 지상 9층 건물 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 |
| 소유자 | 김채연 (2022.04.04 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2025.11.11 갑구 3번 강제경매개시결정 |
| 민간임대주택등기 | 2022.04.04 등기 · 등록일 2022.03.28 |
| 임차인 | 박서연 · 보증금 229,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 실질 인수 | 0원* (보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 이행 시) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리는 2025.11.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 앞서 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당은 이미 해지·말소되었으므로, 채권최고액 4,800,000,000원을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다.
반면 박서연의 임차권은 말소기준권리보다 앞선 전입·점유·확정일자를 바탕으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2024.04.25 등기된 주택임차권과 2024.09.05의 임차권 경정은 동일한 임차권의 등기 및 경정으로 보아야 합니다. 경정등기에는 임대차계약일자가 2022.03.11과 2022.04.01로 기재되어 있으며, 별개의 신규 임차보증금이 추가된 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 / 권리 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박서연 을구 3번 주택임차권 |
건물의 전부 주거 |
2022.04.04 2022.04.04 |
229,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 |
| 동일 임차권 경정 을구 3-2번 |
기존 임차권과 동일 | 기존 권리의 경정 | 별도 합산 없음 | 동일 권리 추가 임차인 아님 |
| 주택도시보증공사 주택임차권승계인 |
보증금 반환채권 승계 관계 | 별도 점유 임차인 아님 | 중복 합산 금지 | 승계 포기 조건 |
실제 임차인은 박서연 1명입니다. 임차권 경정등기를 또 다른 임차인으로 계산하거나, 주택도시보증공사의 승계 채권을 별도의 임차보증금으로 더해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이면서 명세서에 기재된 주택임차권승계인입니다. 보증금 반환채권의 승계·회수 관계를 동일 보증금과 중복하여 평가하지 않는 것이 핵심입니다.
이 조건이 유효하게 적용되고 이행된다면 박서연 임차보증금의 미배당 잔액은 매수인 실질 인수 0원*으로 판단합니다. 다만 실제 포기 의사와 효력, 승계 범위, 임차권등기 말소 절차를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 보증금 위험은 저절로 줄지 않는다
신건 최저매각가는 230,000,000원입니다. 임차보증금 229,000,000원보다 매각대금이 크지만, 집행비용이 우선 차감되므로 일반적인 예상배당에서는 3,020,000원의 보증금 부족액이 발생합니다.
만약 1회 또는 2회 유찰되어 낙찰가가 낮아지면, 대항력 있는 임차인의 우선배당액도 줄고 미배당 보증금이 커집니다. 확약이 없다면 매각가를 낮춰도 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득 부담은 보증금 229,000,000원 부근에 머무르는 구조입니다. 집행비용까지 고려하면 그보다 높아질 수 있습니다.
| 입찰 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 이행 시 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 230,000,000원 | 3,020,000원 | 0원 | 230,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 184,000,000원 | 48,376,000원 | 0원 | 184,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 147,200,000원 | 84,660,800원 | 0원 | 147,200,000원 |
* 실질취득은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우의 매각가와 실질 인수액 합계입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 제외합니다. 유찰 회차는 현재 확정된 매각 결과가 아닌 시나리오입니다.
④ 시세 판단 — 감정가를 시장가격으로 단정할 수 없다
이 물건의 감정가는 230,000,000원이고 현재 최저매각가도 같습니다. 그러나 독산동 오피스텔의 동일 건물·유사 면적 최근 실거래와 임대수익 자료를 확인하기 전에는 신건 가격을 시세보다 낮다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
특히 오피스텔은 같은 지역에 있더라도 전용면적, 내부 상태, 임대수요, 건축물의 이용 형태에 따라 적정 매수가격이 달라질 수 있습니다. 확약으로 보증금 인수 부담이 해결된다는 것과 매수가격이 저렴하다는 것은 완전히 별개의 문제입니다. 현재는 실질취득 230,000,000원을 비교 기준으로 삼되, 실제 시세와 비교한 가격 우위를 단정하지 않는 것이 맞습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 박서연 · 우선변제 | 229,000,000원 | 225,980,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 230,000,000원에서 추정 집행비용 4,020,000원을 제외한 225,980,000원이 임차보증금 우선변제에 배당되는 계산입니다. 박서연 보증금의 미배당액은 3,020,000원입니다. 이는 확약 적용 전의 룰상 인수 추정액이며, 명세서상 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되면 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
주택도시보증공사의 신청채권 청구액은 229,000,000원이나, 예상배당상 별도 배당액은 0원입니다. 이 청구액을 박서연의 보증금에 단순 합산해서 서로 독립된 보증금 채무가 발생한 것으로 해석해서는 안 됩니다. 임차권 승계와 신청채권의 실제 귀속·배당 관계는 원본 배당자료를 통해 확인해야 합니다.
집행비용과 예상배당은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 독산역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 주상용건물 등이 소재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 독산역이 있어 대중교통 이용 여건은 우수한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 9층 건물이며, 외벽은 화강석·현무암 등으로 마감되어 있습니다. 하이새시 이중창과 개별난방설비, 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 4m 포장도로와 남동측 약 2m 포장도로에 접합니다. 실제 차량 진출입과 주차 여건은 현장 확인이 필요합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 가로구역별 최고높이 제한, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 있습니다. 토지거래허가구역 관련 고시도 있으므로 오피스텔에 대한 적용 여부는 지정 대상과 용도를 구분하여 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 실제 내부 유지관리 상태는 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성. 독산역 접근성은 긍정적인 입지 요소이지만, 오피스텔의 실제 거래량과 임대수요가 확인되어야 매각 가능성과 적정 매수가격을 평가할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 반환청구권 포기 조건. 임차인 박서연과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 조건이 현재도 유효한지 확인합니다.
- 임차권등기 말소. 매각 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 요건을 확인합니다. 단순한 문구 기재만으로 말소가 완료된 것으로 보아서는 안 됩니다.
- 보증금 승계 관계. 박서연의 임차보증금 229,000,000원과 주택도시보증공사의 승계·신청채권 관계를 확인하고 동일 반환채권의 중복 청구 가능성을 점검합니다.
- 임차인 점유·명도. 임차권등기가 존재하는 물건인 만큼 실제 점유자와 인도 가능 상태를 확인하고, 필요한 인도·명도 절차와 비용을 검토합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.04.04 등기된 민간임대주택 등록과 관련하여 임대의무기간, 임대료 증액 제한 및 낙찰 이후 의무의 존속 여부를 관계기관과 원본 서류로 확인합니다.
- 오피스텔 시세. 더시크릿독산 또는 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가격, 매물가격, 임대수익 수준을 검토합니다. 감정가를 곧바로 시세로 받아들이지 않습니다.
- 추가 취득비용. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 체납 여부를 확인하여 매각가 외 지출을 별도로 반영합니다.
- 배당 검증. 집행비용 추정치 4,020,000원과 보증금 미배당 예상액 3,020,000원의 변동 가능성을 확인합니다. 집행비용 및 조세·배당 순위에 따라 실제 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각조건을 확인하고 법원에 기재 조건의 효력을 재확인합니다.
맺으며 — “보증금 인수 0원”의 조건을 확인한 뒤 가격을 판단하라
이 물건의 핵심은 보증금 229,000,000원을 가진 선순위 대항력 임차인이 존재한다는 사실입니다. 신건 기준 보증금 미배당 추정액은 3,020,000원이고, 유찰 시에는 그 금액이 증가합니다. 확약이 없다면 매각가가 떨어져도 실제 취득비용이 보증금 부근에 머무르는 전형적인 선순위 임차보증금 인수 구조입니다.
그러나 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명세서에 명시되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 매수인의 보증금 실질 인수는 0원*입니다. 임차권 경정과 보증기관 승계를 별도 임차보증금으로 중복 계산할 이유도 없습니다.
다만 이것이 곧바로 좋은 가격을 의미하지는 않습니다. 신건 실질취득가 230,000,000원이 시장가격보다 낮은지 확인되지 않았으며, 민간임대주택등기와 실제 점유 상태도 검토가 필요합니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소될 여지가 있지만, 그 효력의 최종 확인과 시세 검증 없이는 적극적인 가격 평가를 하기 어렵습니다. 이 사건의 판단 순서는 명확합니다. 먼저 포기·말소 조건을 확정하고, 그다음 실질취득가를 시세와 비교해야 합니다.
